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1、账务处理房地产行业的会计账务处理分录一、设立时的核算（-）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司 章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。（二）设置的主要账户实收资本（或股本）、资本公积、管 理费用等（三）会计分录模板1.收到所有者投入资本时借：银行存 款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资 本、股本等资本公积一资本溢价或股本溢价2、筹建期开办 费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、 取得土地时的核算（-）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入 以及其他方式取得土地。（二）设置的主要账户开发成本、无形资产、投资性房地产（ ）会计分录模板1、用于土地、
2、商品房开发借：开发成 本一成本对象一土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、 用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存 款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、 房地产开发阶段的核算（-）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发 间接费、借款费用、其他应付款等。（二）设置的主要账户开发成本、管理费用、销售费用等 （三）会计分录模板1.为取得土地开发使用权（或开发权） 而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、 契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿 费、危房补偿费、土地变更用途和超面
3、积补交的地价及相关 税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用 等。借：开发成本一成本对象一土地征用及拆迁补偿费贷： 银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设 施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。借：开发成本一 成本对象一前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬 等3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。借：开发成本一成本对象T筑安装工程费应交税费一应交 增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、库存商 品、应付酬工薪酬等4、开发项目在开发过程中发生道路
4、、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、 消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管 网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用 等。借：开发成本一成本对象一基础设施建设费应交税费一 应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、库 存商品、应付酬工薪酬等5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠 与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设等费用。借： 开发成本一成本对象一公共配套设施费应交税费一应交增 值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款等6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成 本核算对象的工程监理费、造价审
5、核费、结算审核费、工程 保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品 成本。借：开发成本一成本对象一开发间接费应交税费一应 交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、应付 职工薪酬等7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报 建费用、物业完善费用借：开发成本一成本对象一建筑安装 工程费开发成本一成本对象一公共配套设施费贷：其他应付 款8、发生借款费用，支付利息时借：开发成本一借款费用 贷：银行存款9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项 费用借：管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等10、分配成本核算对象成本:发生的有关费用，由某一成
6、本核算对象负担的，应当直接计 入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应 当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理 的分配标准，分配计入。借：开发成本一一期一公共配套设 施费一二期一公共配套设施费贷：开发成本一会所开发成本 一地下车库11、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金 融机构手续费用借：财务费用贷：银行存款四、房地产完工 阶段的核算（-）涉及的主要业务开发项目竣工结算（二）设置的主要账户开发产品、主营业务成本、销售费用、 管理费用、财务费用、固定资产（三）会计分录模板1.结转开发成本 借：开发产品 期贷：开发成本一一期2、行政管理部 门为管理和
7、组织房地产开发经营活动而发生的各项费用借： 管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等3、完工后发生借 款费用，支付利息时借：财务费用贷：银行存款4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用借：销售费用贷：银行存款 等5、企业自用时借：固定资产贷：开发成本五、房地产销 售阶段的核算(-)涉及的主要业务土地转让收入、商品房销售收入、配 套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土 地使用权对外投资、对外出租等。(二)设置的主要账户主营业务收入、预收账款、主营业务 成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用(三)会计分录模板1、商品房纳税义务发生(1)收款借：银行账款/应收账款预收账款贷：主营业
8、务收 入应交税费应交增值税(销项税额)或应交税费简 易计税(2)差额纳税一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的 土地价款借：应交税费一应交增值税(销项税额抵减)贷：主 营业务成本(3 )结转销售成本借：主营业务成本贷：开发产品3、预收 账款处理(1)收到预售款时：借：银行存款贷：预收账款（2 ）预缴税款时一般计税：借：应交税费预交增值税 贷：银行存款简易计税：借：应交税费简易计税贷：银 行存款4、收到保证金的处理借：银行存款贷：其他应付款 5、价外收入的会计处理借：其他应付款/银行存款等贷：营 业外收入一违约金其他业务收入一手续费收入应交税费一 应交增值税（销项税额）或：应交税费一简易计税6、
9、商品房 自用借:固定资产贷开发产品7、土地使用权对外投资借： 长期股权投资贷：无形资产一土地使用权应交税费一应交增 值税（销项税额）或：应交税费一简易计税营业外收入（差 额）8、商品房出租（1）转为出租时借：投资性房地产贷：开发产品（2 ）收取租金时借:银行存款贷：其他业务收入应交税费一 应交增值税（销项税额）或：应交税费一简易计税（3）如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时借：其他业务成本贷：投 资性房地产累计折旧9、资金拆借（1）借出资金时借：其他应收款贷：银行存款（2 ）收到利息时借：银行存款贷：财务费用一利息收入应交 税费一应交增值税（销项税额）10、期末应交税费一应交增 值税处理
10、（1）转出未交增值税借：应交税费一应交增值税（转出未交 增值税）贷：应交税费一未交增值税(2 )预缴税款抵减未交缴增值税借:应交税费一未交增值税 贷：应交税费一预交增值税(3)申报后缴纳借：应交税费一未交增值税贷：银行存款 11、购买增值税防伪税控设备时借：管理费用贷：银行存款 借：应交税费一应交增值税(减免税款)贷：管理费 用12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、 房产税、车船使用税、土地使用税各种税种借：税金及附 加贷:应交税费应交城市维护建设税应交税费应交 教育费附加应交税费应交房产税应交税费应交车 船税应交税费应交城镇土地使用税13、缴纳印花税、 耕地占用税、车辆购置税、契税时
11、： (1)印花税 借：税金及附加贷：银行存款 (2 )耕地占用税借：在建工程(或无形资产)贷：银行存款 (3)车辆购置税的核算借：固定资产贷：银行存款 (4 )契税的核算借：固定资产(或无形资产)贷：银行存款 14、代扣代缴个人所得税(1)计算时借：应付职工薪酬/应付利润贷：应交税费一应 交个人所得税(2)上交时借：应交税费一应交个人所得税贷：银行存款 15、交企业所得税（1）预缴时 借：所得税费用贷：应交税费应交所得 税借：应交税费应交所得税贷：银行存款（2）汇算清缴时借：以前年度损益调整贷：应交税费 应交所得税或相反分录财务管理制度内容第一条为加强财务管理，规范财务工作，促进公司经营业务的
12、 发展，提高公司经济效益，根据国家有关财务管理法规制度 和公司章程有关规定，结合公司实际情况，特制定本制度。第二条公司会计核算遵循权责发生制原则。第三条财务管理的基本任务和方法：（-）筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行, 维护资金安全，努力提高公司经济效益。（二）做好财务管理基础工作,建立健全财务管理制度， 认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。（三）加强财务核算的管理，以提高会计资讯的及时性 和准确性。（四）监督公司财产的购建、保管和使用，配合综合管 理部定期进行财产清查。（五）按期编制各类会计报表和财务说明书，做好分析、考核工作。第四条财务管理是公司经营管理的一个重要方
13、面，公司财务管 理中心对财务管理工作负有组织、实施、检查的责任，财会 人员要认真执行会计法，坚决按财务制度办事，并严守 公司秘密。第五条加强原始凭证管理，做到制度化、规范化。原始凭证是 公司发生的每项经营活动不可缺少的书面证明，是会计记录 的主要依据。鳍一i-攵弟八条公司应根据审核无误的原始凭证编制记账凭证。记帐凭 证的内容必须具备：填制凭证的日期、凭证编号、经济业务 摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员， 复核人员、会计主管人员签名或盖章。收款和付款记帐凭证 还应当由出纳人员签名或盖章。第七条健全会计核算，按照国家统一会计制度的规定和会计业 务的需要设置会计帐簿。会计核算应以
14、实际发生的经济业务 为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口 径一致，相互可比和会计处理方法前后相一致。第八条做好会计审核工作，经办财会人员应认真审核每项业务 的合法性、真实性、手续完整性和资料的准确性。编制会计 凭证、报表时应经专人复核，重大事项应由财务负责人复核。第九条会计人员根据不同的账务内容采用定期对会计账簿记 录的有关数位与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位 或个人等进行相互核对，保证账证相符、账实相符、账表相 符。第十条建立会计档案，包括对会计凭证、会计账簿、会计报表 和其他会计资料都应建立档案，妥善保管。按会计档案管 理办法的规定进行保管和销毁。第十一条会计人员因
15、工作变动或离职，必须将本人所经管的会计 工作全部移交给接替人员。会计人员办理交接手续，必须有 监交人负责监交，交接人员及监交人员应分别在交接清单上 签字后，移交人员方可调离或离职。第十二条资本金是公司经营的核心资本，必须加强资本金管理。 公司筹集的资本金必须聘请中国注册会计师验资，根据验资 报告向投资者开具出资证明，并据此入账。第十三条经公司董事会提议，股东会批准，可以按章程规定增加 资本。财务部门应及时调整实收资本。第十四条公司股东之间可相互转让其全部或部分出资，股东应按 公司章程规定，向股东以外的人转让出资和购买其他股东转 让的出资。财务部门应据实调整。第十五条公司以负债形式筹集资金，须努力降低筹资成本，同时 应按月计提利息支出，并计入成本。第十六条加强应付账款和其他应付款的管理，及时核对余额，保 证负债的真实性和准确性。凡一年以上应付而未付的款项应 查找原因，对确实无法付出的应付款项报公司总经理批准后 处理。第十七条公司对外担保业务，按公司规定的审批程式报批后，由 财务管理中心登记后才能正式对外签发，财务管理中心据此 纳入公司或有负债管理，在担保期满后及时督促有关业务部 门撤销担保。第十八条现金的管理：严格执行人民银行颁布的现金管理暂行 条例，根据本公司实际需要，合理核实现金的库存限额， 超出限额部分要
