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1、旧城改造项目施工市场分析一、投资环境分析县位于省会长沙以西，面积2906平方公里，人口132万，下辖33个镇、乡和1个省级经济开发区。区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境。2008年，金洲大道全线通车，金玉组团纳入先导区；2010年，长灰花韶公路，益宁城际铁路、京珠复线、益娄衡高速等四条高速、三条铁路和十个互通、四个站场成功布局并陆续启动建设，构成了四通八达的交通网络。最近几年来，县域经济发展大步跨越，综合实力显着增强。一五”期间，三次产业比重由19.1：49
2、.3：31.6调整为12.6：65.8：2L6,经济结构明显优化。2011年，实现地区生产总值(GDP)637.95亿元，比上年增长15.8%。其中第一产业实现增加值75.26亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值434.39亿元，增长20.1%；第三产业实现增加值128.3亿元，增长9.0%。县域基本竞争力前移5位，位居全国百强第68位，县域发展进一步呈现加快、争先之势。全县三次产业结构由上年的12.6:65.8:21.6调整为1L8：68.1：20.Io工业增加值占GDP的比重为61%,比上年提高3.3个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为4.1%.83.5%,12.4%,分别拉
3、动GDP增长0.9、13.2、2个百分点。按常住人口计算，人均GDP达54649元，比上年增长15.6%。至2011年底，全县规模企业达758家，亿元企业达130家，跨入全国百强第68位，中部十强县排名第5位。县抓住对外开放这个时代主题，加速提升资源聚合力，逐步形成投资洼地。把对外开放作为事关全局的战略重点，进一步强化无外不富、无外不强的理念，打造全方位、深层次、宽领域的对外开放格局，用好用活县内县外两个市场、两种资源，参与更大范围经济技术合作与竞争。要把招商引资作为对外开放的重中之重，把扩大开放的实际效果体现在利用外资上，落实到具体项目上。要把招大引强作为招商引资的主攻方向，在谋求引进世界五
4、百强、全国百强和行业龙头等重大战略项目上实现新的更大突破。与此同时，将抓住项目工程这个根本载体，加速提升项目支撑力，致力打造创业乐园。今后五年主要指标的目标任务：GDP力争过IOoO亿元；工业总产值力争过3000亿元；财政总收入过100亿元;金融机构存款余额700亿元以上、贷款余额500亿元以上；城镇居民人均可支配收入达到5000美元以上、农民人均纯收入达到3000美元以上。据悉，2012年县贯彻建设“山水新城”的新理念、新品位、新要求，全年投入预计将达50亿元，新增储备土地2000亩，重点加强四大片区开发建设，提升城市品质。金洲湖片区：修建滨江大道、涉江大道，加快金洲湖湿地公园建设步伐，充分
5、发挥资源优势，引进有实力、有影响、有品位的战略投资商开发金洲湖片区。下南苑：以玉潭东路建设为重点，突出滨江特色，构建起南苑片区与老城区的联系，构筑滨江外滩城市新格局。新城片区：以向前路为界北向拓展新城区，集约利用土地，全面提升城际铁路建设片区土地效益。城南片区：以玉潭公园建设、溜子洲大桥建设、风光带建设为重点，全面建设森林公园新区，加速城南组团开发。“十二五”期间，县将按照“省会新区、山水新城”的战略定位，对接长株潭，融入长沙城，提升城市品质，打造山水特色，全面推进新型城市化，力争”省会新区出雏形、山水新城上水平”。“十二五”期间将完成城市建设投入350亿元以上，其中城建投直接投入120亿元以
6、上，引进房地产开发商和撬动其他社会资产投入230亿元以上。城市扩容10平方公里以上，以东城组团为重点，东向拓展新城区8平方公里以上；以城际铁路依托，北向拓展新城区2平方公里以o筹融资150亿元以上，其中出让土地5000亩，土地收入80亿元以上；银行融资50亿元以上；发行债券12亿元;房地产开发收入8亿元以上。每年新增报批用地2500亩以上，“十二五”末城建投存量土地8000亩以上；构建东城组团“五纵五横”路网格局：五纵即改造后的历全线、涉江大道、滨江大道、S208连接线、改造后的梅双公路；五横为金洲大道、一环东路、玉潭东路、提质改造后的G319、溜子洲大桥东向延伸线。二、土地市场和价格分析1、
7、出让土地价格分析本项目用地预期升值潜力由其所在地未来区域经济、居民住宅居住需求和投资需求、项目区位等因素共同决定。当地区域经济未来增长潜力。经济较为发达，县域经济综合实力位居湖南省三强，被国内誉为“湖南四小龙二由于县有毗邻省会长沙的区位优势，同时其经济结构和产业结构符合未来我国经济发展趋势，并拥有一批具有品牌的企业，其发展具有较强的可持续性竞争优势，因此预期其发展前景将好于一般的同类县市。当地房产需求增长潜力。经济的发展带来居民收入水平的不断提高，中产人群规模扩大，这带动了县房地产投资景气的上升。在经历2008年房地产市场的整体低迷，2009年至2011年县房地产市场回暖启稳，价格总体保持平稳
8、增长。县已融入长沙半小时经济圈，位于湖南“五区一廊”金三角地带。据统计，近年到购房的长沙人及其他外埠省、市消费者不断增加。长沙与房价的巨幅落差，表明正在向品质地产迈进的楼市可望在接下来几年赢得机会。近年来，不断加快道路建设和改造升级，构筑便捷、畅通、高效、安全的交通网络。这将提高县城在长沙市及县内的交通可达性，刺激长沙市居民和县内县城以外居民对县城房地产的需求。因此，从长期看，房产将有较好的发展前景。综上，项目所在地经济将有持续稳定的高增长预期，能够为项目建设提供产业支持和需求支持。项目所在片区是县城市建设着力打造的重点地区，具有很好的景观环境和交通可达性，项目增值具有很好的升值前景，其应有高
9、于其它地块更快的升值速度。2、价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近年县城商住用地保持10%左右的增长速度。但由于不同地块所处的区位和交通条件等不同，价格也有很大的差别。目前，县土地市场管理较规范，总体土地价格适中。由于近几年地价增长速度较快，在地价绝对值不断增长、基数不断提高的情况下，要维持地价的高增长率需要更快的经济增长率。自2002年以来，由于我国投资和出口的快速增长，从而实现了持续的高增长，使得经济增长水平高出潜在产出水平。经过金融危机的冲击，土地价格增长放缓，2008年全国土地平均价格增加率仅为0.18%,2009年经济复苏带来土地市场
10、的回暖，增长率为5.66%,2010年、2011年土地价格均保持持续增长的势头。在对未来地价平均增长率的估计上，预计未来县地价将在波动中持续增长。目前，防止过热的宏观经济调控和全球经济放缓的背景下，结合我国经济增长的历史波动情况，预期未来35年全国经济的高增长水平将向潜在产出水平进行修正，各地经济增长水平将会有一定程度的降低，因此估计未来地价增长水平也将低于近几年的已有增长水平。根据县国土资源局公布的土地成交信息，本项目相邻区域商住用地土地出让价格近两年最低已达123.19万元/亩，最高达到了294.99万元/亩，详见2011年县城区商住用地土地出让成交价格表。县2011年土地成交价格表箝W规
11、期除价元)出单价C5,c亩)用途容积率辘率觥密度宁土网挂(2011)100玉潭镇社区3315网上挂牌商倒地1.8海36%970商业40年70年195.17宁土网挂(2011)101玉潭镇社区9787网上挂牌商倒地3,02340%3925商业40年住宅70年267.37宁上网挂(2011)102玉潭镇黝社区10633网上挂牌商住用地3029%2155年70年135.11宁土网挂(2011)119玉潭镇社区17825.3网上挂牌商住地*3.6/7888商业40年住宅70年294.99宁土网挂(2011)129白马桥乡仁福村M43网上挂牌商业用地WO.630%3C%229040年280.61宁土网挂
12、(2011)138玉通益社区1493.7网上挂牌周领地&.03232%40070年178.57县近三年可比地块成交价格分析表年份宗地位置出让面积(亩)供地方式单价(万元/亩)2009白马桥51.47网上挂牌40.8白马凤形社区49.52网上挂牌40玉潭镇二环南路行政中心对面23.1网上挂牌85.342010玉潭镇楚浩社区49.52网上挂牌57.6塘湾村158.18网上挂牌60.34历经铺乡紫云村82网上挂牌952011塘湾村52网上挂牌127.11本项目土地出让期为20142015年，用地性质为商住用地，出于审慎的原则，预测未来2-3年的该地块商住用地平均出让价为130万元/亩。这个定价是充分考虑近期县土地成交情况后作出的一个谨慎价格，是在当前的市场条件下完全可以接受的价格。
