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1、兴隆县房地产在售项目调研报告一、兴隆房地产市场供应情况1、供应情况目前在售楼盘供应情况：项目占地（万平方米）总建（万平方米）总套数（户）金典盛世1.22.3200星河国际7201480新隆园13260馨埔花园26160隆城国际7.6326.981400宜馨家苑1.9540目前兴隆县商品房供应量在60万平方米，随着西南区域的隆城国际后期以及秀兰城市广场以及其他楼盘，城市改造的不断上市，市场供应量会逐步增加。2、销售与需求情况从市场调研可以看到，兴隆住宅的价格特点基本是城市西南部和城市中心房价较高，主流价格范围在2100-2500元/平方米，且成交量不断增多，大有开发区被广大市民认可；东北部房价较
2、低，价格在19002200之间。需求方面：随着经济的发展，乡镇人口的涌入，城区购房等因素，进一步增加房地产市场的需求；随着城市化进程加速，城市人口的增加也将带动住房消费需求的增加。兴隆县属于多矿的山区，由于开采矿等原因富裕起来的人们也是商品房的主要消费者；二、兴隆房地产市场发展现状及趋势三、兴隆房地产物业产品研究（1）户型分析重点在售楼盘主力户型情况一览表（部分楼盘已进入销售尾盘阶段）项目名称面积区间（平方米）主力面积（平方米）主力户型金典盛世80120二室二厅一卫三室二厅二卫星河国际7017090二室二厅二卫新隆园6015090130二室二厅一卫三室二厅二卫馨埔花园96、119.296、11
3、9.2三室二厅二卫二室一厅一卫宜馨家苑90120120三室两厅二卫分一由上表中可以看出兴隆县的在售的普通住宅户型以三室二厅二卫和二室二厅一卫为主，体现在户型面积上则是以中、大户型为主，户型面积最小为60rf,最大面积可达170疔。90-130平方米的户型是当前所售户型的主力，占到相当大一部分；130平方米以上的较大户型、所占比例较小；跃层很少。就目前销售情况来看，中等户型销售状况良好。(2)景观分析在售楼盘的景观亮点项目名称景观特点金典盛世几乎没有规划社区景观星河国际水景园林、水系、园林小品等新隆园花园馨埔花园小花园、凉亭宜馨家苑无园林无绿化分析一目前兴隆县住宅楼盘都不是很注重营造社区景观，只
4、有星河国际有较好的园林景观规划，用以提升产品的档次，且在所设计景观中，有相当大一部分突出了水景系统。很大一部分项目都没有或者很少景观设计。景观将逐渐成为楼盘销售的一个很重要的卖点。（3）价格分析主要在售楼盘价格统计（单位：元11O楼盘名称均价（元m2）金典盛世2200（小高层）星河国际未定价新隆园多层2000、高层2800馨埔花园2300（高层、多层）宜馨家苑2000（小高、多层）分析从在售主要楼盘的对比价格可以看到，当地市场楼盘价格不是很高，多层均价基本在2000元/平米左右，而高层均价在2300元左右。(4)部分项目配套车位/车库分析楼盘总户数车位(库)数车位比金典盛世200701:0.3
5、5星河国际14804001:0.27新隆园260901:0.35馨埔花园1601501:0.94宜馨家苑5402001:0.37分一由以上数据可以看到，其社区规划的车位比至多不到1：0.5,只有馨埔花园的比例为：1:0.94。可见规划之时对消费者车位的需求量考虑不多，这也是和当地的实际情况比较相符；但是，随着居民消费水平的不断提升，业主私家车的拥有率也会随之提高，无形中对新建社区尤其是高端社区规划的车位数量提出了更高的要求，既要考虑到不同层次的目标客户现阶段是否拥有私家车，也要考虑到未来35年内随着收入水平的提高，可能引起的对车位的需求。(5)营销策略分析主要楼盘营销策略楼盘名称营销策略金典盛
6、世购房白金卡，2000折5000。及赠送礼品活动。星河国际新隆园一次性优惠6个点馨埔花园首付10万以上优惠2个点宜馨家苑一次性付款98折，按揭贷款无折扣。分析一从调研中分析得到，开发商为尽快回笼资金，多数在付款方式上给予优惠，可达到6%的优惠政策；其他优惠(6)推广方式分析兴隆县房地产项目的推广方式多样，多通过户外广告、道旗、车体、电视推广。近期在售楼盘的主要推广方式:项目名称主要推广渠道围挡户外广告车体道旗电视广告金典盛世星河国际新隆园馨埔花园宜馨家苑-分析一由上表可以看到，在推广方式方面，除了项目围挡外，大部分项目将广告重点放在了户外，这是由消费者信息接受方式、媒体价格以及广告效果决定的。
7、另外，各个楼盘的推广活动利用较少。(7)销售道具分析项目名称主要销售道具楼书折页沙盘户型单页展板金典盛世星河国际新隆园馨埔花园宜馨家苑通过市场研究分析：目前兴隆县房地产市场上所用的销售道具比较丰富，宣传单页、折页、户型单页、展板、项目沙盘，大部分楼盘都有沙盘和展板，但是没有楼书，这也是当地的一个特点。四目前在售住宅项目分析【金典盛世】1、基本资料楼盘地址：兴隆县一中对面销售电话：投资商：秦皇岛金典房地产开发商：秦皇岛金典房地产规划设计：秦皇岛金典房地产企划代理：无物业公司：兴隆城建局项目占地：12000平方米建筑面积：2370。平方米容积率：1.62绿化率：27%车位数：70个销售面积：2.3
8、万平方米（200户）建筑楼层：地上6层；地下。层规划户数：200户得房率：86%开盘日期：2007年7月交房日期：2008年5月项目定位：兴隆民居典范户型面积：主力面积80120平方米，其中：两居室占65%,三居室占35%交房标准：毛坯2、交通情况交通便利，1路公交车经过。近邻兴隆汽车站、火车站。3、项目规划及配套一期开发，6栋多层住宅，临街两层商业。4、周边配套：教育：兴隆县一中在其对过、东区小学、幼儿园商业：周边沿街门市5、销售现状：目前项目项目现房销售，已经销售178套，销售率为90%起价：1600元/平方米最高价：2400元/平方米楼层差价：100元/平方米车位售价：38万付款折扣：购
9、房白金卡，2000折5000。及赠送礼品活动Q贷款额度：中国银行、农业银行、工商银行，30年贷款70%6、广告媒体；户外、工地围挡、车体广告、电视广告等。7、客源客层：一中教师、公务员。普通工薪阶层及部分私营业主。8、项目优劣势分析优势：紧邻兴隆县一中，未来子女教育优势；价格比较适中，消费者利于接受；距离火车站以及汽车站较近，利于出行，交通便利劣势：小区处于山脚下，存在安全隐患；项目整体规模不大，社区自身配套较少；社区没有景观及绿化，生活环境较差。【星河国际】1、基本资料楼盘地址：兴隆县县城西大街销售电话：投资商：天津恒泰置业开发有限公司开发商：兴隆兴泰房地产开发有限公司企划代理：天津恒泰项目
10、占地：7000。平方米建筑面积：200000平方米容积率:2.5绿化率：35%车位数：400个销售数量：200户规划户数：1480户得房率：83%开盘日期：待定项目定位：高人一等的生活，从现在开始户型面积：70170m2,主力户型90m其中两居室占70%,三居室30%。2、交通情况交通便利，1路公交车。近邻兴隆汽车站、火车站。3、项目规划及配套项目共有6栋28层高层，1栋18层，1栋12层。分三期开发，一期开发1栋12层，1栋18层，底层2层商业。周边有兴隆一中，火车站等配套。4、销售现状：目前项目价格待定。5、广告媒体；户外、工地围挡、车体广告、电视广告等。6、客源客层；周边居民、企事业单位
11、员工7、项目优劣势分析优势：社区规模较大，自身配套完善；项目规划设计会所，在当地属于创新；社区环境较好，并且近邻柳河，景观设计新颖;劣势：距离粮库、化工厂较近，空气污染较为严重；全高层设计，对于当地市场较为生琉，需要市场的不断认知。【新隆园】1、基本资料楼盘地址：兴隆县电力局东侧销售电话：开发商：兴隆县兴泰房地产开发有限公司企划代理：无项目占地：IOoOO平方米建筑面积：300。平方米容积率：3绿化率：33%车位数：90个规划户数：260户得房率：82%开盘日期：2007年12月交房日期：2009年5月户型面积：607。平米/90平米/13015。平米。大面积户型较多。交房标准：毛坯2、交通情
12、况兴隆县汽车站旁，公交1、2路。3、项目规划及配套两栋20高层，三栋多层。沿街二层底商。地上20层、地下1层。4、销售现状：最低价：1788元/平米最高层：3388元/平米多层均价2300元/平米多层基本销售完毕；高层2700元/平米商业均价6000/平方米左右，部分回迁。O部分周边居民及地缘性客户。中高等收入人群。销售150户，销售率为60%车位：6万物业费：0.6-0.8元5、广告媒体：围挡、售楼中心。6、客源客层：07年底开始登记销售，绝大多数为回迁户7、项目优劣势分析优势：位于城市中心位置，地理条件优越；紧邻兴隆县二中，未来子女教育优势；配套较为完善，生活方便。劣势：价位较高，不利于广
13、大消费者接受；远林景观较少，社区环境一般。【宜馨家苑】1、基本资料楼盘地址：兴隆县北环路法院东侧销售电话：投资商：东方建筑安装有限公司开发商：华健房地产开发有限公司企划代理：无物业公司：华健房地产开发有限公司项目占地：20000平方米建筑面积：60000平方米容积率：L8绿化率：30%车位数：200个规划户数:540户得房率：87%开盘日期：2007年6月交房日期：2008年6月项目定位：清幽的环境户型面积：90120平米交房标准：毛坯2、交通情况交通一般，有长途大巴经过。3、项目规划及配套地上6、12层，四栋多层，两栋高层。一楼独立车库4、销售现状：平均单价2000元/平方米最低价：1880元/平米最高价：2500元/平米开盘价格1600元，多层层差100元/元，高层层差30元/平米。物业费：04元车库价格：6万一次性付款98折，按揭贷款无折扣。多层销售速度较快，先期价格较低，同时采取组团购买的方式。中国银行25年70%贷款5、广告媒体；围挡、路牌等Q6、客源客层：周边居民，中等收入人群。部分企事业单位。7、项目优劣势分析优势：筹资建设两座桥，使交通更趋便利；价格相对较低，有利于被广大消费者接受;劣势：项目紧邻山根，存在一定的
