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1、房地产工程投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据）第一局部工程总论1 .工程概况1.1 工程名称1.2 工程建设单位1.3 工程位置（四周范围）1.4 工程周边目前现状1.5 工程性质及主要特点1.6 工程地块面积及边界长1.7 研究工作依据1.8 研究工作概况2 .可行性研究结论2.1 市场分析预测2.2 工程地块分析2.3 工程规划方案2.4 工程工程进度2.5 投资估算及资金筹措2.6 工程财务与经济评价2.7 工程综合评价结论3 .主要技术经济指标表.工程存在问题与建议第二局部工程背景1.工程提出背景1.1 工程所在区域商业开展情况12所在区域政策、经济及产业环境1.3工程发
2、起人及发起缘由2 .工程开展概况2.1 已进展的调查研究工程及成果2.2 工程地块初勘及初测工作情况2.3 工程建议书编制、提出及审批过程3 .工程投资的必要性第三局部市场研究1 .市场供应1.1 所在区域内商业用房现有供应量及构造情况调查1.2 所在区域内商业用房未来供应量及构造情况调查1.3 其他替代性产品供应量情况调查研究2 .市场需求2.1 所在区域内商业用房的租用情况调查2.2 所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3 其他替代性产品租售情况调查3 .市场价格3.1 所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2 所在区域内商业用房租赁价格情况调查4 .市场预测4.1 未来该区域内商业用房
3、需求预测4.2 销售及租赁价格预测5 .市场推销5.1 推销方式及措施5.2 产品推销费用预测第四局部工程研究1 .地块特征分析1.1 工程区位分析1.2 工程交通分析1.3 工程人流分析1.4 工程周边规划2 .工程SWOT分析2.1 工程优势分析2.2 工程劣势分析2.3 工程时机分析2.4 工程威胁分析3 .工程定位方案3.1 工程产品方案3.2 主要功能建筑规模3.3 主要技术经济指标第五局部投资估算房地产工程一般采用分项估算法，然后进展汇总，其主要内容包括：1地费用2 .前期工程费用3 .建筑安装工程费用4 .根基设施建设费用5 .公共配套设施建设费用6 .管理费用7 .销售费用8
4、.财务费用9 .各种税金支出10 .其他成本支出估算第六局部开发进度第七局部资源供应1 .资金筹集与使用方案2 .建筑材料的需要量、供应方案和采购方式3 .施工力量组织方案4 .工程施工期间的动力、水电等供应5 .工程竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八局部财务评价1 .获利性评价1.1 成本利润率1.2 销售利润率2 .效率评价2.1 经营比率2.2 资金利用率3 .信誉评价3.1 流动比率3.2 杠杆比率4 .静态获利分析4.1 投资收益率(R)4.2 投资回收期(Pt)5 .动态获利分析5.1 财务净现值（FNPV）5.2 财务净现值率（FNPVR）第九局部不安全因素评价1 .盈亏
5、平衡分析2 .敏感性分析2.1 变动因素一2.2 变动因素二第十局部综合评价1 .经济评价（定性）2 .社会评价（定性）3 .环境评价4 .存在问题与建议5 .总体结论及建议通用估算情况，请大家区分使用！估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金x3%二建安费用810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2-100元/M2别墅约180元/M21规划设计费建安费x3%2设计招投标管理费总投资x0.02%3勘查费设计概算x.5%4设计监理规划设计费x2%5施工监理建安费xl.4%6施工证费7规划证贽建安费x.6%四配套
6、费用190元/M2-230元/M21住宅配套费用用地红线外2大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、等五其它费用1管理费用（建安+前期+配套）3%2销售推广费用按销售收入约1.53%计3不可预见费用（建安+前期+配套）x3%或以上六营业税费销售收入x6.1%1营业税销售收入X5%2城市维护建设税营业税x7%3教育附加税营业税x4%4印花税销售收入x0.05%5交易管理费销售收入x.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格X3%1.3拆迁管理费1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，
7、免城市根基设施配套费。1.4 国十.勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2前期工程费中高档楼盘约80元/M2-100元/M2别塞约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2,高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2,高层3.6元/M22.3 施工图设计费多层18-22元/M2,高层35元/M2,别鬓100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2,高层2.2元/M22.5 根基设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层1.8元/M2,高层2.5元/M22.5.2 电信设计费1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工
8、程设计费3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费1.22.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费0.85元/M22.8 晒图费0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用3.2元/M22.10 工程招标管理费0.42tM22.11 环保费/日照分析费0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费12元/M22.13 人防费多层15元/M2（旧城10元/M22.14 商品房测绘费0.8元M2（住宅）1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改10元/M23建筑安装工程费810元/M2-1260元/M23.1建安成本多层800元/M2,高层1250元/M
9、23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2,高层0.14元/M23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2,高层107M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2,高层2.1元/M24根基设施建设费190元/M2-230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2,高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2,高层1.5元/M24.3 小区供电工程费22元/M24.4 小区给水工程费供水基金15元/M2接水15元/M24.5 小区供气工程费14元/M24.6 有线电视宽带工程费6jcM24.7 小区路灯工程费双路64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费25-30元/M24.9 小区通讯通邮费16jcM2
