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1、物业工程管理公共能耗分摊及统计分析一、公共能耗分摊问题（一）住宅类型物业1、首先，要明确公共能耗是否包含在物业管理费中？这个，主要看物业所在地城市的规定。目前，国内主要是两种形式，少数省份和城市实行一费制，就是物业管理费包含公共能耗费用，业主不在对公共能耗进行分摊，如深圳。另外一种模式，是绝大多数省份和城市实行的，物业费用由物业公共服务费、公共能耗分摊、及其他费用组成，公共能耗费由业主进行分摊。2、公共能耗分摊的项目有哪些？按大多数省份和城市的规定，不是所有的公共能耗都是由业主分摊，只能是业主使用的公共能耗（如：生活水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量、差额电量等）进行分摊，而物业管理日常服务中
2、的公共能耗（如：物业用房、设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价等）不能分摊，由物业公共服务费中支出。具体如何实施，需要按当地法律法规执行。（二）购物中心、写字楼等商业物业购物中心、写字楼等商业物业，行业内一般是不实施公共能耗分摊，只是对商户（租户）的电价、水价等进行加成。去年开始，国家不允许对商户（租户）的水价、电价直接加成，而是要按政府规定的水电价格执行，但购物中心、写字楼的业主或物业管理方可以另外收取水、电服务费或进行水电损坏分摊（行业内，大部分是收取水、电服务费，与以前做法相同），这个是国家政策允许的。二、公共能耗的统计和分析管理1、专有及公共能耗的定义老周一
3、般把物业管理区域的能耗分为专有能耗、公共能耗，具体描述为:（I）专有能耗。凡是由客户（业主、租户、其他使用人等）支付使用费用的能耗。包括：由客户（业主、租户、其他使用人等）自己使用、及分摊的公共水、电、气、供暖等费用的能耗。简而言之，就是业主或物业管理方能够收取费用的能耗。（2）公共能耗。由业主或物业管理方支付费用的能耗，含水、电、气、供暖等能源的损耗。（3）公共能耗的计算公式：公共能耗=业主或物业管理方支出的能耗费用一专有能耗（业主或物业管理方可收取费用的能耗）。2、公共能耗的日常管理(1)建立项目能耗计量台账- 新项目交付或开业前30天，项目的工程物业部应建立项目能耗计量台账。- 能耗计量
4、台账内容包括：水、电、气等计量总表、内部计量分表、专有计量分表(客户计量分表)。- 能耗计量台账要明确说明总表、分表之间的隶属关系。- 项目交付或开业前，工程部要对所有的计量表及相关隶属关系核对清楚，不能有错误和遗漏。- 工程物业部要熟悉项目内所有的计量表的分类和用途，制定项目计量表的说明书。(2)抄表要求- 工程部要指定一名或多名责任心强、工作认真细心的工程人员作为抄表人员，负责定期抄表。- 计量总表：工程值班人员或抄表人员每日9：00-10：30,抄录项目计量总表(含：水、电、气表，下同)数据。- 重大耗能设备计量表：中央空调、热水泵及其他高耗能设备的计量表，工程值班人员或抄表人员每日9：
5、00-10：30抄录一次。- 商户及其他公共计量表：项目物业服务中心抄录时间要与供电、水、气等部门抄表时间同步，抄表误差时间不得超过2天。- 供水总表每天抄录完后要对比分析用水量是否正常，如发现用水量突然增大，需查找原因，看是否是由主水管道渗漏引起的。(3)公共能耗分析和控制- 每日能耗分析和控制：项目物业公司工程部每日抄录计量总表、重大耗能设备计量表后，应计算出上一日能耗用量，并与往期数据进行对比，如发现能耗用量突然增加或减少，应分析变化的原因。如非正常原因造成的，应及时组织工程人员对管道、线路进行排查。- 每月能耗分析和控制：供电、水、气等部门抄表及内部计量抄表结束后，物业公司工程部计算抄
6、表数据，分析公共能耗用量，与上一年度同期、上月进行对比和分析,编制项目月度能耗分析报告。- 工经过统计分析，工程部发现月度能耗用量突然增加或减少，应分析变化的原因。如非正常原因造成的，物业服务中心应组织工程部及相关部门查找原因，并对公共设备用电、用水等进行控制。三、公共能耗计算、统计分析的注意事项1、抄表同步。工程部抄录水电气等总表的时间应与供电、水、气等部门抄表时间同步，抄表误差时间不得超过2天；工程部抄录专有能耗计量表(即：业主、租户、其他使用人等)的时间应与内部抄总部时间保持总部，抄表误差时间不得超过2天。2、计算公共能耗、专有能耗的数据口径应保持统一。即:- 计算专有能耗时，只能计算当
7、月发生的应收能耗费用，不得在当月能耗统计中计入预收能耗费用、历史欠款的能耗费用。- 对于采用预付电费、水费的项目，必须按业主方或物业管理方实际支出的能耗费用，不能使用财务预付费数据。- 即：公共能耗，必须是业主方或物业管理方当月实际支出能耗一当月应收能耗，否是数据发生错位，很难计算清楚。3、分析公共能耗，必须同时核对：（D供电局（水务局）抄表数据（即：账单数据，含用量及金额）、（2）内部抄录的水电总部数据、（3）客户水电用量及金额、（4）公共能耗的水电用量及金额等几个数据。原因：国家用电，总部计量是实施的是峰谷平计量方式（住宅方面，业主是实施阶梯电价）；用水是实施阶梯水价。所以，如果单纯统计和分析量或者金额，都不能很清楚的反应公共能耗的控制状况，必须两者结合、相互核对才能分析透彻、分析清楚。4、总部要认真核对项目报送的公共能耗统计表因各种客观、主管原因，项目报送的公共能耗表都或多或少存在统计、计算错误，或者对公共能耗异常情况分析简单、不深入等情况；这些，必须要总部人员认真核对，并督促项目进行整改。
