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1、区域中心主题教育调研报告区域中心主题教育调研报告今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。一、当前我市房地产发展现状（一）房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%,较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了LI个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为10.0%,比三季度下降0.1个百分点。市区共完成房地产开发投资56.O亿元，同比下降19.7%,占全市房地产开发总量的59.0%;四县（市）
2、共完成开发投资38.9亿元，同比增长12.4%,占全市房地产开发总量的41.0%o投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征（详见下表）。从房地产投资构成情况看，ITl月，商品住宅完成投资78.4亿元，同比下降8.7%,占房地产开发投资额比重为82.6%;办公楼完成投资L2亿元，同比下降21.7%;商业营业用房完成投资额10.5亿元，同比下降23.5%;其他用房完成投资额4.8亿元，同比增长48.4%0办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为1.3%、lLO%、5.1%,商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高。（二）房地产建设规模“二升一降
3、二随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。ITI月，全市商品房施工面积1135.9万平方米，同比增长13.6%;其中住宅面积887.4万平方米，同比增长4.1%;办公楼26.7万平方米，同比增长75.5%;商业营业用房161.7万平方米，同比增长52.5%。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2猊商业营业用房25.5万平方米，同比增长IIL1%。新开工面积293.0万平方米，
4、同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米,同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6虬（三）新政助今年商品房销售增势强劲。ITl月，全市商品房共销售313.1万平方米，同比增长58.5%o其中，住宅销售面积286.8万平方米，同比增长64.7%;办公楼销售面积3.8万平方米，同比增长92.5%;商业营业用房销售面积20.3万平方米，同比增长8.0%。商品房销售额147.6亿元，同比增长92.1%;其中住宅销网售额130.8亿元，同比增长103.2%;办公楼销售额2.2亿元，同比增长116.9%;商业营业用房销售额14.
5、0亿元，同比增长27.6%。（四）开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。I-H月，全市房地产开发企业到位资金总量为149.5亿元，同比增长12.5%,其中本年到位资金为131.2亿元，同比增长13.3%;上年末结余资金为18.4亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速LI个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的L6倍，高于去年同期L3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，11月，全市房地产开发企业的其它资金来源为76.2亿元，同比网增长19.2%,其中定金及预
6、收款和个人按揭贷款同比分别增长32.2%和87.2%o到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃，企业回笼资金情况良好。二、房地产新政对市场影响的分析1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括关于调整市区房地产交易环节税收政策、关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策、关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见、关于促进项目新开工的政策措施，同时加大金融支持服务力度,降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%,贷款最高额度由25万元调整为35万
7、元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的,推进作用。2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量
8、大幅增长。3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，XX年1-11月,人均达17878元，同比增长12.0%。居民收入的增长，加上“80后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。三、当前值得关注的两个问题首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响，今年1-11月累计，全市商品房新开工面积为293.0万平方米，同比下降22.7%,降幅比三季度仅缩小了14.1个百分点
9、。据分析，今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是当前部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢;二是由于去年同期基数增速高（去年1-11月全市新开工面积379.1万平方米）。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了8月份
10、，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看，今年I-H月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元11同比增长12.3%,其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/rtf,同比上涨17.62%o在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/Itf的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。四、促进我市房地产健康发展的几点建议1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前XX市出台的关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内
11、容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型（户型面积在120平方米以下）为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设,以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的
12、诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除；另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。4、创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入,着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。区域中心主题教育调研报告近年来，随着XX市沿江开发战略的不断推进，沿江一线的经济发展势头非常强劲，尤其通州处于
13、江海交汇口，独特的区位优势，为船舶工业及其与之相配套的船舶钢结构产业的培育与发展创造了天然条件。目前，沿江船舶工业、船舶钢结构产业已形成产业链、产业群。一、行业税源概况船舶修造行业需要依靠沿江沿海便利的航道运输条件，区域性十分明显，我市主要集中在五接、平潮、平东三个沿江地区。从主营范围来看，由于运输条件限制，本地区船舶修造行业主要以舱口盖、舱口围、船体分段等船体金属结构加工制造为主，船舶配套设备制造和修船拆船为辅，整船制造为数并不多。从行业分类的角度来看，主要分布在金属结构制造（含建筑钢结构）、金属船舶制造、船舶配套设备制造、修船及拆船四个明细行业，我市共有上述四个明细行业纳税人227户,占整
14、个XX地区总数的22.6%,数量上仅次于XX市区。从税收收入的角度来看，20XX年该行业入库税收收入（含调库）14371.92万元，占整个国税收入的9.39%,已成为我市除纺织服装、家纺用品以外的第三大产业，同比增幅149.75%,超过地区平均速度100多个百分点，远远超出了其他地区，占地区行业收入总量比也由20xx年的12.29%提高到20xx年的20.71%,势将成为通州第一大龙头产业。二、行业税源特点1.行业利润高，税源质量高。船舶修造行业是一个高利润行业，据统计，我省船舶修造行业平均利润率为10.41%,企业赢利面为31.82%,该行业产品附加值高于传统的纺织服装、家纺用品行业，是一个
15、税源质量较高的行业。2 .税收收入增长快，支撑作用强。我市船舶修造行业近三年来税收收入增长迅猛，是一个高投入、高产出的行业，今年一季度，该行业入库税收5158.45万元，占国税收入总量的12.8%,同比增幅113.45%,超出税收收入计划增幅70个百分点，三年环比增长速度达到139.0%,该行业是我市税收收入的重点、增长点和支撑点。高速增长的原因一是国际船舶市场需求旺盛、船台紧缺；二是造船的.卖方市场格局短期难以改变，本地船厂目前平均手持3年以上定单；三是近年来本地船舶产业持续高速投资，产能扩张很快；四是人民币持续升值，国际造船规范生效导致造船成本增加等因素，支持船价保持高位或进一步上扬。3
16、.行业税收收入存在不均衡性。船舶修造行业产品价值高，加工制造周期长，销售收入和税收产生的时间较长，月度税收收入存在明显的不均衡性，行业税收入库不均衡性这一特点给税务机关组织税收入库，完成时序进度造成很大的难度。三、行业税源增长难点我市船舶修造行业保持高速增长的同时我们也看到由于企业普遍起步较晚，尚处在发展扩张阶段，缺少规避风险的经验和能力，汇率变动、劳动力成本提高、出口退税率降低等变动成本因素对企业生存发展影响巨大。从20xx年一季度船舶修造行业国税收入统计表同比分析来看，虽然该行业保持100%以上的高增幅，但四个子行业有三个明细行业的收入增幅已呈现明显的下降趋势，船用配套设备制造行业甚至出现了负增长，未来风险逐步显现。1.汇率变动。人民币持续升值，特别是兑美元的汇率不断降低，而船舶行业加工制造周期长、产品价值高这一特性,再加之本地船舶修造企业普遍起步晚，规避风险经验不足，使得汇率变动对船舶修造企业
