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1、商业地产设计标准化指引XXXX房地产集团有限公司研发设计部二OXX年XX月编写说明（一）编制目的本标准是为了适应XXXX集团项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示范区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示范区设计的指导性手册，通过本标准的实施使示范区、样板房在销售中发挥更积极的作用。（二）适用范围1、适用于集团研发设计部；2、适用于各区域公司设计工程部；3、适用于与集团合作的各建筑设计院。（三）应用说明1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照
2、规划设计管理制度、流程和指引及各类专项设计管理指引执行。2、本文所述设计要求为住宅小区概念规划及方案设计阶段使用标准。3、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系,但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。目录一 .公寓设计指引51 .公寓的概念52 .公寓的分类53 .公寓设计的要点54 .公寓的楼型组合形式65 .公寓的户型平面分类96 .公寓户型平面布局117 .模块的图例分析12二 .住宅楼盘配套商业设计技术指引171 .商业配套的类型172 .商业配套的规划183 .商业配套的规模184 .商业业态规划设置要点195 .建筑布局设计要点196 .建筑
3、结构、水电、暖通设计要点207 .交通设计要点228 .设计模块22三 .购物中心建筑设计技术指引251 .购物中心建筑设计技术要求252 .商业业态的分类253 .购物中心的特点及分类264 .平面柱网与建筑层高265 .室内商业街及中庭共享空间尺度276 .店铺开间、进深与面积的关系277 .垂直电梯与自动扶梯的服务参数278 .公共卫生间设置参数289 .购物中心布局及动线设计28四 .写字楼设计指引291 .写字楼分类292 .建筑专业314 .设计技术指引385 .核心筒模块41-公寓设计指引1.公寓的概念公寓就是适合于小型人群的居住，生活，办公等的空间。2.公寓的分类2.1. 据使
4、用性质，分为三类：居住型公寓（普通公寓）、商务型公寓和酒店式公寓。2.2. 2根据产权性质，大致分为三类：2.3. 1出租型，以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。2.2.2自住型，这类公寓每个单位属于不同的拥有者，具有独立产权。2.2.3混合型，混合型通常是有一部分为商业用的办公室、商铺、医生诊所等,另一部分为居住寓所。2. 3根据公寓的结构和型态，分为三类：小型公寓、花园公寓和高层公寓。3.公寓设计的要点3.1 户型设计要兼顾不同人群根据不同人群及行为模式，可归纳出：单身、年轻夫妇、年轻夫妇+小孩、年轻夫妇+成年小孩、年轻夫妇+老人、年轻夫妇+老人+小孩等，面积类型大概有：
5、30-40平米、40-55平米、55-65平米、65-75平米。由此使得产品模块要做到系统性，且能满足最多的户型要求，同时又要有产品化、易推广的特点，户型分配要精简、全面。3. 2户型舒适性舒适性是设计的重点，也是人文关怀的重要体现。同时，产品的销售很大程度上是与产品舒适性紧密相关的，对于小户型公寓产品模块，在设计的时候就要考虑其通风、采光、保温、隔热及防噪等各方面的因素。3. 3外围结构固定及结构形式的选型为求产品内部空间和使用功能的可变性及多元化，产品主体结构选型要在经济合理的基础上尽可能满足适应内部功能的多变性，这样有利于产品工业化的形成，同时也可以提高效率，控制建筑的整体结构。3. 4
6、厨房、卫生间尽可能集中布置和位置固定厨房、卫生间尽可能集中布置和位置固定，能够便于结构的合理布局及设备管线的走位，同时在经济成本上也能大大的节省，也可以尽可能的满足内部空间的可变性。3. 5可变房间布局户型布局的可变性，是吸引消费者眼球的一个诱惑力筹码，同时，又可以增添小户型公寓产品的消费人群。所以，需要增加小户型公寓产品模块内部的可变性，组建出适合不同人群的户型要求，而房间尺度的把握是可变性的重点。3. 6户型的灵活性及可拼性户型之间的可拼性，可以增加户型的种类，增加消费人群，提高小户型公寓产品的适应性，相对降低了项目的风险成本。根据以上设计原则，便可以准确、合理的设计出适合的小户型公寓产品
7、模块，这些产品模块可以根据住户的需要或者所处楼型的不同，而变换内部空间组织形式和使用功能，具有很强的适应性。4. 公寓的楼型组合形式楼型组合设计过程中，一方面要结合小户型公寓原型产品模块的平面特点，保证每户能自然通风、采光、避免楼型内户型产生严重对视问题，满足消防规范要求等。另一方面是尽量减少公共面积，以便提高整体实用率。楼型组合大致分为如下三种:4.1通廊板式连接型公寓特点：1) 户型布置灵活，具有多样性，组合性2) 交通方便，通廊都能有采光，通风3) 每个户型的房间都能解决采光、通风4) 适用于普通居住及商务公寓5) 适合于方形地块或者大型地块内的方形布置6) 使用率高4.2单元组合拼接型
8、公寓特点：1) 户型布置灵活，具有多样性，组合性2) 交通方便，核心筒能采光、通风，住户间干扰性小3) 每个户型的房间都能解决采光、通风4) 适用于普通居住5） 适合于长条形地块或者大型地块内的矩形布置6） 使用率高7） 便于解决朝向问题5.公寓的户型平面分类5.1单房型：作为起居就寝一体化套型单元，是最小的户型单元，满足单身人士、年轻夫妇的居住要求，同时，也可与其他户型单元拼接，成为中小户型或者老少居户型。一般这类户型属于单向采光，拼接方便。如下图1、图2、图3、图4。特点： 使用而枳：25.18平米（可拼接） 国R集中厂入户处 开间进深尺寸可根据实际情况谢节 出居卧室集中布为2特点：使用而
9、职：38.78平米（UJ拼接） 一R-中，入户处开间进深尺寸可根据实际侪况词节起居卧空分开布置适合普通居住 适含杵如展住，疝务公寓及酒店公寓3特点： 使用曲M 32. OQ平米可拼接 同卫集中F入户处 开问世深尺1根据次际怡况羽“ 起居卧室家中加竹 适合普通屈住、商务公K及酒店公百4特点： 使用面积：32.3平米（可拼接） 留卫集中于入户处 TFRMif尺寸可根据实情况调节 起居卧室集中布置 适合杵通一潴及酒店公寓5. 2房型：此房型适合于年轻夫妇或者年轻夫妇+小孩等人群居住，如果有更多房间的需求，可以与单房型进行拼接，从而做到灵活性。另外要兼顾到每个功能房间的采光、通风。如下图1、图2、图3
10、、图4、图5、图6。1特点： 一而联:44.76平米4W 川11集中F入户处 I . L i. I 3厅.管厅分开布贸 所有功能房向均对麻。油收 适ZtgiIRtt2 恃点： 国：61.74 米（可拼技） 妍卫集中于入户处 人.&，；、,节 斤.斤合用 阳尤心也可用阳台 合川!居住 使用面积:42.53 fX (可排接) 附卫泰中于入户处 开何进深尺寸可根据实际的说调节 客斤、在厅分开布置 所有功能仍同均可果先、若风 适合普通居住4特点： 使用而枳:32.02平米(PIO) 开间进深尺寸M根据室际倘直调节 却T、餐厅分开布置 府间均可采光、通Mt 通合普通居05特点： 使那闻:5196 T米
11、川力与卫晌分MiVi 尺寸邛MK实称临X9T *厅、餐厅分开布置 折行功饯掷WHq英北.ISX 阳光室也可由于阳台或Z历间 咖干端头户履 适合件通柠住6特京： 使用曲那把.73平米 W卫一中于入户处 河道深尺,可横姐买g册况网廿 客厅、售行分开布百 府翎哦虏碘可感鹦 用上室2可对，；：，台或树R. 一用WeM型 in06.公寓户型平面布局6. 1单层布局单层布局通常分为两种：一种是厅、辅助空间、卧室三种属性空间两两相连,相互关系比较密切，容易协调各种房间的关系，做到功能紧凑，节约面积，采光、通风也能解决。另一种是以客厅、卧室为主体，辅助空间分为两块，分别依附于主体空间，采光、通风较好，结构紧凑
12、。如下图：6.2跃式布局7.模块的图例分析7. 1基本单元功能尺度7.Ll厨房：宜有直接采光、自然通风、并且布置在套内近入口处。厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等实施或预留位置且按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于1.5米。7. 单排布置设备厨房净宽不应小于L5米，双排布置设备的厨房，两排设备的净距不应小于0.9米。8. 1.2餐厅：可以分为一下三种常见形式：1）开放式厨房共用2）客厅共用3）独立餐厅开放式厨房共用的餐厅和客厅共用的餐厅多用于单房或者部分一房；第三种独立餐厅多用于一房或者两房，可以解决独立采光问题。小面积户型通常采用前两种类型，可以有效压缩面积。餐厅的面积一般为612平
13、米。7.1.3客厅（起居室）：起居室要求有较充足的采光，面积一般以152011f为宜，不应低于12Hl2,面宽不宜小于3.6m,如果与门厅或餐厅结合，面积可以适当加大。客厅的墙面应尽量少开门，避免穿堂现象，且要求室内布置家具的墙面直线长度大于3米，以方便家具的布置。7.1.4卧室：卧室应为有直接采光，自然通风、较强私密性的独立空间，其使用面积不宜小于下列规定：1）双人卧室：Iom2,最小开间为3.3m；2）单人卧室：6m2,最小开间为2.4m；（若作为书房或者多功能房条件可适当放宽）3）兼起居的卧室：12平米7.1.5卫生间：基本由便厕、洗浴、洗涤、洗面化妆等组成，最好分别设在两个或者两个以上
14、的空间内，互不干扰，使用方便。在小户型中卫生间面积通常为3-6平米为宜。每套户型应至少配置三件卫生洁具。不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于以下规定：1）设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生器具的面积为3平米;2）设便器、洗面器两件卫生器具的面积为2.5平米；3）单设便器的面积为LI平米；7. 2厨卫模块的确定针对一代居和二代居及其以上群，可以把厨房做成三个模块；卫生间主要根据所在户型面积，做成两个主要模块和一个可转换功能的模块，即三个卫生间模块。8. 2.1厨房模块9. 2.1.1厨房模块1此类厨房属于敞开式厨房，使用对象是单身人士、年轻夫妇等，使用频率不高，所以对厨房要求不高。常用尺寸为270OmmXI60Omnb厨房预留放置冰箱位置，安装成品橱柜，配置洗池、灶具，抽油烟机等厨房设备。适用于面积较小的单房型和一房型等一代居户型平面。如下图：7.2.1.2厨房模块2此类厨房用于对厨房使用率很高的人群，需要配置标准的封闭式或有玻璃隔断的厨房，而且厨房里的设备要求齐全，使用空间较大。常用“L”型布局，常用尺寸为270OmmX210Omm。厨房除了预留放置冰箱的位置，还预留了
