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1、报批报建流程图入伙根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和动工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段论！性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包括B重要环节：1 .获取土地一一签定协议2 .规划定界一一根据土地定界汇报进行规划用地范围日勺界定一一重要波及市政（如绿带、河道等）退让3 .规划编制条件一一向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4 .详规评审及批复5 .申请建设用地规划许可证6 .缴纳土地款项（出让金、土地赔偿费、契税），办理土地证重点注意事项:详规的编制
2、至关重要,一旦获得同意,后期的设计必须符协议意的内容,指标一定不能突破。各环节报批指导:1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点:规划定界和土地定界与否一致,重要波及建设用地面积（即土地出让面积）与否有差异审核资料：序经办部门提供资料清单1总办申请单位营业执照2报建配套土地定界汇报3项目发展部中标告知书、土地出让协议及附图I返回12、申请规划编制规定：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点:建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套申请表2报建配套地
3、形图2份返回13、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点，建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划规定；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划;6、上报详细规划；7、详规批复。审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套填写修建性详细规划报送表（包括电子版）、请示汇报2设计部规划文本8套内容：区位图8份、用地现实状况图8份、土地使用规划图8份、详细规划总平面图8份、交通及道路系统
4、规划图8份、绿地系统规划图8份、给排水系统规划图8份、电力电讯燃气规划图8份、防灾及地下空间运用规划图8份、分期实行规划图8份。3设计部文本光盘（盖设计院章）4报建配套控制性详细规划批复5报建配套详规评审会议纪要6报建配套国有土地出让协议及规划意见复函附:项目用地条件流转确认表D:E表单项目用地条件流转可返回14、申请建设用地规划许可证发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点:地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套填写建设用地规划许可证申请表2报建配套用地范围测绘成果汇报（规划定界汇报）/选址意见
5、书（tj浦）3报建配套地形图5份（划示道路红线、河道蓝线（青浦）4报建配套国有土地使用权出让协议、详规批复及附图5报建配套方案批复6报建配套立项立案I返回I5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让协议后60天内缴清缴款根据：土地使用权出让协议经办部门：项目发展部控制要点:缴款期限内必须缴清,否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地赔偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据协议约定缴款根据：根据赔偿费协议经办部门：项目发展部返回7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地赔偿费缴款根据：土地出让金、土地赔偿费缴款凭据，出让协议、土地赔偿费协议经
6、办部门：报建配套返回18、办理土地证发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点:出让面积、用地范围、用地性质、出让年限要点:动拆迁许可证审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套申请表2报建配套用地批文、用地同意书及批文附图（原件）3报建配套土地出让协议5报建配套契税缴纳凭证6报建配套地籍图2份7报建配套建设用地规划许可证（原件）及附图8报建配套土地勘测定界汇报9报建配套已付清土地使用权出让金或交纳土地租赁费口勺证明10报建配套已付清动迁、配套等费用口勺凭证返回二、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的申请该阶段包括的重要环节：1 .方案设计、征询、批复2
7、 .环评批复3 .扩初设计、征询、批复4 .立项立案5 .计划转正6 .施工图设计、审图、报建7 .卫生设计审核8 .民防规划证阶段审核9 .水务局河道蓝线复验10 .申请建设工程规划许可证11 .施工中标告知书12 .建筑工程施工许可证重点注意事项:设计过程中一定要符合详规同意的规定,满足规范规定。青浦区在此阶段的重要环节次序为:1 .项目立项立案需先行审批一方案审批一扩初；2 .建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批一完毕后办理建设用地同意书；指标如：容积率、覆盖率一一不能突破规划同意B上限；绿化率35%,集中绿地率15%停车率1OO%；建筑面积一一精确性。公建配套如：居委会、业委会
8、、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。规范性规定如：建筑退红线、绿线；间距；日照规定；高度限制等。各阶段报批指导1、方案征询：时间：1020个工作日征询部门：区自来水企业、区燃气企业、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。附:项目用地条件流转确认表（方案阶段、方窠送审资料设计查对表、征询意见反馈意见单、区政府各职能部门送审意见单）S项目用地条件流转方案送审资料设计征询意见反馈意见闵行区政府各职能确认表（方案阶段）核对
9、表.doc单.doc部门送审意见单（）I返回I2、规划报批：批复单位：规土局（审核部门：建管科）区政府、镇政府（宝山）批复时限：15个工作日（政府承诺20个工作日）/47个工作口（宝山）控制要点:容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业,居委、青少年老年活动用房等符合千人指标,物业管理用房按02%配置）,建筑退界、间距、日照分析送审资料:序经办部门提供资料清单1报建配套立项批复或中标告知书2设计部纸质地形图一份3设计部总平面图两份4设计部方案文本两份5报建配套选址意见书或规划设计规定或土地出让协议6设计部方案送审申请表7报建配套各部门征
10、询意见单8设计部高层建筑附日照分析汇报两份9设计部分层面积表两份10设计部电子地形图光盘一份11设计部设计图光盘一份12设计部电子报建光盘一份13报建配套修详批复（调整意见）/土地权属调查汇报书（宝山）注意事项： 电子报建光盘从上海规划网站上下载（.shghj.gov）。按沪规信（2023）1190号规定执行。 设计图光盘内容含所有图纸内容，光盘表面加盖设计院出图章。 纸质地形图：用墨线标注总图内容：1）建设基地界线；2）周围地形（现实状况和待建建筑位置）；3）各项规划控制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、道路交通（周围道路用红线划示，
11、标出路宽和中心线）。 总图和方案文本必须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，总平面图上应标明H勺内容及规定同地形图。 方案送审表及分层面积表加盖设计院章。 建筑间距必须满足规划规定，日照分析必须精确，如满足60分钟不满足65分钟日照需提供承诺书，承诺书需设计单位和建设单位共同盖章。 集中绿地率到达15%,绿化率达35%,停车率达100%即可，数据不适宜过大。 规划经济技术指标必须符合详规批复规定。 商业规定集中设计并退道路红线10米，不许结合住宅建设底商。返回3、环评批复批复单位：区环境保护局批复时限：从编制环评汇报开始3个月送审资料：序经办部门提供资料清单1报建配套环境影响评价汇报（汇报
12、书2本、汇报表3份、登记表3份、电子版1份）2报建配套立项批复或中标告知书3报建配套排水许可证或排水接管许可证明4报建配套公告5设计部总平面图、总排水图各1份返回I4、可研汇报的编制及立项立案可研立案（宝山）编制单位：投资征询企业批复单位：区、市发展和改革委员会批复时限：1个月控制要点:经济技术指标必须和设计一致,投资估算不适宜过大送审资料：青浦区序经办部门提供资料清单1报建配套上海市企业投资项目立案申请表（建设单位盖章、所在地政府盖章）3报建配套环评批复4报建配套建设用地规划许可证及附图5报建配套地形图6总办营业执照、开发资质、组织机构代码证7报建配套房地产权证、土地中标告知书、出让协议8设
13、计部总平面图、方案文本9财务部资本金承诺（20%-35）10财务部资金证明宝山区资料:序经办部门提供资料清单1报建配套组中标告知书报建配套组控规文献5总办营业执照、组织机构代码证、资质证明7报建配套组出让协议报建配套组环评初审意见报建配套组节能专评返回15、扩初征询：所需时间：20个工作日征询部门：区规划局、区消防局、区自来水企业、区燃气企业、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区绿化市容局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。附:项目用地条件流转确认表（扩初阶段）、扩初送审资料设计查对表、征询意见反馈意见单、区政府各职能部门送审意见单项目用地条件流转 扩初送审资料设计 确认表（扩初阶段） 核对表.doc6、扩初批复：批复单位：区建交局（审核部门:征询意见反馈意见闵行区政府各职能单.doc建设审批科）部门送审意见单i市建交委（审核部门：综合规划处）批复时限：区15个工作日、市20个工作日青浦区流程：扩初文本一建交委审核一分发各部门一开评审会一意见答复一出批复送审资料：序经办部门提供资料清单1报建配套扩初申请汇报及请示单2报建配套国有土地出让协议3报建配套项目提议书及可研批复4报建配套有关部门扩
