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1、房地产企业所得税重难点n一、房地产企业所得税预缴问题 n1.计税毛利率计税毛利率n国税发国税发【2009】31号文第八条：号文第八条：n（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。n（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.n（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5。n（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.房地产企业所得税重难点n湖北省国家税务局公告湖北省国家税务局公告2013年第年第4号号第一条：第一条： n(一)开发项目位于武汉市城区和郊区的，计税毛利率不得低于15、不得高于25%(均包括本值，下同)；n(二
2、)开发项目位于地级市城区及郊区的，计税毛利率不得低于10%、不得高于20%；n(三)开发项目位于其他地区的，计税毛利率不得低于5、不得高于15%；n(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。房地产企业所得税重难点n2.预征范围预征范围n稽便函稽便函【20092009】4949号附件号附件2 2 ：税收自查提纲中关于营业税收入范围规定：n在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税； n收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫
3、款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。关于关于企业所得税收入范围规定：除前述营业税部分的相关问题外，企业所得税收入范围规定：除前述营业税部分的相关问题外，还应检查还应检查 房地产企业所得税重难点n3.未预缴的滞纳金问题未预缴的滞纳金问题n国税函国税函200934号第四条规定：号第四条规定： 各级税务机关要进一步加大监督管理力度。对未按规定申报预缴企业所得税的，按照中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则的有关规定进行处理。房地产企业所得税重难点n二、完工标准与收入确认的关系n国税发国税发【20092009】3131号文第三条：号文第三条： n（一）开发产品竣工证明材料已报（一）开
4、发产品竣工证明材料已报房地产管理部门房地产管理部门备案。备案。n （二）开发产品已开始投入使用。（二）开发产品已开始投入使用。n （三）开发产品已取得了初始产权证明。（三）开发产品已取得了初始产权证明。n国税函国税函【20092009】342342号文号文n国税函国税函【20102010】201201号文号文房地产企业所得税重难点n案例：某房地产公司有三个项目，项目案例：某房地产公司有三个项目，项目1 1在以在以前年度已经完工，尚有尾房；项目前年度已经完工，尚有尾房；项目2 2在今年完在今年完工；项目工；项目3 3尚处在预售年度，假设三个项目收尚处在预售年度，假设三个项目收入都是入都是1000
5、1000万，能够结转的成本都是万，能够结转的成本都是600600万。万。三个项目在申报表中如何填列？三个项目在申报表中如何填列？房地产企业所得税重难点n三、预缴税金的税前扣除n国税发国税发【20092009】3131号文号文第十二条第十二条：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。n各地税务机关掌握尺度不一。房地产企业所得税重难点n四、关联方借款的所得税问题n中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法第三十六条第三十六条规定规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之
6、间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。 n中华人民共和国税收征收管理法实施细则中华人民共和国税收征收管理法实施细则第五十二条：第五十二条：税收征管法第三十六条所称独立企业之间的业务往来，是指没有关联关系的企业之间按照公平成交价格和营业常规所进行的业务往来。房地产企业所得税重难点n国税发国税发【2009】2号文第三十条：号文第三十条：实际税负实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减没有直接或间接导致国家总体
7、税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。少，原则上不做转让定价调查、调整。房地产企业所得税重难点n五、土地成本分摊n1.分摊方法：n国税发国税发【20092009】3131号文第三十条第一款：号文第三十条第一款：土地成本，土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土
8、地整体预算成本进行分配，待土地整体后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。开发完毕再行调整。n 房地产企业所得税重难点案例：假设某地产企业取得开发用地总面积为10万平方米，分两期开发，一期有2栋楼，每栋楼基底面积为1万平方米，二期有3栋楼，每栋楼基底为也为1万平方米，建设会所属于全体业主所有，基底面积为1万平米。道路、绿化等面积为4万平方米。土地成本10000万，如何分配？步骤： 1、将土地面积分为三部分：一期、二期、配套负担面积。 一期：2/6=3.33万平米 二期：3/6=5万平米 公建：1/6=1.67万平米房地产企业所得税重难点一期土地面积为3.33万平方米 第一
9、栋楼负担占地面积=3.33/2=.万平米。 第一栋楼分摊的土地成本=1.67*10000/10=1670万 第二栋楼负担占地面积=3.33/2=.万平米。 第二栋楼分摊的土地成本=1.67*10000/10=1670万 公共配套负担的土地成本，同其他成本一起用建筑面积法进行分摊。 在实际业务中，有按照中心线划分的方法，也有按照基底面积划分的方法，在新31号文件出台后，除非商得税务机关同意，否则就应全部改为按照楼座面积划分的方法了。房地产企业所得税重难点n六、融资费用的扣除问题n国家税务总局公告国家税务总局公告20122012年第年第1515号号：企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融
10、资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除。 房地产企业所得税重难点n七、分期开发成本的分摊1.1.国税发国税发【20092009】3131号文第号文第2929条：对于直接成条：对于直接成本和能够分清成本对象的间接成本计入成本本和能够分清成本对象的间接成本计入成本对象的成本，共同成本和不能分清负担对象对象的成本，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象分配至各成本对象 。2.2.按照按照4 4种方法分配到不同的成本对象中去种方法分配到
11、不同的成本对象中去房地产企业所得税重难点（1 1）占地面积法（土地的分摊，原则用占地面积法）占地面积法（土地的分摊，原则用占地面积法）（2 2）建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑）建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑面积法）面积法）（3 3）预算造价法（已完工与未完工共同负担的利息支）预算造价法（已完工与未完工共同负担的利息支出，必须用预算造价法来分摊）出，必须用预算造价法来分摊）（4 4）直接成本法。（同期开发不同成本对象的利息分）直接成本法。（同期开发不同成本对象的利息分摊，可以用预算造价法，也可以用直接成本法）摊，可以用预算造价法，也可以用直接成本法）房地产企业所得税重难点
12、n八、土地增值税清算后的所得税处理n国家税务总局国家税务总局2010年第年第29号公告号公告：房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。房地产企业所得税重难点n房地产企业多缴企业所得税的几种情形：n1.土地增值税清算滞后n2.地下车库出售滞后n3.取得工程发票滞后n4.税务稽查调整的时间性差异房地产企业所得税重难点n九、核定征收改查账征收后的所得税处理n 某房地产企业开发的A项目，2011年开始预售，当年取得预售收入1亿元，当年核定征收企业
13、所得税，缴纳税款375万元。2012年改查账征收企业所得税，结转销售收入3亿元，销售成本2.1亿元，销售税金2250万元，期间费用500万元，会计利润6250万元。2012年该企业如何纳税申报？房地产企业所得税重难点n参考：天津市地方税务局公告2011年第3号关于房地产开发经营业务企业所得税政策问题的公告房地产企业所得税重难点n十、甲供材的税前扣除n1.业务真实性证明：合同、发票、付款n2.施工企业已缴税款证明n3.入库验收、出库领用的证明n4.是否必须开具建安发票？房地产企业所得税重难点n十一、业务招待费的纳税调整n1.筹办期的业务招待费：国家税务总局公告2012年第年第15号号第五条规定第
14、五条规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。 房地产企业所得税重难点n纳税调整时点：n参考：国税函200998号n 国税函201079号n2.开发间接费中的业务招待费n3.上市公司三会经费中的业务招待费n4.预售阶段的业务招待费扣除问题房地产企业所得税重难点n十二、地下车库的成本分摊n国税发国税发【2009】31号文号文第三十三条第三十三条规定规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公
15、共配套设施进行处理。房地产企业所得税重难点n十三、拆迁补偿费的税前扣除n1.企业所得税规定：国税发200931号第七条，二十七条 2.土地增值税规定：国税函【2010】220号文房地产企业所得税重难点n十四、利息的税前扣除n1. 国税发国税发【20092009】3131号文第二十一条企业的利息支出按以号文第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：下规定进行处理： n （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按定的借款费用，可按企业会计准则企业会计准则的规定进行归集和分配，的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借
16、款费用，可直接在税前扣除。其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。n （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用息费用, ,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。房地产企业所得税重难点n企业所得税条例第三十八条：企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：n（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；n（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。房地产企业所得税重难点n国家税务总局公告国家税务总局公告20112011年第年第3434号：号：n “金融企业的同期同类贷款利率情况说明金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括中，应
