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1、徐州住宅市场研究报告-4-4-5-781316161720222326281、徐州宏观环境1.1、 地理区位1.2、 行政区划1.3、 人文环境1.4、 交通环境经济环境1.6、城市规划2、徐州房地产市场2.1、 徐房指数2.2、 房地产市场一季度主要经济指标2.3、 2021走势分析3、徐州房地产细分市场3.1、市中心板块3.2、段庄板块3.3、 滨湖板块3.4、 火车东站板块291、徐州宏观环境1.1、 地理区位徐州位于东经11622，北纬33433458%在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里
2、，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%,海拨一般在3050米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩
3、盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。1.2、 行政区划徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%,其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。1.3、 人文环境1.3.1、 历史沿革“自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久，帝尧时为大彭国，有2700多年的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。这里是上古养生学家彭祖的封
4、地，汉代开国皇帝刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役，发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。1.3.2、 人口状况截止2020年全市户籍人口916.85万，市区人口172.96,占人口总数18.9%0其中非农业人口302.55万，占人口总数的33%。徐州人口变化图（单位：万人）非农人口总人口非农业人口数量增长数据：02年250.31万人，同比增加9.6万人；0
5、3年284.50万人，增加34.91万人；04年302.55万人，增加18.04万人.可以看出：徐州每年城镇化进度不同；但从非农人口增加的绝对数量来看，尤其是03、04年数据，对徐州房地产住宅市场而言，是利好因素，增加这部分人群必然会消化相当规模的住宅，每年需求量有几十万方。L4、交通环境1.1.1, 徐州外部交通环境优越，A:徐州素有“五省通衢”之称。京沪、陇海铁路在此交汇，京、杭大运河傍城而过，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。B:徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是
6、全路第二大枢纽，有调作业量居全路首位。C:徐州境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程12万公里，其中一级公路500余公里，二级公路714公里。公路通车里程在江苏省处于领先地位。D:国内一级航空干线大型民航空港一一徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并积极发展海外专、包机业务；大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线E:徐州内河航运发达，有黄金水道之称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4个内河大港，年吞吐量2000多万吨。1.1.2, 徐州市区交通状况得到相当大的改善。A:淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西
7、安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错，构成了徐州市区的交通网络，这些道路基本都已完成改造，路况较好，行车方便。B:中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路陈旧，交通环境欠佳。需要改造的力度较大。C:城市公共汽车营运线路较多，能抵达市区各重要地点；每天运营时间也较其它相同地级市长，部分线路运营至晚上九、十点。1.5、 经济环境1.6、 K国民生产总值及人均GDPA:历年国民生产总值国内生产总值变化图（单位：亿元）a：2020年全市生产总值（GDP）实现超千亿元大关，达到1095.80亿元，占全省7%,比上年增长14.0%,增幅是1997年以来最高水平，略低于全省
8、14.9%的平均增长水平。其中第一产业增加值153.70亿元，增长10.0%；第二产业增加值542.43亿元，增长15.3%；第三产业增加值399.67亿元,增长13.7%。b：人均GDP12021元（按户籍人口计算），增长13.2%,而江苏省人均GDP为20000元，为全省平均水平的60%。B:徐州在苏北经济中的地位苏北五市经济总量比较图（单位：亿元）徐州淮安口盐城口连云港宿迁苏北五市人均经济指标比较图（单位：元）徐州人均GDP远远低于江苏省平均水平，仅为60羯城镇人口人均可支配收入也低于全省平均水平，相差562元；地理位置优势较为突出的徐州，未来可上升的空间较大。无论是从经济总量，还人均各
9、项指标，徐州都居苏北五市这首。经济总量明显高于其它各市，但人均GDP和城镇人口人均可支配收入与其它各市（宿迁除外）相差不大。1.5.2、 产业结构徐州2004年三次产业结构图14.00%口工业农业口第三产业2020年第一产业增加值153.70亿元，增长10.0%；第二产业增加值542.43亿元，增长15.3%；第三产业增加值399.67亿元，增长13.7%；三次产业增加值比例由上年的14.9：48.7：36.4,调整为14,0：49.5：36.5,第二产业比重提高0.8个百分点；从上图及楼据可以看出，工业是徐州经济中的主导，占国民经济总值的近一半（49.5%）,从增长速度及增加值来看，工业有逐
10、步加重的趋势;第三产业占据重要地位（36.5%）,但增幅较缓；农业地位进一步减弱。1.5.3、 消费结构居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城市为38.2%,农村为43.8%。1.6、徐州城市规划1.6.K城市总体规划A：整体定位根据城市总体规划，到2O2O年徐州将发展成为市区3OO万人、主城区22O万人规模的现代化特大城市，成为我国重要的交通枢纽、陇海兰新经济带东段的区域中心城市和徐州都市圈的核心城市、制造业基地。B：布局结构都市区总体规划中都市区面积3126平方公里，城市发展为组团式结构布局。城市北部为微山湖湿地保护区和大洞山风景保护区，西北部为城市湿地，东
11、部为吕梁山风景区，南部为云龙风景保护区。重点发展5个组团。适度发展1O个卫星城镇。C：都市区规划结构的总构架：一心，五组团、十镇。一心是城市主城区，五组团是贾汪、利国、大许、郑集和双沟航空城；十镇是张集、三堡、汉王、大彭、柳新、茅村、大吴、青山泉和汴塘等。D：交通都市区综合交通规划建设京沪高速铁路、徐州至济宁、枣庄、临沂的铁路，形成“米”字型铁路骨架，预留徐州至郑州方向高速铁路走廊；京福、连霍、徐宿和规划建设的徐丰（沛）、徐州至武汉方向高速公路，形成又一个“米”字型高速公路骨架，加上航空运输和水运，构成现代化综合交通运输体系。放射状的快速道路系统和轨道交通快线系统，联系五个外围组团。E：同时，
12、设置生态敏感区、自然保护区、生态控制区，建立“两湖、四区、六山、八水、十二带”的基本生态框架。1.6.2、 主城区用地规划全市居住用地共分为15片，其中：中心城区4片，九里片区2片，金山桥片区1片，铜山新区2片，城南新区2片，坝山片区2片，城东新区2片。各片区又分为24个小片区。1.6.3、 公共服务设施分为市级、区级、片区、居住区级，老城区淮海路商业圈和城市新区环大龙口水库形成两个市级商贸服务中心。1.6.4、 徐州新城区徐州市新区位于徐州市东南部，东至京沪高速公路，西抵世纪大道，南临连霍高速公路，北接故黄河风光带，总面积4O平方公里。“跳出老城区，建设新中心”，形成“双核心、五组团”的空间
13、布局是新一轮城市总体规划所制定的崭新的城市架构，符合省委、省政府提出的“三圈、五轴、四个特大城市”的发展战略，同时对于提高徐州的区域服务功能、塑造现代化城市形象、加快城市化进程、实现跨越式发展，无疑将发挥重要的作用。按照城市总体规划确定的新区发展目标，至2O2O年，该地区将成为以现代区域交通为依托，以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业为支撑，设施完备、环境良好、风景优美的城市新区。新区将成为徐州新的“门户”和“窗口”以及对外联系的口岸，成为区域型中心城市对外服务的主要城市组团。目前处于初步规划阶段，预计未来35年建成。1.6.5、 徐州都市圈徐州都市圈是省委、省政府确定的江苏省
14、三大都市圈之一。徐州都市圈规划充分尊重各市利益，加强市际协作和区域一体化进程,按照“培育、发展、协调”的总体原则，提出了“一个核心城市、两条城镇发展轴、一条城镇联系通道、单核心放射状”的城镇空间结构，以及“三横”、“四纵”的网络化远景发展框架。徐州都市圈规划范围主要是以徐州为圆心，半径1OO公里的圈层。包括江苏的徐州市、连云港市、宿迁市，安徽的宿州市、淮北市，山东的枣庄市、济宁市的微山县，河南商丘市的永城市，共涉及8个地级市。2OOO年总人口3188.4万人，面积48O42平方公里。根据都市圈空间组织要求，提升东西向运输能力，完善南北向交通网络，利用国家级交通大动脉，配套完善相应设施，建成徐连
15、线、枣徐宿线、京沪线和沿海线的“一横三纵”运输通道。合理衔接内外交通，提高四个功能组团的综合实力，推动徐连经济带和城镇发展轴的建设。徐州城市总体规划主要朝南发展，规划中的新城区也在南区，这必然会对项目所在的老城区产生一定影响，分流一部分客源到南区，从本案上市的时间上来看，城市规划尤其是新区规划对本案基本不构成影响；徐州都市图的规划必然会大幅提高徐州在苏北、江苏、中原地区及全国的经济地位，徐州的城市建设及人民生活水平也将上升到较高的台阶，对房地产开发而言是利好因素。2、徐州房地产市场2021年一季度住房均价为2047元/平方米，2020年四季度住宅均价为1892元/平方米，上涨8.19%,在市场政策和金融政策的调控下，徐州房地产市场的表现比较平稳。其主要表现为：土地供应充足，可供销售住宅面积比上季增加，房屋销售量有明显上升，全市住房均价略微上涨，从后期看房地产市场价格总体上保持平稳，徐州的房地产市场仍将是发展的趋势。2.1、 徐房指数2021年一季度徐房指数2421点，比上季度上涨183点，升幅为8.19%（基期为2003年三季度，基期指数为2000点）。徐房住宅均值：2047元/平方米比上季上涨8.1
