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1、S房地产公司融资问题研究目录S房地产公司Ii资问题研究1搞理1Jmi一、血2（一）研究背景2（二）研究意义2二、企业Ii资的相关理论3（一）房地产企业融资的定义3（二）房地产企业融资的特点3（三）房地产企业融资的方式4三、S房地产公司Ii资现状6（一）S房地产公司简介6（二）S房地产公司融资概况7（三）S房地产公司融资存在的问题8四、S房地产公司H资存在问题的原因10（一）企业内融能力不足10（二）企业资本结构不合理10（三）项目建设周期较长11（四）缺乏有利稳定金融支持U（五）政府支持力度不足U（六）融资风险评价方法不科学12（七）组织设计不够完善12五、完善S房地产公司融资的对策13（一）
2、充分挖掘内外部资源潜力13（二）合理运用信托融资13（三）采取灵活融资方式14（四）降低企业多元化融资成本14（五）积极拓展海外融资渠道15（六）完善公司组织机构建设15（七）采用科学的风险评价方法健全融资风险预警系统15六、结语16摘要融资是影响房地产公司发展的重要因素，通过对公司融资问题的研究，着眼于优化融资结构，有助于改善公司融资状况提高公司资产运营能力和市场竞争力。房地产公司应该做好对自身融资现状的总结并发现问题，不断改善公司的融资状况。不仅有利于公司提高经营水平，更有利于我国房地产行业融资市场的进一步完善。本文以S房地产公司作为研究对象，首先对S公司融资现状进行梳理，结合该公司整体资
3、产状况，主要从S公司存在的融资问题、融资问题产生的原因、解决融资问题的方法等方面进行剖析，找出S公司在融资方面存在的问题，最后从充分发掘内外部潜力、合理运用信托融资、采取灵活的融资方式、降低企业多元化融资成本等方面进行针对性措施，以期实现公司可持续发展。关键字：融资渠道；房地产行情；融资政策；多元化结构一、绪论(一)研究背景当前，我国的房地产市场就基本形成了房价的快速上涨与制定抑制房价过快上涨的政策相互并行的局面。随着时间的推移，因此，我国的房地产市场面对政策的压力巨大，这其中包括政策对房地产融资的限制。2019年以来，国内房地产融资由紧转松，但行业内投资施工放缓，国内购房需求降低购买力下降，
4、贷款增速下降，贷款逐渐降低至10.8万亿左右。行业内去库存明显商业房待售面积自2016年达到7.39亿平方米之后逐渐下降至目前的4.92亿平方米，说明了整体行业开发新项目建新放缓并成负增长的趋势。房地产上市企业融资本身就具有规模大、风险高等特点，在当前整体行业下行压力较大的情况下选择一种适合企业发展的融资策略具有重要意义。(二)研究意义房地产是我国国民经济的支柱性产业，在发展过程中受多种因素的影响，仍存在一定问题，其中最凸显的当属融资问题。融资难、融资渠道单一、融资成本高等问题会严重阻碍房地产企业健康发展。S房地产公司基于发展需求自2015年不断拓展融资渠道，调整公司融资结构。利用多元化融资方
5、式，由过去粗放式的经营模式向集约式的经营模式发展。S公司负债率保持在50%正常区间内，平均借贷成本2019年降低至年利率4.52%,多家机构征信评价给出最佳信用评级。融资结构变化产生的连环效果推动公司经济效益提升。本文以S房地产公司为研究对象，就该企业融资现状和问题进行分析，提出相应完善对策研究，旨在促进房地产企业多元化融资方式，为解决房地产行业融资困难提供参考。二、企业融资的相关理论(一)房地产企业融资的定义房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。催生房地产融资的内因是房地产公司自有资金的不足，宽松且资金充沛的金融市场是基础。(二)房地产企业
6、融资的特点1.对外源性融资依赖较强房地产的开发周期比较长、资金占用量大，决定了房地产公司在开发项目的时候必须要有大量的资金来支撑。从最初的购买土地到建设项目再到最后的销售房产收回款项至少需要花费三年的时间，并且在最初的阶段只是投入资金却没有收入或只得到很少的收入。因此，房地产企业一般都依靠外源性融资的途径来满足其发展。2 ,贷款多以土地和房产作为抵押房地产建设需要土地，而土地具有不可再生性和有限性的特点。由于近年来土地的供给缺乏弹性，土地的价值呈现上升的趋势，土地具备自我升值的特殊性质。随着经济的不断发展、房地产投资的多元化使得土地的需求量大幅增加。土地的价格上涨，房地产的成本增加，房价也就越
7、来越高。如果房地产企业在开发的过程中，将土地和房产作为抵押，那么金融机构更愿意将资金贷给房地产公司，但这一做法使金融机构自身的信贷风险加大了。3 .财务风险较大我国当前所面临经济现状是结构比较单一，资本市场发展的还不够成熟，随着国家宏观政策的调整，在经济周期发生变动的同时，也会使房产公司销售数量、销售收入发生变化。而如果企业的税后利润不能支付借贷资金的成本，最后使得企业面临较高的财务风险水平。（三）房地产企业融资的方式1 .自有资金自有资金是指企业为进行生产经营活动所经常持有，可以自行支配使用并毋须偿还的那部分资金。一般来说，企业的自有资金来自其内部积累，在整个公司的经营与发展过程中发挥着巨大
8、的作用。2 .银行贷款房地产公司采用银行贷款要求企业具有一定的信用等级或者能够为银行提供必要的担保。这种融资方式特点是筹资速度快、资本成本相对比较低。一般来说，发展规模比较大的房地产企业比中小型房地产公司拥有的资产质量更高，信誉更高。融资模式的差异化，导致我国房地产市场的分化。3 .发行企业债券发行企业债券是房地产企业筹集资金的重要方式，它主要用来筹集大笔长期资金。它需要企业按照相关规定程序来发行，同时要求企业在规定的期限内还本付息。因此，企业债券实质上是一种借贷契约。企业债券最大的特点是能保障公司的控制权，还便于公司主动的合理调整资本结构，进而成为了重要的资金筹集方式。4 .股权融资房地产企
9、业通过向其他企业转让股权的形式，以吸引其它伞业参与到房地产企业的经营管理中来。由于公司在上市后能获得更稳定的融资渠道，融资机会也逐渐增多。很多企业都希望进入资本市场进行股票融资来寻求更多的资本。股票融资不但能降低融资风险，还能降低负债率，使资本结构得到改善，更能提升公司的知名度。但股票融资也有很多缺点，如发行股票的费用很高，而且引进新的股东容易分散对公司经营活动的控制权。三、S房地产公司融资现状(一)S房地产公司简介S公司，于1994年成立，是集房地产规划、设计、施工、建设、物业、商业集合为一体的现代化大型房地产企业。开发项目主要集中在上海、广州、深圳等城市，在当地具有较强的市场影响力，并在立
10、足于扩展已经进入城市发展空间的基础上，加快进行全国化战略布局。由图3.1所示，S公司股权结构相对集中是相对传统的家族式股东结构。S公司自2009年在香港上市以来，第一第二大股东持股比例达到67.27%属于家族大成员，其余股东持股10.94%。图3.1S公司股权架构1.S房地产公司财务状况S房地产公司财务状况良好，近三年主要财务指标上涨幅度明显。自2017年到2019年，S公司的存货为1630.00亿、2473.89亿、3319.73亿,分别占据流动资产的66%、67%、69%,这主要是由于公司的主营业务为房地产开发所致。房地产企业由于楼盘的开发和交付间隔长，存货积压时间较长，公司应该加快存货的
11、周转。除此之外，企业的现金及现金等价物占比逐年为IL4%、12.1%、12.3%,表明S公司的资金实力良好。根据近三年数据可知，S公司企业现金流逐步提高为项目的开发落实提供可靠的资金支撑，在此基础之上不断加大在房地产开发领域的投入。2.S房地产公司运营情况S房地产公司运营情况根据图3.2的数据显示，房地产开发仍是企业主营收入来源，占比61.51%,毛利率为29.73%。而产业发展服务占公司整体收入的14%,毛利率达77.32%,这表明S房地产公司收入主要依赖于房地产开发，房地产项目对S公司的发展起绝对性作用。同时，S公司在产业发展服务方面利润相对较高具有很大的发展前景。总体上，S公司的主营业务
12、项目较少，集中在房地产开发和产业发展服务上，主营业务数量的缺失也意味着融资风险的集中化，S公司急需开发其他项目降低融资风险。500.00450.0400.00350.001300.0012SO.OO200.00150.001100.0050.00000*房地产JU产业发展服务其他项目类别4坐标轴标题图3.2S房地产公司主营业务收入情况（二）S房地产公司融资概况S作为大型的房地产企业，其涉及到融资方式较多。由图3.4所示，2018年融资金额超过了6000多亿元，主要采用的仍以银行融资、债券融资及信托融资为主。根据表中看出，银行贷款和债券（票面）融资比例较高，债券融资达到了198亿元，占28.02
13、%,而银行贷款则4693.471亿元，占68.5机而通过绿色债、中期票据获取融资余额则达到了240.4亿元，占3.48%。由此说明，S公司融资主要形式是银行贷款，对银行依赖性强，间接说明S公司融资形式相对单一。并且由图可知，除银行贷款以外，其他形式的融资规模小、形式少、难度大，这些问题是阻碍S公司发展多元化融资的障碍。S公司需要通过调整总体融资结构，扩大多形式的融资规模，降低单位融资成本，建立新的融资体系。图3.3S房地产公司融资结构情况（三）S房地产公司融资存在的问题1.对银行的依赖性大S房地产公司目前的主要融资方式是银行贷款，年贷款规模4500亿左右，银行借贷占融资比例60%以上。由于商业
14、银行能够提供的资金支持也十分充足，融资成本相对股权融资和债券融资来说也较低，能够满足其随时的资金需求。导致S房地产公司将融资渠道完全限制在了银行贷款上，其资金来源单一，融资结构不合理，单一的融资结构不利于S公司的长远发展。2 .融资期限较长收益不确定S公司的融资期限长未来收益存在不确定风险，由于房地产开发商在购买土地时享有分期支付土让金的资格，并且这一阶段享有商业信用融资的权利。而随着土地价格的不断上涨，S企业用于购置土地的成本也会上涨，这也表明企业在购买土地方面，每年都要偿还巨额的土地融资贷款。如果S公司购置了土地，但土地市场交易低迷，土地难以转手销售，S公司就会出现信贷资金风险，甚至出现亏
15、损。3 ,发展过快导致现金流紧张S公司随着房地产市场的快速发展，积极推进在全国范围内的战略部署。前期大量的项目投入、建设、招标、运营以及众多积压项目，最终导致S企业因为发展过快导致现金流紧张。且S企业还有大量的长短期融资，企业现金流的缺失势必导致融资项目的拖延。并且，影响企业的征信水平、大幅降低企业商誉估值和企业在股票融资市场上的价值。即便企业有美好未来收益预期和发展前景，也会因为当下现金流的缺失走向失败。4 .融资成本较高S公司应当密切关注其融资成本。房地产行业是受政策影响比较明显的行业，近些年国家政策的不断调整导致房地产行业的融资市场发生很多变化。在国家推行实行紧缩政策时，人民银行会提升了存款准备金率和加息，最终导致房地产行业的融资成本明显提升。一些金融机构紧跟国家政策调整的步伐，调整了房地产公司的融资额及利率。最终由于政策收紧造成房地产公司整体的融资成本逐渐提高。在宏观背景条件下，企业的融资成本上升，除此之外，该企业融资信誉降低，央行提升了利率，导致S公司近几年的融资成本不断提升。5 .金融机构融资手续复杂审核难S公司向金融机构融资受制于当前政策影响，手续复杂审核难且融资成本提高。S公司向银行或民间机构融资需要进行担保及质押，而这同时需要支付额外的担保费、质押资产评估费等。并且，金融机构在提供
