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1、中国房地产市场2022总结&2023展望2022年，多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有,年初以来调控政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。四季度，多个监管部门接连释放重磅利好稳定市场预期，但居民收入预期弱、购房观望情绪仍较重，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。2023年，疫情防控形势有望改善，我国宏观经济有待恢复，房地产市场能否顺利走出底部区间？第一部分2022年中国房地产市场形式总结1.价格水平图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化新建住宅价格方面，2
2、022年1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势,下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1-11月百城新建住宅价格累计上涨0.06%,较2021年同期收窄2.40个百分点。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%,较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格持续下跌，截至11月，已连续5个月环比下跌。单11月来看，百城新建住宅均价16190元/平方米，环比下跌0.06虬二手住宅价格方面，2022年ITl月，百
3、城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌0.55机上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%,较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，7-11月，价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。11月，百城二手住宅价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%,跌幅较10月扩大0.05个百分点。图：2020年6月至2022年11月百城价格环比下跌城市数量变化1001倚翕下除个玄二手房下BtA以MW曲神IiwM85S8三三!5S83SS88从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建
4、住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平，二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。11月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为57个，较2021年同期增加4个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至75个，已连续4个月超70个。从累计下跌城市数量来看，2022年ITl月，新建住宅价格累计下跌的城市有69个，二手住宅价格累计下跌的城市有74个。综合来看，2022年百城房价走势疲弱，展望2023年，预计随着疫情防控形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳，但恐需较长的恢复时间。2、成交规模根据统计局数据，2022年ITO月，全国商品房销售面积11.1亿平
5、方米，同比下降22.3乐商品房销售额10.9万亿元，同比下降26.1%。10月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%,房地产市场销售未出现明显好转。图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势2022年ITl月，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。据初步统计，2022年ITl月，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8虬具体来看，上半年，市场延续调整态势，重点100城商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。5-6月，疫情影响逐渐弱化叠加热点城市优化政策效果显现，市场表现边际修复。三季
6、度,受季节性和部分城市“断供”项目增加等因素影响，市场成交活跃度再次下行，重点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8%；IO-Ll月购房者置业情绪继续走低，重点城市成交面积环比下降均在10%左右，同比降幅仍超两成，单月已连续18个月同比下降，市场预期依然较弱。图：2020年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势分梯队来看，2022年ITl月，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，一线城市韧性较强，销售面积同比下降24.9%,降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降38.8悦降幅最大。三四线代表城市同比下降36.0双具体来看，上半年市场延续2
7、021年底调整态势，各线代表城市销售面积同比均降，其中三四线代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二线城市中成都、重庆、天津等城市受疫情影响，市场观望情绪加重，代表城市成交面积降幅位列各线城市之首。10月以来，各线城市市场销售依然承压，政策效果不明显。3、需求结构图：2022年ITO月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图30%20%1(KW-IW-25-3W2n套总价均值变化鼻忸怪情僧春阊川矍除阖N三线城市一线城市晟僮阊直I细,圄森同二线城市-20%-30%定南| B-40%上北深广 海I京I班11州一线城市博恪僮年僮憧悟怪情阖亶甯二线城市泉芸 鞋区 绍东侯 廊 州I
8、湖I州I州I兴|箕|山I坊三姣城市2022年以来，代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行，主要受两方面因素影响：1）今年我国宏观经济面临较大下行压力，居民失业率处在高位，居民收入预期明显转弱，置业信心不足，其中刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时部分新房受限价因素影响，与二手房出现价格倒挂，吸引改善客户入市；2）近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，同时近两年土地市场持续低迷，地方政府推地倾向于中心区地块，也带动新房项目价格出现结构性上涨。图：2022年I-IO月30个代表城市各面积段住宅销售套数占从面积段成交套数占比来看
9、，与2021年相比，30个代表城市中，18个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，24个城市144-200平方米和23个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。另外,23个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步走低，刚需产品表现整体较2021年明显转弱。2022年，地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍，挂出多宗优质地块，该部分土地多将在2023年入市，预计整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。同时，我国经济仍处在缓慢恢复阶段，居民收入预期、市场观望情绪的修复仍需时间，刚需释放动能仍偏弱。预计在2023年成交结构中，改善类产品占比或进一步提升。4、供
10、求关系2022年ITO月，全国房屋新开工面积为10.4亿平方米，同比下降37.8%,单月新开工面积自4月起连续7个月同比下降超35%o10月新开工面积环比下降，绝对规模处今年以来月度最低水平，但在去年同期低基数下，同比降幅收窄9.3个百分点至35.l%oITO月，全国房屋施工面积为88.9亿平方米，同比下降5.7虬全国房屋竣工面积4.7亿平方米，同比下降18.7%,8-9月随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，单月竣工面积同比降幅较前5个月明显收窄。10月房屋竣工面积环比增长41.5%,竣工出现边际修复，同比降幅略有扩大至9.4%o图：2019年以来50个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势万
11、平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1-11月，50个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成，市场销售疲软叠加部分城市疫情封控影响，房企推盘节奏放缓。据初步统计，2022年1-11月，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1790万平方米，处2015年以来同期最低水平，同比下降41.7%o具体来看，上半年重点城市供应端明显走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积环比增长48.3%,同比降幅收窄超10个百分点。三季度房企推盘意愿再次走弱，新批上市面积同比下降43.9虬进入11月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货
12、节奏，50个代表城市新批上市面积环比由降转增超四成，但同比下降仍超20%。图：2020年以来各线代表城市商品住宅可售面积出清周期（按近6个月月均销售面积计算）短期库存来看，50个代表城市可售面积处在相对高位，出清周期为16.9个月。截至2022年10月末，50个代表城市商品住宅可售面积约36829万平方米，供需两端均偏弱的情形下，重点城市可售面积处于2017年以来的相对高位，较2021年末下降5.5队出清周期方面，截至10月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为16.9个月，较2021年末延长3.1个月，其中三四线代表城市出清周期为20.9个月，市场库存去化压力较大。表:2022年
13、10月代表城市商品住宅可售面积及出清周期（按近6个月月均销售面积计算）城市可售面积（万平米）出清周期（月）城市可售面积（万平米）出清周期（月）杭州2503.2青岛190114.9上海5025.6广州124417.2合肥3828.0武汉185217.2苏州7438.0北京124417.5西安6869.9无锡50818.3南京53710.2南宁87019.7温州75310.9长春106020.3深圳34011.5期119220.8长沙78212.7沈阳152722.2157912.9郑州92322.2济南133413.8厦门34324.0宁波82814.3天津204529.7杭州、上海、合肥等城市
14、短期库存不足，天津、郑州、沈阳、重庆等地短期去化存压，出清周期均在20个月以上。截至10月末，杭州出清周期仅3.2个月，上海出清周期亦不足6个月，且接近近五年最低水平，短期库存不足。西安、南京、温州、深圳等地出清周期在9-12个月之间，库存相对合理。天津、郑州、沈阳、重庆等城市出清周期在20个月以上，短期市场销售去化承压。整体来看，2022年以来，重点城市商品住宅供求面积均为2015年来同期最低水平，房企推盘积极性不足。供需两端均弱下，重点城市可售面积处在相对高位，仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月，三四线城市库存去化压力较大。5、土地供求受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，
15、政府推地及房企拿地意愿均不足，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。2022年ITl月，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降37.6玳36.4%,绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化士拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.3%o图：2022年I-Ll月各梯队城市住宅用地供求情况指标一线二线22城中二三m其他二线城市三四线推出面积同比-40.8%-46.1%-49.1%-38.5%-30.5%成交面积同比-19.3%-41.5%-41.8%-40.7%-32.4%土地出让金同比-8.1%-33.5%-32.4%-39.1%-43.6%楼面均价同比17.2%13.7%16.1%2.8%-16.7%注：上海剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房、动迁安
