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1、前勒介入缺陷手册前言本手册根据物业服务过程中遇到的部分问题和多年来收集到部分客户投诉的焦点问题为避免新项目重复出现类似问题，特编制本手册指导今后前期介入工作的开展。本手册主要分成三个部分：（一）房屋本体类；（二）园建景观类；（三）机电设备类等。内容涵盖了缺陷的原因和解决方法，同时也提出在前期介入图纸审核中结合前期设计缺陷进行审图，避免在施工过程中更改，降低与地产公司沟通难度和返工的成本。随着环境的变化新材料、新技术的应用，在今后的前期介入过程中，还会遇到更多的问题。因此，本手册是一个长期维护和完善的工作，希望在今后的工作中不断总结，不足之处敬请反馈和批评。为未来在新建物业规划设计中输出更多、更
2、专业、更科学的资料。第一章：房屋本体类序号问题点描述问题点m解决方法01空调预留位置的尺寸过小，室外机装不进去。1、根据结构图和建筑图了解室外空调机位尺寸和管网布局，按照市场上空调外机最大尺寸，审核空调位尺寸。2、空调位尺寸在交付时，可以向业主介绍。02空调位不好安装。建议空调位置选择在阳台旁或离窗户窗扇不大于40cm的位置。1 .集中排放冷凝水管应单独设计，大小根据实际排水量配置；2 .空调位应设计地漏和防水处理，防止室外机化霜导致室内墙面渗水，以及解决空调位排水需求。04室外空调位铁艺百叶易生锈。百叶应使用铝合金材料，百叶窗应设计插销固定，方便空调安装。05无机房电梯操作控制柜应设计 在电
3、梯前室，并上锁管理。电梯 刖室也与楼道连通。无机房观光电梯控制柜在两家业主之间的电梯前室上，发生电梯故障时，需通过业主家才能实施救援，影响救援时间。0607从立面图中，审核相邻两户阳台线脚设计需考虑合适尺寸，避免翻越攀爬的可能性。小区围墙设计部少于2.5米的实体镂空围墙，应增加物防和技防设施。两户通过阳台之间的平台可以到对方家，影响安全隐患。小区围墙设计不足18米,易翻越，不安全。08小区围墙基础设计过高,容易攀爬。小区围墙基础设计高度3CM,；用竖向立杆，提高攀爬的难度。09地下车库新风机和正压送风机安装在车位和车道上，距离地面最低处只有1.7米，影响车位停车和通行。地下车库机动车道路设计与
4、排风系统相结合审图。避免风道设计在道路上。10消防楼梯窗户无护栏。存在安全隐患。增加护栏。111 .施工前注意查看管网图管 道走向。2 .地下架空层四周砌墙，地面 硬化，预留通风百叶口和排 风设备。四个单元一根污水管到污水井，其问题如下：1：横管长超过IOe）米，长时间得不到清掏，可能管网堵塞；2、管道堵塞后，检修不方便。架空层很低，只能爬进去；可能因有建筑垃圾划伤脚；因地势低，缺少氧气，容易引起检修人员孳息。3、由于有管网在下面，不能进行回填土，势必造成积水，对于一楼房子来说容易反潮（如四季花城一期），引起业主投诉。121、商业街商铺未考虑预留空调位，商家需要安装空调时主机只能挂在外墙极为不
5、美观。2、未设计空调冷凝水排水管，散排影响路面清洁。楼道灯安装在梯步上，不方便更换灯具。规划设计时关注商业街统一设计空调位和预埋空调位冷凝水排水管。在图纸审图中注意灯具位置、环境，选择方便维修的灯具位置和灯具类型。14配电房内设计排水管，对 设备运行存在风险。1、增加接水槽。2、审图中不应设计给水或排水。第二章：设施景观类序号可题点描述解决方法问题点图片01车场岗读卡器无挡雨措施，下雨客户刷卡时淋湿手臂和衣服。岗亭与雨棚考虑整体设计岗亭和雨棚。02木栈道易腐烂，后期维护成本高；用塑木制品或仿木制品代替。造型采用碎结构。03铁艺垃圾桶容易生锈IA、.生活垃圾采用塑料垃圾桶；04室外电表箱容易生锈
6、，可能导致漏电。J高层电表应单独设计在管道井内；多层或小高层设计在楼道内。05草坪灯固定螺丝生锈，不方便维修；草坪修剪破坏草坪灯具。,一4,草坪灯做四方形基础，高出地面10cm,即方便固定螺丝保养，又解决草坪修剪破坏灯具。树池泥土雨天污染地 面，增加保洁难度。灌木挡住草坪灯光线,06没起到草坪灯的作用设计在小区人行道路旁，避免安 装在灌木中。下沉水池边沿无反坎， 避免下雨雨水及泥土 污染水池。在人行通道和机动车道之间用 小灌木进行隔离，可以防止人横 穿马路。小区主人行道路人比较多，设计 时应在2米以上。下层水池边沿应设计5cm高的 反馈，防止雨水倒灌。利于草坪和大乔木作 为人车分流的设计，起
7、不到隔离人的作用。小区主人行道路设计 为1.2米，不方面行 人穿行。11居民容易经过的消防车道设计的铺设草坪，容易踩踏。草坪坡度不平容易草坪积水，不利于草坪的生长。居民容易经过的消防车道设计1.2米以上的道理，即解决草坪踩踏和积水问题。1314组团门铁艺门采用横杆形式，容易攀爬非机动车棚没有电源供电瓶车充电。人行道路转角处容易被人踩踏，草坪难以生长。组团或组团围墙铁艺应采用竖向立杆，提高攀爬的难度。非机动车棚配投币式充电站，即解决业主充电的问题，又能解决物业公司无偿为业主买单的情况。人行道路转角处倒角处应采取圆弧设计，或增加夹角铺贴面积。花池与花池中的小乔木不匹配花池中的大乔木灌球应大于花池边
8、沿。16中央水池挡土墙上的石材受到污染17水池有树叶，需经常清捞。水池有挡土墙部分的应做防水处理。水池边可以采用假乔木或只做小灌木美化景观效果。在水景中不允许设计大乔木或花池。18单元门玻璃雨棚容易自爆和高空抛物容易打破玻璃。单元门雨棚应采用碎结构的。20残疾人坡道与单元人行通道没有统一设计共用单元门，地产公司不愿意在残疾人通道门上增加门禁管理。儿童戏砂池中大石头容易伤到小孩。残疾人坡道应与单元人行通道共用单元门。儿童戏砂池应无硬性物体。到架空层活动空间应设计结构 雨棚。架空层活动空间延展外部无雨棚，存在有高21 空抛物的危险雨污管网井设计在一楼住户小院内，不方便22 日常维护；可能引起客户投
9、诉。1 .不建议在一楼规划设计小院。2 .如实在避免，注意小院平面与室外管网平面结合审图，避免管井在小院内。3 .施工过程注意观察，有异议及时查图纸，向项目部反馈。23回家流线高6米廊架设计吊灯，刮大风时吊灯摆动，影响下面行人安全隐患。1 .取消吊灯在柱子上安装壁灯。2 .设计吸顶灯。24小区主人行路边水景设计深度60cm,无栏杆，存在小孩戏水安全隐患。1 .下沉式水景应设计深度不易超过30cm,或设计下沉式水景边设计护栏。2 .主人行流线不建议设计下沉式水景。25水景设计面积100平米，深度60cm,每清洗一次放掉600吨水。景设计面积不建议8平方米，水深不超过30cmo26恒温泳池设计为玻
10、璃顶，后期日常运行能耗费用高。1 .恒温泳池顶棚不能采用玻璃O2 .设计恒温泳池考虑通风系统。27地下车库出入口廊架上无顶棚，下雪坡道结冰影响车辆行驶。28小区围墙压顶过大，影响电子围栏安装。地下车库出入口建议设计结构雨棚，减少后期维护成本。小区围墙设计平直，不易有过大压顶，压顶与栏杆直接距离不宜超过20cmO29小区车行道路的雨水篦子设计预制固定块，后期无法开启清掏。30组团人行道路两旁雨水篦子离组团人行道路距离1米，不利排水。建议每隔20米增加一个检查井或在转弯、交叉、变管等设置雨水篦子。有隐形消防道路的，采用点式雨水收集，并就近雨水井连接。31小院围墙设有装饰平台的，容易攀爬，对小区存在
11、安全风险。心前期设计时注意小区围墙和组团围墙的设计，避免容易攀爬的设计。32非机动车棚设计离一楼住户窗户不足1米，不利于客户隐私和噪音影响客户。I.小区非机动车棚离住户距离不小于5米，用大灌木隔离。33带倒角的PC砖，错缝铺贴不利于道路清扫和下雨后地面容易积水。1 .已设计带倒角PC破，应设计顺缝铺贴，方便排水和清扫。2 .不建议PC砖倒角。34景观造型中间低，四周高，中间排水管容易堵，导致积水。造型四周设计IOCm宽凹槽，容易微脚和积灰。Ol建议四周凹槽采用金属或其它颜色材料镶边，保持造型效果。后期建议不做凹凸造型，不方便清洁和打理。35消防门不在单元门内，也没有消防门，单元门没有起到管理作
12、用舞1增加消防门，采用门禁管理。2.消防门设计在单元门内。37车辆岗出入口采用水泥砖 铺装，长时间走车后易压 坏路面，影响车行和现场 品质O车行出入口采用沥青路面。不宜 采用PC砖、水泥砖和大理石。39游泳的浸脚消毒池不在进 游泳的唯一出入口处，无 强制淋浴，不符合游泳池 卫生消毒要求，无法开放 使用。 按游泳池规范设计，进入游 泳池出入口处需设计强制淋浴 和浸脚消寿池。池长不小于2m、宽 度与走道宽度相同、深02m。强制 淋浴长度应采用23m,每组喷头数 量不少于4个，其喷头喷出的水不 能进入浸脚消毒池中。40小区垃圾转运站，在小区 总平面规划中没有体现， 后期重新规划时，容易引 起客户投诉
13、。在前期小区总平面规划时，就要定 位和规定面积，选择离住户比较远, 业主不宜看到，以及与小区围墙相 结合，方面垃圾清运。垃圾房按照 干湿需求提前向设计部提需求。在设计时通过计算出水景的所需出水量，配备大于20%流量的水泵。施工过程中严格控制施工质量，保证平整度误差在2mm内。第三章：机电设备类第1节：给排水设备序号问题点问题点描述图片解决方法01业主投诉水泵房噪音1、水泵基础增加减震垫和管道固定支架做弹簧吊杆。2、地下室水泵房上方应设计架空层与住户隔离或上方无住宅。02设计时对小区规划设计容量和 管网设计进行核实。04地下室配电房漏水，导致 供电设备运营风险。进小区总水表过小，用水高峰期，业主家水很小，影响部分热水器的使用在消防设计时考虑，对消防泵房、稳压水箱的设计进行核对。避免消防设备直接暴露在室外。1、图纸审核中注意地下室配电房的位置，尽量避免配电房与地下室外墙共用。如无法避免时，室外进配电房电缆沟由远至地下室外墙处标高逐渐升高，防止雨水进入配电房。室外电缆沟应做排水处理。
