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1、市场调查报告之（二）竞争楼盘分析目录前言一、竞争楼盘综合分析二、竞争楼盘个案分析个案分析一：华达西湖城市花园个案分析二：桂月园个案分析三：问天阁个案分析四：显达花园个案分析五：御龙居个案分析六：尚城华府（一期）个案分析七：金宇数码大厦个案分析八：中南阳光城（一期）个案分析九：万博城市花园个案分析十：翡翠城MkX-1刖三前言本次市场调查，要紧针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考根据。一、竞争楼盘总体分析竞争楼盘总体分析F一、调查说明1、调查区域本次竞争楼盘的调查，要紧选取“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行调查。在调查过
2、程中，样本项目的采样要紧以住宅为主，涵盖多层住宅、高层住宅与别墅等。2、调查对象及数目6个，高层住宅项目5个。3、调查时间4月12日一4月18日二、综合分析（一）综合分析：本次要紧针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万户，总套数在7000套左右，现己销售近65%。【住宅】：本次调查的住宅项目户型要紧以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/而一4200元m产品囊括：多层住宅、高层住宅与别So从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/肝一2200元/肝；小高层、高层住宅及别墅销售通常，价格相对较高1900元11）2-4
3、200元11所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。【住宅底商】：本次调查的商业要紧以社区商业为主,商铺的面积普遍都在100行以上，销售价格为4000元11f一100oO元/肝。从销售情况看，位于交通要道及商圈邻近的商铺销售情况较好。楼盘表单价销售率翡翠城1900/元tf90%桂月园2160元m70%华达西湖城市花园住2100元m别4200元/Itf30%建业森林半岛三期2200元/而开始认购金宇数码大厦1900元/01，65%尚城华府（一期）2160元m50%万博城市花园2200元m30%问天阁1500元m90%显达花园1980元/Itf认购（IOo组）御龙居213
4、0元/皿60%中南阳光城（一期）1700元m80%（一）借鉴及失误分析：本次调查的一个重要内容就是熟悉目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时熟悉应该避免的一些失误。1、值得借鉴之处建筑设计方面建业森林半岛“一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相对独立，有机结合。同时在景观规划及环境建设方面，建业森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。华达西湖城市花园目前市场上唯一一家多层建筑使用框架结构的住宅项目，华达西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念,获得了市场好评。营销推广方面翡翠城率先在驻马店市运用“体验营销”，让客户通过
5、体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。华达西湖城市花园注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可！2、失误分析普遍无样板房、看房通道在本次所调查的11个楼盘中，仅翡翠城建有样板房。样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。销售人员着装及销讲技巧差在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业森林半岛少数几个楼盘。销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。销售中心包装及现场气氛营造不到位在售H个项目中除翡翠城、建业森林半岛、华达西湖城市花园等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼盘销售中心的包装均
6、缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、激情，直接影响成交。二、竞争楼盘个 案分析个案分析一：华达西湖城市花园一、楼盘概况案名华达西湖城市花园建筑风格海派开发商驻马店市华达房地产开发有限公司表单价住宅2100元m别墅4200元m物业位置驻马店市白桥东侧交房日期2008年6月建筑类型多层、别墅物业公司华达物业公司楼栋数42栋物业费未定占地面积10万户销售率30%建筑面积135000余肝主力户型三房层数6层、3层主力面积116.95-136.93m2总套数约800余套交房标准毛坯容积率1.35工程进度部分结顶二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅91
7、.7m,80%三房二厅136.9ml132.4mt127.4m2126m2116.9m1(30%)四房二厅150.9m270%别墅229.8ma323.3m,10%特点分析：两房户型；面积有用，全明设计，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，三房户型，方正布局，两个甚至是三个朝阳卧室，动静分区，南北双阳台设计。四、价格分析最高价：4200元/平米,层数：叠加别爨最低价：1800元/平米,层数：6层分析：别墅临近中央水系景观，故价格最贵，多层顶层价格最便宜。五、销售状况分析：华达西湖花园目前销售状况通常，购房客户多数被其景观，小区品质所吸引，驻马店周边县城有部分客户在此购房。六、小区配套分析：（1）双气
8、入户供热水；（2）防盗监控系统，可视对讲系统；（3）有线电视、电信宽带等智能化系统；（4）有约1200肝的大型豪华会所；（5）底层有充足的停车位。七、优劣势分析：优势分析：（1）交通优势：位于白桥路与炼江路汇处，交通便利；（2）景观优势：小区中央为4000肝大面积水景；（3）建筑优势：全框架结构，外墙外保温技术，多重智能化安防设施。劣势分析：周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。（1）销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强；（2）建筑品质方面:多重智能安防；（3）销售人员技巧及讲解水平。九、失误及问题方面（1）无样板房，无看房通道；（2）销售人员着装不统一；（3）销售部无人气，现场气氛不活
9、跃。个案分析二：桂月园一、楼盘概况案名桂月园建筑风格现代开发商驻马店市金桂置业表单价2160元/杆物业位置雪松路与文明路交叉口西50米路南公开日期2006年10月建筑类型高层交房日期2008年8月楼栋数3栋物业公司金桂物业公司占地面积30余亩物业费0.6-0.7元mO月建筑面积5万Itf销售率70%层数16层主力户型三房/两房总套数360套主力面积36m98.85m126ma工程进度主体封顶交房标准毛坯、双气二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况1234单间36m2未正式销售一房一厅48m254mj未正式销售二房二厅85m298m?已售70%三房二厅118m2126m127R
10、l2已售80%四房二厅149m1152mi售出30%左右特点分析：两房设计较好，面积配比合理，有用率高，全明设计，三房与四房使用错层与双阳台，大飘窗设计，采光，通风效果好。四、价格分析最高价：2360元/平米,层数：16层最低价：2060元/平米,层数：2分析：R前推出的为3栋高层，价格在周边高层市场属于中高价位，市场同意度通常。五、销售状况分析：该项R已推出近一年，日前一期销售达到了30%,要紧是借助置地公司售房部的名气与位置关系。六、小区配套分析：（1）双气入户、地下车库：（2）江南水景园林景观，近白株成年桂花树;（3）水系、水景应用等。七、优劣势分析：优势：（1）交通优势。文明路、雪松路
11、出行便利：（2）景观优势。江南园林与大面积水景。劣势：（1）地块临主路部分较窄，进出社区不便；（2）两侧紧临都市村庄,环境差。(I)环境：销售部内环境营造与社社景观的规划；(2)形象：销售代表形象良好，普通话讲解，物料宣传，包装有品位。九、失误及问题方面小户型使用核心筒设计，每层2梯10户，户数多，异型户型多。个案分析三：问天阁一、楼盘概况案名问天阁建筑风格现代开发商三辰置业有限公司表单价住1500元m商6300元f物业位置乐山路与雪松路交汇西南角交房日期4月底建筑类型多层、小高层物业公司鑫诺物业楼栋数6栋物业费0.38元/面月占地面积25亩销售率90%建积24000m2主力户型三房层数5层主
12、力面积139.83-143.25m2总套数180套交房标准毛坯/双气容积率1.44工程进度现房二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅92m2100%三房二厅139.8m2143.2Hl2100%四房二厅181肝176m,155Itf80%特点分析：（1）全明设计，南北通透，采光好：（2）干湿分离；（3）宽大尺度景观阳台。四、价格分析最高价：1600元/平米,层数：2层最低价：1300元/平米,层数：殳层分析：多层住宅，三四层最贵，顶层及便宜。五、销售状况分析：目前已是现房，有一部分是单位集资建房，且价格较低，故销售状况较好。六、小区配套分析：天然气、车库与储
13、藏室。七、优劣势分析：优势：（1）价格优势：均价1500元11f,低于周边楼盘；（2）交通优势：位于雪松路与乐山路交汇处交通便利。劣势：（1）楼间距较窄；（2）无法按揭，只能一次性付款。八、学习借鉴方面（1）三房户型设计，南北通透，有用性强，面积紧凑；（2）低价入市的市场策略。九、失误及问JB方面大户型设计较多，目前未销售的户型均为170以上大户型。个案分析四：显达花园一、楼盘概况案名显达花园建筑风格现代开发商驻马店市显达置业有限公司表单价1980元m物业位置文明大道与金雀路南100米公开日期2007年4月建筑类型多层交房日期2008年5月楼栋数9栋物业公司未定占地面积30亩物业费未定建积3万行销售率认购（IoO组）层数7层主力户型两房/三房总套数144套主力面积96-148m1工程进度一层交房标准毛坯/双气二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅
