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1、项目发展策略报告(市场）2报告架构报告架构城市认知宏观政策宏观市场总结一、宏观研究板块研究项目情况SWOT分析总结二、项目分析项目定位规划建议客群分析三、项目解读3城市认知城市认知安徽省东部，南京卫星城，强大国企带动下的安徽省东部，南京卫星城，强大国企带动下的皖江经济重镇，皖江经济重镇，经济发展水平省内名列前茅经济发展水平省内名列前茅。三线资源型城市、长江中下游地区重要的现代加工制造业基地和滨江山水园林旅游城市，人口规模较小。4南京一小时都市圈 “南京都市圈”是江苏三大都市圈之一，其范围锁定在南京周边100公里左右，由于驱车往来只需1个多小时，故又被称为“南京一小时都市圈”。通过都市圈的打造，
2、可以达到以南京为核心，带动周边城市发展的目的。宁安高铁： 未来将修建马鞍山到南京的高速铁路，带来城际间的模糊和共融宁马轻轨： 将于2012年开通，南京与马鞍山距离为15分钟车程。15分钟车程马鞍山南京合肥芜湖杭州上海南京马鞍山南京都市圈马鞍山南京城市背景城市背景长三角城市同城化趋势明显，马鞍山市逐步融入南京都市圈，未来宁安铁路与轻轨建成将进一步拉近城际距离，带动城市经济发展.宁安城际铁路、机场高速路新建，城市格局产生重大变化宁安城际铁路、机场高速路新建，城市格局产生重大变化马鞍山长江大桥、机场高速方案的变动对城市空间布局结构产生重大影响：促进马鞍山与沿线城市的融合，成为经济发展新动力，成为东区
3、发展的引擎。加速高铁站周边的城市化进程。马鞍山抵达南京仅需马鞍山抵达南京仅需1515分钟分钟（停靠：（停靠：马鞍马鞍山东山东、当涂东、当涂东 ）p宁安城际铁路东起南京，经马鞍山、芜湖、铜陵、池州，跨长江铁路大桥后抵达安庆。p全长257公里，设计速度为每小时350公里，总投资约257亿元预计2012年建成通车。p建成后，城际列车每天大约开出60对左右，实现“公交化”的高速快捷出行，对加快皖江城市带承接产业转移具有重要意义。 宁铜铁路贯穿全境，与京沪、京九、皖赣、宣杭等铁路相连。京沪高速铁路南京站京沪高速铁路南京站距马鞍山市约30公里；正在建设的宁安城际宁安城际贯穿马鞍山。正在兴建的马鞍山长江大桥
4、马鞍山长江大桥与沪宁、宁杭、宁马高速公路连接。交通环境交通环境其中市区354平方公里。境内辖1县3区、17个镇、14个乡、马鞍山市辖3个市辖区、1个县。 雨山区面积 130平方千米，人口24万。花山区面积 123平方千米，人口25万。金家庄区面积 48平方千米，人口12万当涂县面积 1385平方千米，人口68万马鞍山全市占地马鞍山全市占地16861686平方公里，人口平方公里，人口129129万人。万人。地多人少、资源丰富，经济发展后劲十足地多人少、资源丰富，经济发展后劲十足。马鞍山市人口保持稳步增长，但是人口增长率呈现逐年下降趋势，外来人口比重较小，仅20万人。行政划分行政划分马鞍山北部已经
5、与江宁接壤，西侧为马钢工业区，南侧当涂作为马鞍山的副城，因此城市向东、南方向发展城市发展主调定位为城市发展主调定位为“东扩南进东扩南进”，南向发展为项南向发展为项目带来了良好的发展前景和升值预期目带来了良好的发展前景和升值预期。推进城市“东扩、南进、北接、西延”。南向、东向发展是马鞍山重点发展方南向、东向发展是马鞍山重点发展方向，向， 本项目位居主本项目位居主城东北向、慈湖高新技城东北向、慈湖高新技术开发区，与南京接壤术开发区，与南京接壤规划定位规划定位诸多城市荣誉的载体，承接着新一轮的城市规划建设。诸多城市荣誉的载体，承接着新一轮的城市规划建设。“6653”6653”现代产业体系、现代产业体
6、系、“1255”1255”城市发展战略，城市发展战略， 促进促进城市化城市化建设进程。建设进程。“1255”1255”城市发展战略：城市发展战略： 1个主城区建成100平方公里以上的主城区； 2个副城区姑苏副城区和丹博副城区； 5个中心镇向山镇、石桥镇、黄池镇、太白镇和年陡乡； 5个产业功能区经济技术开发区、南部承接产业转移新区、 慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区和濮塘休闲度假区。做大做强六大优势主导产业做大做强六大优势主导产业培育壮大六大新兴产业培育壮大六大新兴产业改造提升五大传统优势产业改造提升五大传统优势产业加速发展三大现代服务业加速发展三大现代服务业“6653”6653”现代产业体
7、系：现代产业体系： 布局规划布局规划明确中心城区空间布局结构和规模强化、优化城镇体系空间布局规划；“主城区主要向南发展，适当主城区主要向南发展，适当向东发展；向东发展；深化完善城乡综合交通和铁路交通设施规划；树立“全域马鞍山”理念，打破现有县区行政区划界线，统筹城乡规划和建设。马鞍山城区当涂县空间功能空间功能中心城区丹博副城区姑孰副城区江心洲生态旅游区南部沿江承接产业转移示范区雨山区工业园区濮塘休闲度假区慈湖港口物流加工区向山镇石桥镇太白镇丹阳镇博望镇102011年8月，合肥，芜湖，马鞍山三分巢湖，将给三地规划带来重大影响。马鞍山将与大合肥接壤。城市扩容带来人口总量的大幅度增长。发展机遇发展机
8、遇11马鞍山市GDP总量快速上涨，2011年达到1144.18亿元，位于全省前列；人均GDP为省内第一，经济发展迅速。来源来源数量数量收入水平收入水平马钢6-7万人 月均公积金500-800元； 工作三五年的月均收入可达3000-4000元，干部年薪20-30万，车间主任年收入约为5-6万。马钢产业链生意人80%的家庭与马钢有关 东方明珠、海外海名仕苑的别墅有不少购房客户来自于马钢上下游产业链的生意人，可见收入水平不低。泛公务员群体/ 月均公积金2000元； 科长级年收入至少6万以上；马鞍山人均马鞍山人均GDP走势分析（元）走势分析（元）城市经济城市经济GDP（亿元）, 2006, 402.2
9、GDP（亿元）, 2007, 505.74GDP（亿元）, 2008, 606.18GDP（亿元）, 2009, 666.49GDP（亿元）, 2010, 811.01GDP（亿元）, 2011, 1144.18增幅（%）, 2006, 16.5增幅（%）, 2007, 18.7增幅（%）, 2008, 16.3增幅（%）, 2009, 12.1增幅（%）, 2010, 15增幅（%）, 2011, 41.08GDP（亿元）增幅（%）城市经济城市经济固定资产投资（亿元）, 2006, 262.25固定资产投资（亿元）, 2007, 331.34固定资产投资（亿元）, 2008, 404.5固定
10、资产投资（亿元）, 2009, 546.14固定资产投资（亿元）, 2010, 740.34固定资产投资（亿元）, 2011, 1311增幅（%）, 2006, 37.2增幅（%）, 2007, 26.3增幅（%）, 2008, 22.1增幅（%）, 2009, 35增幅（%）, 2010, 36.2增幅（%）, 2011, 77.08固定资产投资（亿元）增幅（%）20112011年全市生产总值呈现突破性增长年全市生产总值呈现突破性增长, ,全年固定资产投资1311.00亿元,比上年增长77.08%，投资总额居全省第3位，增幅居全省第1位。皖江最具竞争力城市之一皖江最具竞争力城市之一其中，房地
11、产开发投资132.83亿元，比上年增长29.2%。房地产投资指数, 2006年, 30.79房地产投资指数, 2007年, 34.66房地产投资指数, 2008年, 64.76房地产投资指数, 2009年, 62.76房地产投资指数, 2010年, 85.05房地产投资指数, 2011年, 132.83房地产投资指数（亿元）房地产投资指数（亿元）2011年全社会固定资产投资为1311亿元，比上年增长77.08%。固定资产投资保持上涨趋势。其中房地产开发投资132.83亿元，比上年增长35.5%，占10.13%，较2010年基本保持平稳。2011年在延续2010年政策影响后，市场逐渐回暖。社会消
12、费品总额, 2006, 73.47社会消费品总额, 2007, 86.53社会消费品总额, 2008, 105.97社会消费品总额, 2009, 125.75社会消费品总额, 2010, 147.8社会消费品总额, 2011, 226.09增幅(%), 2006, 14.3增幅(%), 2007, 17.8增幅(%), 2008, 22.5增幅(%), 2009, 18.7增幅(%), 2010, 19.2增幅(%), 2011, 52.97社会消费品总额增幅(%)城市经济城市经济社会消费品零售总额持续增长持续增长，居民消费结构发生可喜变化。文化娱乐用品及服务消费支出增长67%、消费活跃。全年
13、实现社会消费品零售总额为226.09亿元，比上年增长52.97%。全年城市和农村市场零售额分别比上年分别增长17.8%和 17.2%。分行业看，批发零售业实现零售额196.25亿元，比上年增长17.8%；全年城市居民人均消费性支出15815元，比上年增长11.5%。其中，交通和通信消费支出增长24.1%，教育文化娱乐服务类消费支出增长21.8%，衣着消费支出增长21.9%。人均消费支出指数, 2006年, 8806人均消费支出指数, 2007年, 10486人均消费支出指数, 2008年, 11396人均消费支出指数, 2009年, 12739人均消费支出指数, 2010年, 14184人均消
14、费支出指数, 2011年, 15815人均消费支出指数人均消费支出指数城市人均可支配收入, 2006, 13705城市人均可支配收入, 2007, 16137城市人均可支配收入, 2008, 18330城市人均可支配收入, 2009, 20390城市人均可支配收入, 2010, 23159城市人均可支配收入, 2011, 27329增幅（%）, 2006, 14.8增幅（%）, 2007, 17.7增幅（%）, 2008, 13.6增幅（%）, 2009, 11.2增幅（%）, 2010, 13.6增幅（%）, 2011, 18城市人均可支配收入增幅（%）城市经济城市经济农民纯收入, 2006
15、, 5191农民纯收入, 2007, 6145农民纯收入, 2008, 7238农民纯收入, 2009, 7947农民纯收入, 2010, 9332农民纯收入, 2011, 9505增幅（%）, 2006, 15.1增幅（%）, 2007, 18.4增幅（%）, 2008, 17.8增幅（%）, 2009, 9.8增幅（%）, 2010, 17.4增幅（%）, 2011, 18.5农民纯收入增幅（%）全市农民人均纯收入为全市农民人均纯收入为95059505元元，居全省首位，比上年增长居全省首位，比上年增长18.5%18.5%2006年以来农民人均收入水平年均增幅保持在9.8%以上，增长水平位列
16、前列。 城乡居民收入水平持续提高。全市城市居民人均可支配全市城市居民人均可支配收入收入2732927329元元，居全省首位，比上年增长居全省首位，比上年增长18%18%2006年以来居民收入呈逐年上涨趋势发展 城镇居民与农民人均可支配收入持续上涨，持续稳定位居全省首位。p 东扩南进，西接北延的城市发展趋势，6653”现代产业体系、“1255”城市发展战略， 促进城市化建设进程。城市建设的不断扩张将使城区各板块获得新的发展。u人口规模较小，市容市貌整洁良好。u经济实力雄厚，城市竞争力排名靠前。u第三产业消费活跃宁安城际、长江大桥宁安城际、长江大桥20122012年的相继建成，年的相继建成，为马鞍山市的城市建设再添活力。为马鞍山市的城市建设再添活力。城市发展总结城市发展总结土地市场活跃，2010年达到供应和成交的巅峰，后期潜在供应较大。土地市场在2011年初受政策影响成交遇冷，但随着市场对政策的消化，进入4，5月份，土地市场逐渐回暖。16土地市场土地市场土地供应主要集中在雨山区，住宅用地供应较多，受政府规划的影响，未来住宅类产品将出现大幅供应。17土地市场土地市场住宅性质用地为成交主力，占
