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1、中国地产商域网横沥怡景销售前期工作安排阿惊Jfe亡东莞中原物业顾问有限公司U沪产00ngguanCCWTAUNEPROPERTYconsultantsUMTTED2007年5月28日WWw?中国地产商域网wwwjeskyH-一、销售规划建议根据中原的经验，商业规划对商业销售及招商来说，同地段、定位一样重要，所以我们全盘考虑，对本项目商业规划作如下考虑：（一）销售规划要点1、将部分首层为一分为二，面积变小，总价低，制造哄抢效果。2、分割后提升小铺单价，拉高项目总体单价，增加销售总收入。3、增加二层商铺展示性，加快二楼铺销售速度。4、规划主题餐饮区，先招商先旺，加快销售速度。5、增加有效商业销售面
2、积，提高商业价值。6、三楼铺位先租后售，根据招租情况确定申报预售方案。（二）销售规划建议1、项目1至3栋首二层规划 首二层作复式铺销售 首层每间一分为二，靠小区为小铺，每间小铺再一分为二。 两头铺位展示性好、位置佳，作为高价铺热拉高整体价格。 规划后，所有厕所位全部上移。I厅有厕所全部上移I分割后小铺高价取，最小面石铺（商业1用首层甲Ig图（商业2-yg-jF面图（商业3的甘平面图wwwjeskyH-2、项目5至6栋首二层规划 首层每间一分为二，靠小区为小铺。 将原首层厕所位改成铺位，增加销售面积，同时避免隔断商业气氛。 两头铺位展示性好、位置佳，作为高价铺热拉高整体价格。 规划后，所有厕所位
3、全部上移。I所有一所全部上移I(Igi业5ffyg层平面笆(Ia业6ffyg层平面由 加装两条直上二楼的景观扶手梯。 二楼围栏采用缕空及通透玻璃材料，增加二楼铺面展示性。 二楼铺位可按现状报预售、销售，重新规划出租。3、项目7栋首层规划 首层每间一分为二，靠小区为小铺。 规划后，所有厕所位全部上移。wwwjeskyH- 按现状进行销售5、幼儿园首层规划 将幼儿园首层内街铺规划成配套商业进行销售，分成19间,6、会所首层规划 将会所首层内街铺规划成配套商业进行销售，分成16间,建筑面积约55911实用率95%以上。-I带格式的：页，居中二、租售策略（一）总体安排统一定位，全商铺集中销售，招商后置
4、1、统一定位一一进行业态功能统一定位，利于销售和掌握销售节奏，增加招商成功率。2、全商铺集中销售一因规划后本项目商铺总货量不多，铺位面积较小，应掌握市场时机，全商铺集中推出，预计一次性完成销售率85%左右。3、招商后置一本项目招商难度较大，销售难度较小，故先销售后招商。（二）价格策略1按照规划后的商铺格局，可利用两头铺们和5、6、7栋首层外街铺拉高价格。2、按照中原营销方案和良好市场情况进行销售，预计可实现总体销售均价：15000ffl,销售总额：23亿元。区域可售面积（Itf）均价(c11,)数*实用率销售总价（元）主流面积区间总价区间（元）1-3栋首二层外街铺5518130002895%7
5、173400018323790001-3栋首层内街铺648175002095%11340000366300005-6栋首层外街铺1719210002895%360990005511550005-6栋首层内街铺621175002395%10867500274725005-6栋二层272890002380%24552000686120007栋首层外街铺965220001795%212300006113420007栋首层内街铺32417500995%5670000366300007栋二层4119500580%3904500827790008-9栋首层外街铺1409190003095%26771000
6、45855000幼儿园首层内街铺685175001995%1198750036630000会所首层内街铺559175001695%978250036630000合计1558715009218233938000（=）销售方式这蹙彘序选铺即：客户交付一定数额的定金（初定5000元），即可获得一个认购筹码号，凭该筹码号在正式发售时可在销售现场换个顺序号，即可进入正式排序选铺的阶段；放弃认购权，定金不可退还。开盘当日凭号先进行优先认购，之后售搂处现场直接认购开盘当日解筹方式根据最终收筹情况而定。（四）销售模式建议项目总货量为218套，其中一楼铺162套，占总铺位的74.3乐带二楼铺56间，占总铺位的2
7、5.7%,具体详细情况见下表。区域可售面积（nf）比例数量（套）比例销售总价（元）比例1-3栋首二层外街铺551835.40%2812.84%7173400030.66%1-3栋首层内街铺6484.16%209.17%113400004.85%5-6栋首层外街铺171911.03%2812.84%3609900015.43%5-6栋首层内街铺6213.98%2310.55%108675004.65%5-6栋二层272817.50%2310.55%2455200010.50%7栋首层外街铺9656.19%177.80%212300009.08%7栋首层内街铺3242.08%94.13%56700
8、002.42%7栋二层4112.64%52.29%39045001.67%8-9栋首层外街铺14099.04%3013.76%2677100011.44%幼儿园首层内街铺6854.39%198.72%119875005.12%会所首层内街铺5593.59%167.34%97825004.18%合计15587100.00%218100.00%233938000100.00%项目货量不多，且以一楼铺为主，又均为临街临路铺，销售难度较小，加上本商业主要满足本社区居民基本生活配套、片区居住者高尚/品质/休闲消费、以及特殊消费群体（酒店、厂区商务）的商务消费功能，无需统一经营。故建议：项目主要采取直接销
9、售模式，不返租，不委托，不带租约；以“带租约销售”销售模式为辅，帝租约销售部分主要是5、6座三楼部分，先租后卖。（五）招商规划说明本项目商业定位为生活配套、休闲娱乐消费及商务消费功能，所以商业规划可分四大类型，即商务休闲、娱乐休闲型，生活配套型，特色餐饮，半展示、半卖场性质的高档商业，其具体业态如下所述：1、商务休闲、娱乐休闲型：中小型连锁经济型酒店、大中型沐足和KTV、水疗馆、咖啡店、茶艺馆、酒吧、清吧、休闲SPA、健身美容等2、生活配套型中小型超市、中小型商场、社区银行、便利店、面包店、药房、洗衣店、音像店、电信营业店、手机店、网吧、流行唱片中心、图书、邮局、家居精品店、花店、照相店，个性
10、服饰精品等；3、特色餐饮大中型主题餐饮、连锁餐饮、西餐厅、日韩料理、中式特色餐饮等。4、半展示、半卖场性质的高档商业品牌家居、家具精品店、化妆品、运动用品、健康产品专卖店三、入市时机选择合适的时机入市，对项目的成败起至关重要的作用，由于房地产市场产品在销售推广过程中，特别注重启动时的轰动效应，这直接关乎到以后的销售推广是否能环环相扣，营造一浪接一浪的宣传攻势，销售业绩不断攀上新台阶。5、预计在07年7月份，临街工程已完工，售楼处已经完工，有利于项目入市O6、由于商铺销售最重要的是营销气氛，7到8月份用两个月时间作好蓄势，抓住“金九”时机，引爆销售。综合考虑以上因素，建议本项目入市时机锁定在：2
11、007年9月上旬。7、入市时机选择图储售物料准备7月招商启动营销活动q 9月上旬. 开盘前准备 销售物料 准备完毕-7月-8月底蓄势准备9月上旬面市销售四、租售阶段安排中原建议将整个销售推广阶段分为以下三个时期，共五个阶段，详见下表:阶段阶段细分时间销售进度(以可售面积比率算)备注预热期(2007.7-8)招商启动2007.7开始0联系大商家达成初步协议接受咨询登记、收筹8.19.10接受咨询登记售楼处交付使用内部认购试算期9.2-9.90通过地盘包装、户外广告、新闻缮稿炒作等引起市场所关注，树立项目及公司的品牌形象，为公开发售聚集人气；同时检测市场反映，以便适时调整销售策略。公开发售强势期(
12、9.10-10.10)解筹持续热销9.1010.1035%通过公开发售仪式，配合广告宣传攻势创造热销局面，销售总量累计达到35%公开发售后期(10.11-11.11)促销期10. Il11. 1150%通过老带新、大礼包、现场活动等促销形式，销售总量累计达到85%剩余15舟为发展商保留铺位，用于关系户及商业升值用途。项目销售周期定为2007年7月-11月，总销售时间约为5个月，共实现销售率在85%左右。WWWJIsky五、近期内项目推广建议1、第一阶段工作策略及目标第一阶段工作时间：2007年9月2日前主要销售策略：合理制定销售时机，以内部蓄客登记方式进行项目的销售工作主要招商策略：以主力商场
13、为主要招商目标，商户面积从大到小，从难到易，商户地域从外到内进行招商总体目标：通过有目的前期酝酿工作，使项目在一定范围内为市场所关注，并树立楼盘形象。通过内部蓄客方式，累积客户资源，为认筹作准备。销售工作目标，主要引导目标销售对象对本项目的认知，积累客户资源。招商工作目标：于7月30Fl前与大商家达成初步意向，引进部分餐饮商户2、策划工作计划2.1 项目整体营销执行报告7月17日前向发展商提交本项目的整体营销执行报告，主要包括： 经我司内部充分研究，并与主要目标商户充分沟通的前提下，对本项目提出更合理的商业经营业态构成及比例，业态布局和功能分区建议，产品建议及租售面积配比建议。 细化本项目功能的内涵，确定本项目的主要形象定位，分区、分项特色及主要商业功能，准确提炼项目卖点。 根据上述两项定位对本项目现有规划提出进一步的可行性修改建议，细化、完善项目规划数据，建立本项目实际租售工作的基础。 修正本项目总体销售目标，确定营销费用比例；制定项目推广执行方案，包括现场包装方案、广告企划方案、行销活动计划、媒体策略等： 拟定项目招商策略、招商目标及销售开盘时间、回款计划及回款方式等具体wwwjeskyH-营销工作； 制定项目销售价格和租金方案，包括优惠方式、付款方式、租赁条件建议。该策划与发展商探讨后，于五个工作日内修改完毕，发展商审定后组织实施。2.2项目主要规划营
