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1、花源镇房地产市场分析报告花源镇房地产市场分析报告调研的目的调研的目的为了更好的了解花源镇房地产市场发为了更好的了解花源镇房地产市场发展潜力与开发方向，并完成我们的课展潜力与开发方向，并完成我们的课后作业，我们通过网络与实际调研、后作业，我们通过网络与实际调研、讨论完成了一下报告内容。讨论完成了一下报告内容。目录一、花源镇总体的市场分析一、花源镇总体的市场分析市场供求现状分析市场供求现状分析【1 1】需求分析】需求分析【2 2】供给分析】供给分析【3 3】价格分析，售价】价格分析，售价【4 4】交易数量分析】交易数量分析二、特定开发地段的市场分析二、特定开发地段的市场分析（一）该地段限制因素分析
2、（一）该地段限制因素分析【1 1】城市规划分析】城市规划分析【2 2】基础设施分析】基础设施分析【3 3】交通运输条件分析】交通运输条件分析【4 4】社会环境分析】社会环境分析（二）花源镇类似竞争项目的价格分析（二）花源镇类似竞争项目的价格分析（三）花源镇市场需求的数量，房型分析（三）花源镇市场需求的数量，房型分析（四）市场对这一特定地段房地产功能，档次的需求分析（四）市场对这一特定地段房地产功能，档次的需求分析三、目标地块的三、目标地块的SWOTSWOT分析分析（一）优势（一）优势（二）劣势（二）劣势（三）机遇（三）机遇（四）风险（四）风险 四、总结四、总结市场供求现状分析市场供求现状分析【
3、1 1】需求分析需求分析成都市已经成为了西南地区最大的成都市已经成为了西南地区最大的商贸中心。是国务院确定的西南地商贸中心。是国务院确定的西南地区的科技中心，金融中心，交通枢区的科技中心，金融中心，交通枢纽，背靠四川纽，背靠四川87008700万人的巨大市场万人的巨大市场，辐射西南乃至部分东南亚和中亚，辐射西南乃至部分东南亚和中亚地区地区成都成都GDPGDP从从20022002年的年的1488.81488.8亿元增亿元增长至长至20112011年的年的6950.66950.6亿元，增幅高亿元，增幅高达达4.64.6倍倍城镇居民人均可支配收入由城镇居民人均可支配收入由20022002年年的的89
4、728972元提高到元提高到20112011年的年的2393223932元元，增长，增长1.71.7倍此外，城乡居民收入大倍此外，城乡居民收入大幅提高。城镇居民人均可支配收入幅提高。城镇居民人均可支配收入由由20022002年的年的89728972元提高到元提高到2393223932元，增长元，增长1.71.7倍，年均增长倍，年均增长11.5%11.5%；综上所述：成都经济快速发展，人综上所述：成都经济快速发展，人们的收入大大增加，成都人们对高们的收入大大增加，成都人们对高档住宅，别墅的需求不在是梦。档住宅，别墅的需求不在是梦。 摘自：摘自：【人民网人民网- -人民日报，华西日人民日报，华西日
5、报报】至至20082008年底，在川的浙商超过年底，在川的浙商超过3030万，在成万，在成都就超过都就超过1818万，正是由于对外来投资者开万，正是由于对外来投资者开放宽容的姿态，热情周到的服务，以及良放宽容的姿态，热情周到的服务，以及良好的投资环境。好的投资环境。0909年成都被评为年成都被评为“最佳投最佳投资城市资城市”。在文化底蕴排行榜中，成都以独有的天府在文化底蕴排行榜中，成都以独有的天府文化与丰富的历史沉淀排名第文化与丰富的历史沉淀排名第8 8。成都平原土地肥沃，气候宜人。加上成都成都平原土地肥沃，气候宜人。加上成都舒适淡定的休闲文化为主，住在成都成为舒适淡定的休闲文化为主，住在成都
6、成为一种享受，根据成都市房管局数据调查显一种享受，根据成都市房管局数据调查显示，近几年成都地区一半的房子都是被外示，近几年成都地区一半的房子都是被外地人，买走。成都在之前还被评为了地人，买走。成都在之前还被评为了“世世界最佳居住城市界最佳居住城市”。进入成都的世界进入成都的世界500500强企业已达到强企业已达到400400多家多家，大量的中外跨国企业视成都为中西部的，大量的中外跨国企业视成都为中西部的窗口，所以依靠居住环境，对高档的住宅窗口，所以依靠居住环境，对高档的住宅，别墅有很大的需求。，别墅有很大的需求。综上所述：花源镇的别墅不仅有内在的本综上所述：花源镇的别墅不仅有内在的本地需求客户
7、，还有外来的客户。潜在市场地需求客户，还有外来的客户。潜在市场比较大。比较大。 需求主要人群定位分析需求主要人群定位分析 1 1：社会背景：收入高，自身：社会背景：收入高，自身经济好，消费欲望强，注重经济好，消费欲望强，注重消费过程与品位，有地位的消费过程与品位，有地位的人群的富裕阶层。人群的富裕阶层。 2 2：需求别墅功能：改善居住：需求别墅功能：改善居住，养老，度假，投资，养老，度假，投资 3 3：产品特点：产品特点： 独栋，联排，叠拼，低密度独栋，联排，叠拼，低密度，低容积率，高绿化率。，低容积率，高绿化率。 4 4：主力客户来源：主力客户来源： 客户较广泛，除成都本地客客户较广泛，除成
8、都本地客户，还有周边城市，及省外户，还有周边城市，及省外客户等占一定比例客户等占一定比例 5 5：驱动因素：驱动因素： 资源与高尔夫，环境。资源与高尔夫，环境。 有有20122012年成都市别墅需求人群年年成都市别墅需求人群年龄调查主要集中在龄调查主要集中在3535至至5050岁的客岁的客户群体占户群体占80%80%以上，所以花源镇以上，所以花源镇的别墅需求人群为的别墅需求人群为3535岁和岁和5050岁。岁。6 6：年龄分析：年龄分析客户购买别墅最看重的要素客户购买别墅最看重的要素 1: 1:环境：多项调查显示，别墅购买客户多数看重别环境：多项调查显示，别墅购买客户多数看重别墅内在社区的环境
9、，项目所处的自然环境，区域环墅内在社区的环境，项目所处的自然环境，区域环境，以及稀缺的有价值的资源。境，以及稀缺的有价值的资源。 2 2：开发商信誉知名度：购买者第二看重的因素是开：开发商信誉知名度：购买者第二看重的因素是开发商品牌，信誉成了别墅购买的重要因素。发商品牌，信誉成了别墅购买的重要因素。 3 3：项目规模：别墅项目的规模成为环境打造的必要：项目规模：别墅项目的规模成为环境打造的必要条件，也是客户对于别墅项目最为直接的心理要求条件，也是客户对于别墅项目最为直接的心理要求，一定规模意味着更为丰富的环境资源以及更为广，一定规模意味着更为丰富的环境资源以及更为广阔的各种空间。阔的各种空间。
10、 4 4：户型：户型设计在之前并未受到购买者的重视，：户型：户型设计在之前并未受到购买者的重视，但目前购房者则对户型表现了相对的关注，这是消但目前购房者则对户型表现了相对的关注，这是消费者更趋成熟的表现。费者更趋成熟的表现。 5 5：项目规划：项目房屋的布局，道路规划，园林的：项目规划：项目房屋的布局，道路规划，园林的设计，都是别墅购房者选择物业时灰常关注的问题设计，都是别墅购房者选择物业时灰常关注的问题（一）（一）市场供求现状分析市场供求现状分析【2 2】供给分析】供给分析 1：1991年2000年成都市别墅开发投资稳步上升，成都市别墅市场从无到有的过程。【初期阶段】 2：2001年2004
11、年成都市别墅的开发投资快速上升势头，成都别墅进入了升级换代的时代，近郊别墅大量出现，郊区板块特征逐渐清晰起来。【发展阶段】 3：2004年之后为成都市别墅投资骤然加速，空前繁荣。市场逐渐成熟，顶级的规划，建筑，景观，园林设计团队开始参与。产品更加多样化，独栋，联排，双拼，叠拼以及各种类型的衍生产品，不断的冲击市场，竞争更加激烈。【全面发展阶段】 综上所述：牧马山，花源镇别墅群由此诞生了！ 花源镇：龙湖.长桥郡，金科.廊桥水乡，置信.牧山丽景，华楠半岛，万辰柳庄等基础指标项目地址新津县花源镇白云大道419号开发商成都龙湖锦华置业有限公司占地规模490,000平方米总建筑面积259,843平方米总
12、户数规划478户容积率0.36绿化率48.5%户型面积360-960建筑形态独栋别墅花源镇主要别墅供给楼盘花源镇主要别墅供给楼盘竞品分析基础指标项目地址新津县花源镇牧马山丽景路3号开发商成都置信牧马山地产开发有限公司占地规模约630余亩总建筑面积 121920.0总户数99户容积率0.45绿化率45%车位比1:2户型面积290-670建筑形态3层别墅花源镇大件路双流机场应天寺天府大道牧山丽景高尔夫基础指标项目地址成都市新津县成都市新津县花源镇北师大附中旁，杨柳河边开发商成都金科房地产开发有限公司占地规模约480亩（320157.0）总建筑面积286499.0当期总户数88户容积率0.42绿化率
13、36%车位每户1-3个总层数3/4户型面积180-1400建筑形态叠拼、双拼、联排、独栋本案 基础指标项目地址新津县花源镇花源大道288号开发商成都万辰房地产开发有限公司 占地规模35586平方米 总建筑面积 57664.0平方米 总户数194户户容积率1.01 绿化率36.68车位276物业费物业费2.5/平方米平方米主力户型103-320平方米 建筑形态住宅,别墅 （一）（一）市场供求现状分析市场供求现状分析【3 3】价格走势】价格走势别墅均价 2004年2008年2012年2013年独栋400085002000025000叠拼350080001750020000联排30007500160
14、0015000总结：花园镇别墅价格是不断总结：花园镇别墅价格是不断上涨的。在上涨的。在2012年到年到2913年年涨幅波动不打。总体上涨速度涨幅波动不打。总体上涨速度快。快。（二）该地段限制因素（二）该地段限制因素【1 1】城市规划城市规划 从功能来看，花源镇主要从功能来看，花源镇主要: :规划为规划为三大片区三大片区一是核心区一是核心区。也是城镇主要功能配套区域，包括政府、学校、医院、。也是城镇主要功能配套区域，包括政府、学校、医院、商场、自来水厂、广场绿地等，是全镇的政治、经济、文化中心；商场、自来水厂、广场绿地等，是全镇的政治、经济、文化中心；二是居住区二是居住区。主要依托牧马山、杨柳河
15、一带良好的自然环境，打造高。主要依托牧马山、杨柳河一带良好的自然环境，打造高尚新型社区。目前，已吸引了倍特、金秋、泰来、中鹏、长城等大型尚新型社区。目前，已吸引了倍特、金秋、泰来、中鹏、长城等大型房产企业落户，总开发面积达房产企业落户，总开发面积达14001400多亩。多亩。三是工业区三是工业区。按照。按照“三个集中三个集中”的要求，经市政府批准，花源镇规划的要求，经市政府批准，花源镇规划了了1.431.43平方公里的工业集中发展点。点内现有工业企业平方公里的工业集中发展点。点内现有工业企业3636户，占全镇户，占全镇工业企业的工业企业的64%64%，其中规模企业，其中规模企业1919户。户。
16、 总结：总结：花源镇城镇的定位为：花源城镇是成都市南部新城的组成部分，新津花源镇城镇的定位为：花源城镇是成都市南部新城的组成部分，新津县的迎宾门户花园，现代化欧洲风情小镇。以发展房地产、教育、文县的迎宾门户花园，现代化欧洲风情小镇。以发展房地产、教育、文化、旅游、商贸业、服务业为主第三产业为主导。化、旅游、商贸业、服务业为主第三产业为主导。城镇性质为：花源城镇是以发展房地产、文教和休闲旅游产业为主的城镇性质为：花源城镇是以发展房地产、文教和休闲旅游产业为主的生态休闲城镇。生态休闲城镇。【2 2】基础设施：基础设施： 【3 3】交通运】交通运输条件分析：输条件分析：花源镇位于成都市的西南部，距市花源镇位于成都市的西南部，距市区区20公里；新津县东北部，距县城公里；新津县东北部，距县城11公里；西南航空港、牧马山国际公里；西南航空港、牧马山国际高尔夫俱乐部的南部，距之分别为高尔夫俱乐部的南部，距之分别为10公里、公里、3公里。加强对外交通联公里。加强对外交通联系，南北向有川藏公路和大件路与系，南北向有川藏公路和大件路与成都市区及新津县城联系。杨柳河成都市区及新津县城联系。杨柳河以东有两条南
