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1、一、项目立地分析1.1、项目概况、项目位置及四至.、地块现实状况.、地块指标与规划.1.2、环境分析、周围环境.、交通与道路.、环境总结.1.3、项目SWOT分析1.4、立地总结二、市场环境2.1、周围住宅市场分析、个案分布.、个案状况概览.、住宅市场分析.、住宅市场总结.2.2、办公市场分析、办公个案分布.、办公个案概览.目录错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。
2、错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。、办公市场分析.错误!未定义书签。、办公市场总结.错误!未定义书签。2.3、 周围商业市场分析错误!未定义书签。、商业分布.错误!未定义书签。、商业概况.错误!未定义书签。、商业市场分析.错误!未定义书签。、商业市场总结.错误!未定义书签。2.4、 市场总结错误!未定义书签。三、项目提议错误!未定义书签。3.1、 项目产品提议错误!未定义书签。、项目产品及容积率.错误!未定义书签。、项目产品比例提议错误!未定义书签。3.2、 项目分物业市场定位及经营提议错误!未定义书签。3.3、 项目分物业价格租金提议及
3、价格租金增长预判错误!未定义书签。一、项目立地分析1.1、 项目概况、项目位置及四至、地块现实状况、地块指标与规划1.2、 环境分析、周围环境周围环境：项目属闵行区七宝镇，依虹莘路与古美居住板块比邻，项目地块南侧、东侧为古美板块居住小区，西侧与闵行体育公园、热带风暴水上乐园隔外环线相望，北侧有休闲中心与新建办公物业。商业配套：项目周围商业配套一部分是经漕宝路向西穿越外环线，可达七宝镇商业中心，另一部分则是分布于周围住宅区日勺临街小区商业。以交通可达性而言，自身区域商业配套相对微弱。、交通与道路项目道路体系东西方向重要依托地块南侧顾戴路与北侧漕宝路，相对便捷，而南北方向由于地块西侧外环线为都市封
4、闭交通环线，较难运用，故重要依托地块东侧虹莘路。项目以北口勺漕宝路有轨道交通九号线星中路站，年终即将开通运行，南侧则有规划中口勺12号线通过，未来有极佳口勺双轨道交通出行便利条件。、环境总结目前项目周围居住气氛极佳,商业气氛受原漕宝路专业市场一条街及九星市场自身定位影响，略显杂乱，周围其他生活设施等由于坐拥七宝镇与古美小区两板块成熟配套，相称便利。而漕宝路、顾戴路、外环线及轨道交通9号线、12号线H勺汇聚，为地块提供绝佳H交通出行条件。1.3、 项目SWoT分析优势(Strength) 项目地处闵行区的七宝、古美两板块交界区域，具有一定地段优势； 项目西侧日勺闵行体育公园为项目提供景观视野支撑
5、； 项Fl西邻A20外环线、北临漕宝路有即将通车的轨道交通九号线，南依顾戴路有规划中的轨道交通12号线、沿东侧虹落路可达延安路高架与莘庄立交，交通大环境以便快捷； 项目规模大，利于整体规划，营造规模效应；劣势(WeekneSS) 项目自身目前为专业市场，周围小环境略显杂乱； 项目紧邻外环线，繁忙R勺车流对区域环境也有一定影响；项目自身较为狭长日勺地块形状不利各物业排布，对整体规划布局提出较高规定；机会(OPPtOrtUnite) 七宝、古美板块今年以来房价节节高升，甚至出现房价跃升，项目处在两板块交界处，未来潜力较大； 项目南北侧轨道交通的建成，将深入提高区域物业价值；威胁(Threat)项目
6、原专业市场经营模式在整体开发改造后,也许引起部分商户口勺流失及经营模式转变口勺短期不适。1.4、 立地总结综合项目条件、环境及SWar分析，由于项目自身综合用地的属性，非住宅市场的分析显然成为项目地块重要的问题点，而区域目前又缺乏可比市场个案，故对项目分析分商、住市场展开，同步，分析区域也有合适放大拓展。二、市场环境2.1周围住宅市场分析、个案分布、个案状况概览板块案名总建项目状况价格龙柏九歌花园三期14小高层14500七宝皇都花园二期16.6（二期）多层、小高层、联排别墅16000公园养生豪庭12小高层、多层14000万兆东庭10小高层15000古美金汇豪庭18高层16000新时代富丽嘉筑2
7、0.7小高层14000-15000从区域市场个案分布来看周报在售个案分布于闵行龙柏、七宝、古美三板块，项目地块刚好位于三板块交接处，项目虽属七宝板块，但因基地位于外环线内，其市场属性显然更靠近古美、龙柏板块个案；从区域市场个案规模来看区域市场个案规模普遍在10万平米以上，其中皇都花园已是二期在售，九歌花园、东方花园（公园养生豪庭）在售则已是三期，较大日勺开发规模、较长的开发周期，使区域个案品质、价格均有较大提高；从区域市场个案产品来看市场在售个案以小高层、高层产品为主，房型面积除皇都花园定位海外华侨、归国人士等高端客层，打造大户型产品外，其他个案仍以中等面积产品为主，反应区域仍以满足自住需求为
8、主；从区域市场个案价格来看目前市场主力价格在14000-16000元m其中金汇豪庭、新时代富丽嘉筑的售价较高是因位于古美板块，且为现房销售；皇都花园由于定位高端客源，且为别墅、住宅混合小区，价格居于区域高点；九歌花园三期、公园养生豪庭因以小户型为主，定位一般购房者，故单价相对较低；从区域市场个案去化状况来看目前在售个案去化状况较理想，各大盘前期推案也基本消化完毕，反应区域市场供求两旺，伴随年终区域多种楼盘推案的顺利去化，未来区域供应将相对局限性，估计价格将继续走高。、住宅市场总结综合区域住宅市场个案体现来看，由于配套成熟、交通出行便捷，造就区域成熟居住气氛，也使在售个案均有上隹体现，而未来区域
9、未来供应的局限性，将继续推进市场走热。、办公个案分布、办公个案概览案名总建（万就）产品形态售价/租金帝宝国际大厦1.7甲级写字楼可自由分割元/m，/天南方休闲商务大厦甲级写字楼15000-16000元m3.5-4元m4天中祥俊领国际0.99酒店式公寓15000元/m?仲盛商业广场28未定凯阳商务大厦2.9精装修商办楼、办公市场分析从个案分布来看项目周围暂无办公楼，目前周围市场重要租售办公楼较少，分布在虹桥区域，莘庄地铁广场区域，南方商城区域，未形成集中办公气氛；从个案规模来看莘庄中心区的仲盛商业广场等综合商办项目规模较大，办公产品相对规模也较大，但目前未进入市场，而其他区域个案规模基本在202
10、30平米如下，这与区域办公气氛有待形成、市场分布零星口勺办公发展现实状况相符；从个案产品来看区域办公产品展现多样化，包括甲级办公、公寓式办公、精装修商办(SOHO)等多种产品，满足多种需求，这首先反应区域办公发展不平衡，缺乏产业支撑、主题鲜明的办公区域，另首先则阐明不一样办公产品都在尝试区域可行性；从个案市场体现来看就目前租售状况来看，小面积、自由分割型办公产品在区域较受欢迎，而甲级办公租金价格较高，但由于对办公、人流、出行等方面规定较高，目前重要依附于商业气氛较浓、距市区较近日勺区域(南方商城区域、虹桥开发区外延区域)；、办公市场总结综合目前区域重要租售办公个案状况分析可知，区域内办公产品尚
11、缺乏很好的整体气氛，多依附于商业中心独立经营，而公寓型、自由分割型等差异化办公产品较甲级办公产品而言，更具独立性，且因其较高的自由度与较低投资门槛，得到投资客与小企业青睐，租售状况均有上佳体现。结合本项目地段、规模等自身原因，差异化办公产品不失为提高项目价值的一大突破方向。、商业分布、商业概况案名经营业态售价/租金经营状况七宝馍商IBShoppingMali元/m1/天基本满租南方商城商圈购物中心8-14元m天基本满租莘庄商IB地铁商业广场6.5-12元m7天基本满租龙茗路商业街小区商业5-8元/mj天基本满租吴中路商业街餐饮、专业市场3-6元/mj天基本满租漕宝路商业街专业市场，部分小区商业
12、元/m7天基本满租万科朗润园小区商业25000元/m1前期销售蓼花汀花园小区商业25000元/m1现房销售从周围商圈分布及商业形态来看闵行老式商业集聚在轨道交通节点一南方商城、莘庄，以及由行政服务中心周围一七宝镇、古美龙茗；本案紧邻七宝镇商圈，同步受莘庄、南方商城两大商圈辐射，而项目自身H勺九星市场为漕宝路专业市场一条街R勺构成部分，周围邻近R勺尚有成熟的龙茗路、古美路商业街以及吴中路商业街，整个区域商业形态分布多样化，但相对松散，各商圈及商业街辗射力均有一定局限性，尤其是小区、区域商业受道路交通阻隔影响，辐射范围相对较小；从周围商业经营状况来看老式商圈与小区商业均有较理想R勺租赁状况，租金、
13、出租率均保持在相对较高水平，这重要是由于周围区域密集分布的人口及便捷的交通出行动线带来充足客流；专业市场经营状况也较理想，但由于档次普遍不高，租金水平难与老式商业比肩。、商业市场总结综合周围商业市场现实状况来看,由轨道交通支撑起的商圈及服务于大量居民的小区商业各占半壁江山，配合专业市场、特色商业，项目所在区域具有打造多样化商业组合的条件,在租户相对稳定，客源有保证的前提下，如能发挥已建、待建轨道交通优势，合适丰富商业业态组合，并对原有商业进行改造升级，将有堡在树立形象、打造品质的同步，大幅提高商业租金收益水平。2.4. 市场总结通过对项目周围住宅、办公、商业市场分析可知周围住宅市场成熟，发展前
14、景良好,如能保证较大的小区规模、商品质的产品定位,合理的入市价格，项目住宅部分将有较大的发展潜力；周围办公市场由于产业支撑相对缺乏，分布零碎，故多依托商业中心而立，而项目具有优越的交通条件、并有足够的商业支撑，可考虑合适引入多元化办公产品，如SOHO、公寓式办公及创意办公等，以丰富产品组合，优化产业构造，提高项目整体能级；周围商业市场租金、出租状况均较理想，而项目由于距两大商圈有一定距离，且又有轨道交通支撑，商业可发挥余地较大，如能合理规划，商业经营效果与收益将有较大提高空间。三、项目提议3.1项目产品提议、项目产品及容积率综合本案规模与地段属性，结合周围市场各物业体现，我们认为：住宅部分以小高层、高层产品为主，容积率应尽量保证2.0以上；办公部分应以SOH。、公寓式办公、单层面积自由分隔型产品为主，容积率在2.0左右；商业：区域/小区商业中心、专业市场、物流中心部分，可独立设置大面积3-4层集中商业，容积率在1.3左右办公、住宅底商
