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1、关于业主支付担保与施工留置权的可行性研究关于业主支付担保与施工留置权的可行性研究作者黎广军(深圳市造价工程师协会会员，广东深圳518031)摘要：文章分析了各种业主支付担保,认为不动产施工留置权最为合理可行,并阐述了施工留置权制度的主要规则。该制度的最大优越性是仅与业主有间接合同关系的工人、供应商、分包商也有留置权，因而可有效解决工程拖欠款相关问题。但留置索赔人应登记其留置权而不是占有不动产，如同不动产抵押那样以利物尽其用。如果业主仍不付款或已无偿付相关能力，留置权人可依法拍卖该不动产以清偿欠款。我国物权法应设立不动产施工留置权。关键词：物权法；不动产留置；施工留置权；业主支付担保；工程拖欠款
2、FeasibilityResearchaboutOwner,sPaymentBondandConstructionLienLlGuang-jun(AssociatorofShenzhenCostEngineerAssociation,Shenzhen518031,China)Abstract:Thearticleanalyzedvariousowner,spaymentbondandthoughttheconstructionlienonrealestateismostreasonableandfeasible,Andexpoundedtheprimaryrulesoftheconstruct
3、ionliensystem.Theprimeadvantageofthesystemisthattheworkersandproviderandsubcontractorshavingonlyaindirectcontractualrelationshipwiththeowneralsohavethelien,therebyitcouldsolveeffectivelytheconstructiondebtquestion.Butthelienclaimantshouldregisterhislienbutnotpossesstherealestate,assuchamortgageonrea
4、lestateinordertomakethebestuseofeverything.Iftheownerhasnotpayupitorhasbeinsolvent,thelienorwillbeabletoauctiontherealestatebythelawtoobtainrepaymentofthedebt.Ourcountryrealityoflawshouldlegislatetheconstructionlienonrealestate.Keywords:realityoflaw;lienonrealestate;constructionlien;owner*spaymentbo
5、nd;constructiondebt工程拖欠款相关问题是我国建筑市场的一大“痼疾”。长期以来，各级政府采取了许多措施，至今仍然无法彻底解决。显然，仅靠行政手段是不足够的，必须对症下药，立法制订业主支付担保制度。但是，什么样的业主支付担保才能真正发挥实际效用却是众说纷纭。我国法律设立了抵押、质押、留置、保证、定金五种担保形式。本文以物权理论进行研究并得出结论：不动产施工留置权是最为合理可行的业主支付担保，不但可以有效解决业主拖欠工程款相关问题，而且还可以同时解决工人欠薪、材料欠款等连环三角债和垫资工程相关问题。1我国合同法第286条的法理争论合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，
6、承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，这是“对物之诉”而不是“对人之诉”。可见我国法律已将建设工程设定为担保物，但未明确是什么担保物权，以至引起了学术界的激烈争论。目前主要有三种观点：一是法定抵押权说，二是优先受偿权说，三是留置权说。2各种业主支付担保的可行性分析2.1 采用第三方保证的可行性我国担保法第28条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债
7、权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”建设工程是法定担保物，而且其价值普遍远高于工程欠款。按上述规定，保证人对物的担保以内的债权不承担保证责任，这样业主支付保证也就如同一张废纸。因此，以第三方保证作为业主支付担保不可行。2.2 采用其它财产抵押或质押的可行性2000年9月29日，最高人民法院法释(2000)44号关于适用中华人民共和国担保法若干相关问题的解释第123条规定：“同一债权上数个担保物权并存时，债权人放弃债务人提供的物的担保的，其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任。”如果债权人不申请依法拍卖工程，即放弃了物的担保，其他担保人
8、可减轻或免除担保责任，以其他财产抵押或质押作为业主支付担保也就毫无意义；业主还可能会要求承包商对等提供财产抵押或质押作为履约担保，以至造成资产积压，不利社会经济的发展。因此，以其它财产抵押或质押作为业主支付担保不可行。2.3 采用定金或其它财产留置的可行性定金无法保障付清合同价款，而留置权的标的应是合同标的所涉财产，因此，以定金或者合同以外的其它财产留置作为业主支付担保显然不可行。2.4 小结综上所述，由于建设工程是法定担保物，采用其它业主支付担保时发生了双重担保：一是建设工程物的担保，二是其它财产抵押、质押或第三方保证的业主支付担保。由于法律上业主首先以物的担保还债，以至其它业主支付担保难以
9、发挥效用，因而不可行。另一方面，为了与业主搞好关系以获得更多合同，业主拖欠工程款时，承包商往往宁可拖欠工人、供应商、分包商的款项，也不敢向担保人索赔，而且“垫资工程”和“黑白合同”也使第三方保证等其它业主支付担保相同虚设。因此，可行的业主支付担保应是建设工程物的担保。3可行的担保物权应是留置权现在的相关问题是：应以什么样的担保物权作为业主支付担保。如前所述，学术界有三种主流观点，一是法定抵押权说，二是优先受偿权说，三是留置权说。对业主来说，留置权如同法律强行将建设工程抵押给承包商，犹如种法定抵押权。对法律来说，留置权有优先受偿的属性，犹如一种优先受偿权或优先权。对承包商来说，留置权是一种法定担
10、保物权。如此看来，上述三种观点似乎是从业主、法律、承包商三个不同角度描述同一担保物权。另一方面，如果建设工程己经“法定抵押”给承包商，再“意定抵押”给银行就有重复抵押之嫌：此外，依法拍卖工程的权利应是担保物权，而不是担保物权具有的优先受偿权或优先权。所以，合同法第286条所涉担保物权应是施工留置权。4施工留置权制度的主要规则4.1 施工留置权采用登记制而非占有制法学通说，动产的物权公示是占有而不动产的物权公示是登记，因此不动产留置只须在不动产登记机构登记留置权而无须占有不动产，如同不动产抵押那样。况且，任何人未经业主同意或法院判决而强行占有他人不动产将构成恶意无权占有，因此理论上无法设立“占有
11、不动产”的留置权。我国物权法草案也规定不动产物权公示采用登记制，只要再定义出不动产施工留置权，合同法第286条的法理相关问题将迎刃而解。4.2 施工留置权的基本原理施工留置权是一种基于“共有财产”的权利。如果债权到期后不获支付，债权人可依法扣留自己创造的不动产物权，以阻止任何人不当得利。如果业主仍不付款或已无偿付相关能力，留置权人可通过法律程序取消业主的回赎权，然后依法拍卖不动产以兑现留置权。但法律上财产共有人有优先购买权，胜诉留置权人不能立即实施拍卖;败诉业主和抵押权人仍然可在法定时间内赎买留置权，以免不动产被贱卖而导致更大损失。4.3 施工留置权人及其限制理论上，凡向不动产施工（新建、改建
12、、装修、维修等）提供了直接劳动、材料、设备并与业主有直接合同关系或通过合同链与业主有间接合同关系的人有留置权，包括工人、供应商、分包商、承包商，但不包括供应商的工人和供应商。这不但意味着可以解决工人欠薪和材料欠款等相关问题从而消灭连环三角债，而且意味着不动产施工不适用善意取得制度以保护劳动者权益。但工程分包层次不受制约可能导致许多相关问题，规定与业主、承包商或某1级分包商有直接合同关系的人才有留置权，可能是我国现阶段较合适的做法。4.4 施工留置权的优异特性（1）留置权具有二次效力，第一次效力成立留置权（债权到期后扣留财产的客体或财产的权利），第二次效力实现留置权（折价或拍卖受偿）。利用两次效
13、力之间的缓冲时间，双方可以充分协商解决相关问题的办法。（2）债权人首次工作的瞬间发生了债，其留置权随之生效，但债权到期并登记后才能正式生效。由于施工留置权“时光倒流”至工程物权诞生时生效，而抵押权不能在物权诞生前生效，因此施工留置权的优先受偿权高于工程抵押权。但工程抵押权人通过业主付给债权人作为工程费的贷款部分，应视为赎买了债权人的留置权并取得优先顺位，因而优先于其后登记的留置权。(3)留置权具有不可分性，其效力遍及于合同标的所涉财产。施工留置权成立于建筑上，或土地上，或两者之上。例如，绿化工程的施工留置权人应拍卖不动产而不是花草树木，因为后者己溶合于该不动产。(4)留置权具有保障清偿债权的“
14、物上代位性”。由于债权不消失，留置权就不失效，因此，谁拥有留置物的所有权，谁就要负责清偿留置索赔。被登记了留置权的不动产将难以转让、出售和抵押筹资。4.5 施工留置权可以解决工人欠薪相关问题2004年10月24日公布的最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律相关问题的解释第26条规定：“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任”。如前所述，承包人之诉是“对物之诉”，因此，工人“代位”承包人向欠付工程价款的发包人主张权利，如同
15、拒绝给付劳动在不动产中的价值。如果法律赋予了工人留置权，而业主、承包商、分包商未能对工人的留置权登记提出有效异议登记，工人其实就已经不诉而胜；工人要么获得支付，要么申请依法拍卖不动产。位于合同链最末层的工人有代位诉讼权，合同链中的其他债权人有代位诉讼权也就不存在法律障碍。4.6 业主以第三方保证解除留置权登记发生留置权登记后，业主可向不动产登记机构提交一份法律认可的第三方保证，同时解除留置权登记，以免协商期间影响业主不动产的销售或抵押筹资。该保证的保额应是留置权登记金额的100%以上，包括预计的留置权利息和诉讼费、律师费等赔偿金在内。4.7 承包商付款保证和最低价中标业主只对合同价款承担支付责
16、任。业主赔付工人、供应商、分包商的留置索赔后有权向承包商索赔，因此承包商应向业主提交付款保证。该保证在不动产登记机构登记备案。如果业主己按合同付足了工程款给承包商，工人、供应商、分包商的留置权登记将变成对承包商付款保证的索赔，如同业主提交r一份第三方保证后可以解除留置权登记那样。付款保证人必然会拒绝报价太低和信用不良的投标人，以防其亏损或破产或无信用而导致赔付，这样就可以保障实行最低价中标。4.8 施工留置权可以消灭垫资工程法律上，债权到期后债权人才能行使留置权。工人、供应商、分包商应在最后一次履行工作或供料后一次性申请登记留置权。此时债权人己完成合同任务，任何人都无法阻止他依法行使留置权，也不会由于留置索赔的争议或诉讼而影响施工质量与工期。如果经常不获支付，债权人可依法终止与承包商或分包商的合同，然后依法登记留置权。施工留置权可在施工期间解决合同链中
