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1、广州二手住宅年报中原（DOCI3页）2018年广州二手住宅市场总结一、成交量价总结：成交插水下滑，价格涨幅收窄根据广州中原研究进展部监测，2018年，广州市存量房交易登记数为102199宗（I-Il月来源房管局，12月为广州中原研究进展部部监测），同比去年同期（133157宗）大幅下滑23.2%,为近5年首次成交下滑的年份。价格方面，2018年二手住宅网签均价为25350元/行。价格涨幅出现明显收窄，涨幅从2017年的23.8%下跌至今年的9.2%,价格逐步趋向稳固。2014-2018年广州全市二手住宅成交量走势140000120000l000800006000040000200000销售套数
2、（套）-O-网签均价（元/肝）8 一 6。85743912992325350 一33157102199300250200150100500002014年2015年2016年2017年2018年数据来源：量为存量房交易登记数（交易登记含自助交易），价为网签均价2018年1-11月来源阳光家缘，12月为广州中原研究发展部监测广州中原研究进展部分析认为，2018年，广州二手楼市遇冷，成交能力大不如前的要紧原因如下：（1）信贷环境趋紧，置业成本增加。2018年楼市信贷环境偏紧，广州首套贷款利率为其它一线城市中最高，同时全年平均利率均处于高位水平。利率的上调，很大程度上遏制市场需求，部分改善买家置业成本
3、提升，从而转为观望状态。(2)客户观望情绪持续升温，入市热情低。今年置业客户持币观望的心态尤为严重，上门看房客户数量远不如去年，购买周期亦有所延长。据调研熟悉，客户购买周期明显拉长1倍以上的客户占比高达65.5%,同比净增18.7%0部分购房需求不迫切的买家入市积极度较低，购房更为理性。遇到合适价位的房源才会着手入市，而部分放高价的盘源处于僵持状态。(3)业主放盘积极性较低，客户可选择盘源少。据监测发现，2018年新增放盘量同比去年下滑近3成。在目前楼市下行阶段，客户入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机，导致整体放盘量有所
4、下滑。二、全年成交走势：五月成分水岭，全年成交先扬后抑从月度成交量来看，2018年整体成交呈现先扬后抑的趋势。1-5月(春节月除外)，广州基本维持稳步上扬.其中，5月更是冲高至8846宗水平，市场需求活跃且稳固。而进入下半年后，二手住宅成交量连续数月插水下滑，周度成交量从5月的1700-1800宗下滑至11、12月的700-800宗水平，客户入市积极性低。另外，由于下半年二手楼市成交不活跃，盘源去化缓慢，客户同意意愿低。导致很多急需资金回笼的业主通过降价来促成成交。从中原价格领先指数走势情况来看，自7月起，中原价格指数开始下滑，环比跌幅逐步拉大，2018年10月，中原领先价格指数环比跌幅达1.
5、68%。三、市场成交特征分析 贷款利率上浮，商业按揭成交占比明显下滑2018年，广州整体信贷环境趋紧，贷款额度相对紧张，各大银行均选择上调贷款利率。其中，二套平均贷款利率上浮15%-20%已为常事，整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后，贷款额度稍有好转，整体贷款利率出现回调的迹象，但整体仍居高位水平。2018年11月，广州首套平均贷款利率为5.62%,同比去年同期净增0.31%。因此，在这样的大背景下，很多置换、改善客户为减少置业成本，转移至组合按揭的付款方式。据监测，2018年组合按揭的成交占比达24.9%,同比净增8%。而商业按揭的付款方式成交占比则减少明显，整体跌至50.2%
6、,同比净减5.1%。近一年广州平均贷款利率走势情况首套平均贷款利率一二套平均贷款利率5.58%.72%5.62%5.31%10月 N月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月I H月2017 年2018年6.10% -16.00% -5.90% -5.80% -5.70% -5.60% -5.50% -5.40% -5.30%.04%5.96%数据来源：融360 盘源去化缓慢，业主以价换成交成普遍现象现时二手楼市成交活跃度较低，盘源去化缓慢，业主心理价位松动，“以价换成交”的现象愈发普遍。从近两年新增房源的报价情况来看，2017年报价下调房源占比基本集中在35%-45%左右，而今年下调
7、房源基本在70%左右，中心区表现特别明显。其中，天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高，分别达76.5%、74.6%、73.3%、71.9%o同时其下滑幅度亦相对明显，分别为3.2%、3.3%、2.5%、2.7%广州中原研究进展部认为，就目前楼市交易环境关于刚性需求客户而言，不失为较好的“上车”时机,业主议价空间较大，客户现时入市或者会“有利可图”，有利于减少置业成本。2017-2018年广州各区二手住宅新增盘源报价下调情况2017年报价下调占比2018年报价下调占比2018年报价变动情况白云区45.0%69.6%-2.7%番禺区40.0%62.7%-2.5%海珠区47.2%71.9
8、%-2.7%花都区32.0%60.0%-1.1%黄埔区44.0%58.4%-1.9%荔湾区34.2%74.6%-3.3%天河区38.7%76.5%-3.2%越秀区37.7%73.3%-2.5%增城区40.2%58.0%-1.6%数据来源：广州中原研究进展部 二手楼市回归刚需，两房房源需求激增据监测发现，18-25岁、25-30岁的客户成交占比分别为9.0%、28.2%,同比净增2.2%、3.9%。该部分客户以首次置业需求居多。另外，从不一致户型成交占比来看，两房户型成交活跃度有明显提升，2018年成交占比为46.1%,同比大幅上涨4.5%。广州中原研究进展部认为，在现时楼市调控、信贷环境双趋紧
9、的条件下，市场投机行为进一步被打压，改善客户入市热情较低。现购房客要紧为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，遇到合适房源及价格才会出手购买。20172018年各年龄段成交占比情况20172018年各户型成交占比情况50.0%45.0%40.0%-35.0%30.0%-25.0%-20.0%15.0%-10.0%-5.0%0.0%-四、区域成交:中心需求逐步外溢，外围多区持续撑市随着中心区房价的高企，而外围区价格相对低洼，叠加交通便利度的提高，越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。据广州中原研究进展部监测，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下
10、滑，2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%0;而外围区则因交通便利度逐年提高，而且价格低洼加上房源相对较新，成交持续撑市，占比逐年增大，2018年外围四区成交占比为55.6%,同比净增3.4%。另外，据监测，2018年，二手住宅成交量最多依然为番禺区，共成交14496宗，已连续4年成功夺魁。而天河稳坐广州楼价“天花板”的位置，2018年二手网签均价为43889元/肝，成交排名亦从第六位上升至第五位。广州2018年各区二手住宅成交量价情况白云14496g T 24297tml 246万元套0.6%13342ml 144万元/套7144 套 1 42.2%290
11、33tmi227万元图越秀 5156 套 135 6乂40401ml267万元/套荔湾 4476套：39.3%29909tml235万元套13058套 118.3%18033元W192万元霎mi1219 套 131-9%2649Ojt冲212万元/套委向1718套 X 5.6%25177元233万元/套天河7280g . 34.7%43889ml384万元套海珠773隆 1 39.0%35530 m，259万元/套数据未串 阳光M点中介阿答:不含南沙、从化），价格方时悟才问任均前 萝岗需求稳固，次新房房源受青睐由于二手楼市受“冷空气”持续影响，大部分区域成交量同比去年下滑3成左右，但是，唯独萝
12、岗二手需求表现稳固，成交量基本与去年持平。据监测发现，近年来萝岗二手住宅成交占比呈现逐年上升的态势，同比涨幅亦有所扩大。2016年-2018年二手成交占比分别为1.09%、1.68%、2.40%,同比分别净增0.34%、0.59%、0.72%广州中原研究进展部分析认为，萝岗二手需求稳固、活跃，成交占比稳步提升的要紧原因有两方面,一方面是萝岗进入存量房市场，早期交楼的一手房源逐步释出，区域优质次新房房源较多，如万科东荟城、雅居乐富春山居等，受客户青睐度高；另一方面是，广州科学城板块逐步进展成熟，招商引资情况基本完成，片区企业员工居住刺激，带动萝岗二手住宅成交活跃。2013年2018年萝岗二手住宅
13、成交宗数及其占比2013年2014年2015年2016年2017年2018年成交宗数2021903881118191718成交占比0.53%0.80%0.75%1.09%1.68%2.40%数据来源：阳光家缘，广州中原研究进展部；备注：2018年数据为1月1日-12月25日五、分区点评 番禺区：成交稳居首位，亚运城逐步崛起2018年番禺区阳光家缘中介网签量为14496宗，再次问鼎全市二手成交榜首；二手住宅网签均价为24290元/行；套均总价为246万元/套。2018年，主打“大社区+刚需”的钟村板块需求相对稳固，其中代表楼盘为祈福新村，其成交均价仅为28298元/次，受很多刚需客户所青睐。相对
14、而言，华南板块成交活跃度则有明显下滑，要紧由于华南板块优质盘源价格居高，同时以大面积居多，入市门槛明显高于区域的其它板块，很多资金有限客户只能望而止步。以雅居乐剑桥郡、华南碧桂园为例，其套均总价分别为644万元/套、476万元/套。另外，需要指出的是，今年亚运城板块表现相对“坚挺”，在各区逐步形成降价来促进成交的热潮时，亚运城板块业主心态依旧强硬，议价、让利空间幅度较小，但二手成交仍然保持活跃。要紧由于片区自身配套设施的逐步完善，加上3号线东延线规划建设利好刺激，未来将直接拉近与珠江新城的通勤距离。从而导致板块成交活跃且楼价亦有明显升幅。2018年亚运城二手住宅成交均价为27584元/肝，同比去年大幅上涨22.8%,价格基本与目前在售的一手“天军”组团倒挂。 荔湾区：芳村利好加持，成交占比攀升2018年荔湾区阳光家缘中介网签量为4476宗，较2017年下滑39.3%;二手住宅网签均价为29909元/行；套均总价为235万元/套。据广州中原研究进展部监测，2018年芳村二手成交向好，成交占比上扬。2018年1-4季度成交占比分别为25.1%、25.4%、26.1%、28.5%,第四季度较第一季度占比净增3.4%。广州中原研究进展部认为，芳村成交持续上扬要紧有两方面原因：一方面，芳村处于楼价洼地，入市门槛低，有较多的刚需小户型释出，关于首套刚需客户有较强吸引
