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1、第一部分：宏观市场第二部分：区域市场第三部分：解读客户宏观市场研究排屋市场研究高端住宅研究新增套数345053732333803263003482739734375853841328370221212583成交套数63085262024428122613594131513306034313451990313284840交易均价1589514513224352115318032216642149422434249073196943577200820092010201120122013201420152016201720180500010000150002000025000300003500040
2、00045000500000100002000030000400005000060000摇摇号号政策政策出台出台供需比 0.21.40.70.51.00.80.81.11.81.41.92008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20180.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0供需平衡供需平衡p根据历年成交供需比来看，虽然09年供需比达到了1.4，但是单价依然没有较大的涨幅，原因为09年前市场较为冷淡，08年库存量较大；p从往年的杭州商品房住宅市场的年成交量来看，整体供应呈下降趋势，经过16-17年火热的市场环境
3、后，新增量远低于去化量，实现了市场均价巨幅增加，一举跨入4 4万万+ +时代时代；国国8 8条、国条、国1010条、国条、国1111条等房地产政策出条等房地产政策出台后，台后，10-1110-11年市场年市场成交低迷成交低迷限价、控限价、控网签等政网签等政策出台后，策出台后，市场热度市场热度上涨上涨杭州杭州G20G20会会议前期，市议前期，市场热度再一场热度再一次被点燃次被点燃时隔时隔5年后，杭州市场年后，杭州市场16年至年至18年，住宅市年，住宅市场均价实现巨幅增长场均价实现巨幅增长平稳市场平稳市场供小于求，单价跨过供小于求，单价跨过4 4万大关万大关住宅市场供给逐年下降，需求量则呈上住宅市
4、场供给逐年下降，需求量则呈上涨趋势涨趋势杭州市场历年住宅面积段成交占比分析图杭州市场历年住宅面积段成交占比分析图0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%70以下70-9090-120120-140140-180180-220220-260260-300300-350350-400400以上2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年70-90产品占比逐年下降，趋势下行90-180的产品占比逐年上涨，趋势上行其中，120-140型再改产品需求上涨明显；1616年起，市场改善需求凸起年起，市场改善需求凸起住宅产品面
5、积段配比变动明显住宅产品面积段配比变动明显 ；再改、舒适改善型产品占比增加；再改、舒适改善型产品占比增加出让面积（万）35921214021032122712418521195楼面价（元/）872382497927830994459098124182047618387178552009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年2018年1至4月0500010000150002000025000050100150200250300350400164%历年土地出让历年土地出让分析图分析图p从土地市场来看，16年土地楼面价涨幅达到164%，这也
6、支撑着17年成交均价达到4万；p高楼面价的土地，使得开发商不得不把产品面积段拉大，提高溢价红利，90方刚需产品受客群承价能力较弱；6%10%8%9%7%8%15%10%8%4%3%12%210-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万500-600万600-700万700-800万800-900万900-1000万1000万以上17年住宅各面积段成交金额占比年住宅各面积段成交金额占比2017年住宅成交总价段分析图年住宅成交总价段分析图成交套数278139712899262318371800292218061197560335863成交均价2500
7、82800428458303853294735184390264171443007390373983553858210-250万 250-300万 300-350万 350-400万 400-450万 450-500万 500-600万 600-700万 700-800万 800-900万900-1000万1000万以上0100002000030000400005000060000050010001500200025003000350040004500占比占比20%p从17年成交数据来看，500-700万级的产品成交套数占比达到了20%，但是该部分产品的成交金额占比却达到了25%，且单价高达3
8、.9-4.3万/ ，该部分产品面积段在130-166 ；p250-350万级的产品虽然在成交数量上为绝对的成交主力，但是该类型刚需产品溢价能力较弱，在成交金额占比中只达到18%；p后期住宅市场产品发展趋向大面积、高单价方向发展，且面积段大面积、高单价方向发展，且面积段和单价成正比增长和单价成正比增长130-166 130-166 面积段产品，溢价高面积段产品，溢价高从从1717年成交数据来看，年成交数据来看，500-700500-700万级产品成交金额去万级产品成交金额去化占比最高，且溢价能力较强化占比最高，且溢价能力较强第一部分：宏观市场第二部分：区域市场第三部分：解读客户宏观市场研究排屋市
9、场研究高端住宅研究第一梯队第二梯队第三梯队典型项目：武林壹号、绿城凤起潮鸣、信达滨江一品产品：主力面积段为167-330，极致的追求、顶级奢华价格：单价6.7-7.6万客群：金字塔顶尖人群典型项目：融创宜和园、融信公馆ARC、合景天銮、滨江金茂府、首开金茂府、杭州壹号院产品：主力面积集中在154 -194，对产品功能属性还是有一定需求，装修风格偏于个性化价格：单价4.5-4.8万客群：该部分客群年龄段较年轻，集中在30-45岁之间，为城市新贵，对生活品质有要求，且购买较强，对产品审美偏于年轻化典型项目：坤和和家园产品：该部分产品力较弱、功能需求较大价格：单价4万出头、成交主力面积为90 客群：
10、挤入型甚至是刚需客户，如坤和和家园项目客群，多为学区房儿女读书考虑，且需要摇号买房，对产品的功能要求多于舒适要求现状启示绝对的地理优势（老城核绝对的地理优势（老城核心），本土房企龙头开发心），本土房企龙头开发（绿城、滨江），地理、品（绿城、滨江），地理、品牌、产品力、配套全都满足牌、产品力、配套全都满足豪宅的全好性，当之无愧的豪宅的全好性，当之无愧的顶级产品顶级产品在在城市发展轴线上，申花板城市发展轴线上，申花板块、奥体板块等，坐拥城市块、奥体板块等，坐拥城市发展红利，全国性品牌房企发展红利，全国性品牌房企开发，产品力开发充足开发，产品力开发充足卖了将近卖了将近10年的项目，行业年的项目，行业
11、发展领先经济增长行情下的发展领先经济增长行情下的溢价红利产品，产品力较弱；溢价红利产品，产品力较弱；1818杭州住宅市场项目现状小结杭州住宅市场项目现状小结整理项目为整理项目为1818年年1 1月至月至4 4月的在售楼盘，且单价月的在售楼盘，且单价超过超过4 4万的项目万的项目武林壹号武林壹号凤起潮鸣凤起潮鸣信达壹品信达壹品地段地段杭州主城区核心地段、土地稀缺属性明显，武林门、庆春门、钱江新城一期等；杭州主城区核心地段、土地稀缺属性明显，武林门、庆春门、钱江新城一期等；产产品品主力主力l167-197167-197：4 4室室2 2厅厅3 3卫卫 或或3 3房房2 2厅厅3 3卫卫l138-1
12、44138-144: 3: 3室室2 2厅厅2 2卫卫l信达壹号信达壹号138-144138-144产品，总价与第二队产品，总价与第二队180180产品持平，挤入型豪宅产产品持平，挤入型豪宅产品；品；l凤起潮鸣凤起潮鸣165165产品，产品，3 3房，大尺度，舒适需求提高，功能属性降低；房，大尺度，舒适需求提高，功能属性降低；次主力次主力l200-309200-309：5 5室室2 2厅厅5 5卫或卫或6 6卫卫l凤起潮鸣凤起潮鸣309309产品，区别于成产品，区别于成197197以下产品，定义豪宅标准，类十字以下产品，定义豪宅标准，类十字户型，户型方正，功能分区明确，仪式感宅邸，总价户型，户
13、型方正，功能分区明确，仪式感宅邸，总价20002000万以上高层产品；万以上高层产品；大平层大平层l412-450412-450：4 4室室2 2厅厅5 5卫卫l全部为武林壹号产品面积段，极致的尺度和舒适感，顶级产品力，总价全部为武林壹号产品面积段，极致的尺度和舒适感，顶级产品力，总价4000-50004000-5000万；万；客群客群l项目辐射力强，吸引全市甚至全省的富豪阶层关注；项目辐射力强，吸引全市甚至全省的富豪阶层关注；l浙江地区金字塔顶端人群，身份的象征；浙江地区金字塔顶端人群，身份的象征；l绝版地段，稀缺性强，溢价强，也为投资保值品；绝版地段，稀缺性强，溢价强，也为投资保值品；趋势
14、趋势l核心地段推地量有限，供应非常稀缺核心地段推地量有限，供应非常稀缺138-14430%167-19351%200-33013%412-4505%557-7181%138-144167-193200-330412-450557-718面积段（第一梯队）面积段（第一梯队）第一梯队第一梯队标杆性产品，主城核心稀缺地段、吸附力强标杆性产品，主城核心稀缺地段、吸附力强成交主力成交主力数据来源数据来源RDASRDAS：20182018年年1 1月月1 1日至日至4 4月月2020日成交数据日成交数据合景天銮合景天銮融创宜和园融创宜和园融信公馆融信公馆首开金茂府首开金茂府融信庆隆地块融信庆隆地块九龙仓庆
15、隆地块九龙仓庆隆地块绿城建发沁园绿城建发沁园滨江金茂府滨江金茂府杭州壹号院杭州壹号院第二梯队第二梯队申花板块产品对地缘性客户吸附力较强；奥体申花板块产品对地缘性客户吸附力较强；奥体板块产品辐射力较强板块产品辐射力较强120-13011%138-14451%154-16926%187-19411%200以以上上1%120-130138-144154-169187-194200以上 面积段面积段（第二梯队）（第二梯队）成交主力成交主力次主力次主力地段地段申花、奥体板块，城市发展轴线的区域申花、奥体板块，城市发展轴线的区域, , 板块快速发展期；板块快速发展期；产产品品主力主力l138-144138
16、-144：3 3室室2 2厅厅2 2卫、卫、4 4室室2 2厅厅2 2卫卫l3 3开间朝南，户型通透，产品力开发较足。但是房间尺度较小，客群对产开间朝南，户型通透，产品力开发较足。但是房间尺度较小，客群对产品功能性关注度较高；品功能性关注度较高；次主力次主力l154-169154-169：4 4室室2 2厅厅2 2卫、卫、4 4室室2 2厅厅3 3卫、卫、3+13+1室室2 2厅厅3 3卫卫l3 3开间朝南，主、次卧为套房，房间尺度较大，舒适度增加；开间朝南，主、次卧为套房，房间尺度较大，舒适度增加；其他其他l187-194187-194：4 4室室2 2厅厅3 3卫卫l部分做到部分做到4 4开间朝南，产品力开发一般，尺度宽敞，舒适感较好；且供应开间朝南，产品力开发一般，尺度宽敞，舒适感较好；且供应较小，近期只有宜和园项目有供应，后期较小，近期只有宜和园项目有供应，后期ARCARC有部分存量；总价超过有部分存量；总价超过10001000万直逼第一梯队产品万直逼第一梯队产品客群客群l申花板块项目客群地域性较强，主要为城西需求外溢，项目辐射力不足；申花板块项目客群地域性较强，主要为城西需求
