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1、某某物业管理公司工程部工作手册FAzMon东莞市方中物业管理有限公司管理文件汇编第四分册工程部工作手册文件编号：FZ-WY-MF-04编制：审 核；批 准：版本号：A/0编制日期：2009年5月审核日期：2009年6月批准日期：2009年7月（盖受控章处）组织架构与部门职能2岗位职责工程部主管3工程部领班岗位职责4综合电工岗位职责5土建泥水工岗位职责6工作质标准、工作项目作业流程、综合管理制度电梯机房管理规定7发电机房管理规定8中央空调机房管理规定9高低压配电房管理规定10生活/消防/纯水水泵房管理规定11管理处工程维修有偿服务收费标准12低压电气操纵屏（柜）检修保养项目、质量标准一三异步电动
2、机检修保养、质量标准14水泵检修保养项目、质量标准一五柴油发电机保护保养项目及质量标准16消防设备检修保养项目、质量标准17楼宇智能设备检修保养项目、保养质量标准一八二次供水管理制度19柴油发电机保护保养作业标准20机电设备设施紧急情况处理与安全措施21工程部材料存储、领用管理制度26工作质记录表单工作日志27发电机运行记录（含试运行）28设备维修记录29消防设备设施保养记录水泵30水泵电机半年保养记录32供配电设备保养记录33煤气站保养记录34监控系统保养记录35水池（箱）清洗及消毒记录表36水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表37水池（箱）加药记录38供配电系统运行记录39发电机日常保护记录
3、40煤气房（站）运行保护记录41水泵房设备运行记录42方中物业管理有限公司工程部作业指导工程部组织架构与职能文件编号：FZ-WY-GC-Wl-Ol版本/状态：A/0第1页共1页物业公司机电工程师维修组运行组管理处工程部（主管/领班）综合电工综合电工土建泥水工工程部职能一、负责辖区内的公共设备设施的维修保养二、负责辖区内业主室内有偿维修服务与无偿维修服务三、负责对外委设施设备维修保养单位的监督管理四、负责与外部工程维修保养工作的沟通联络、维修保养方案的提供工程部主管岗位职责文件编号：FZ-WY-GC-WI-Ol版本/状态：A/01、负责工程部员工思想品德教育与工作监督考核。2、落实安全防范、劳动
4、保护措施，防止安全事故的发生。3、督促本部员工严格遵守岗位职责，安全操作规程，每天应检查运行记录、工作日志，不定时检查各岗位工作执行情况。4、组织、调配本部员工对小区房屋公共部分、所属公共设备设施的维修、抢修工作，并作技术上的指导。5、按照公司工程部设备保养作业规程要求，组织安排重要设备设施的检修保养。做好保养作业计划，备件计划，报管理处主任审批后组织实施。使所保养设备设施达到“三干净”（机房干净、设备干净、场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、与“五良好”（设备紧固良好、设备密封良好、设备性能良好、设备润滑良好、设备调试良好）。6、对客户提出的维修、整修事项进行分析、确认，并
5、跟踪服务。7、负责收集、保管重要设备（发电机、电梯、消防系统、监控系统、供水系统、供配电系统等）的技术资料；建立设备台帐，做好设备的档案管理。8、按有关检查频率标准组织工程人员检查签到有关标准，定期普查小区、大厦的管道、线路；保障物业道路、楼顶天面、下水道、排水沟与其他配套设施的通畅、完好，各类管网无锈蚀、电气线路无乱拉乱接现象。9、检查小区水、电用量情况、节约成本。10、对解决不了的事项、设备技术故障及时汇报上级，尽快组织技术力量处理。Ik按时按质完成上级交办的其他工作。工程部领班岗位职能文件编号：FZ-WY-GC-WI-Ol版本/状态：A/01、贯彻执行公司各项规章制度，严格遵守并督促本部
6、员工遵守岗位责任制、安全操作规程。2、每天应检查工作运行记录、工作日志，检查各岗位工作执行情况。3、落实安全防范、劳动保护措施，防止安全事故的发生。4、保障所辖区域的设备设施运行、使用正常，水、电、气等能源的正常供给。5、每月组织全班人员检查一次小区、大厦的管道、线路；保障物业道路、楼顶天面、下水道、排水沟与其他配套设施的通畅、完好，各类管网无锈蚀、电气线路无乱拉乱接现象。6、按照工程部设备保养作业规程的要求与规定的保养周期，做好重要设施设备的保养作业计划，备件计划，报管理处主任审批后组织实施。做好有关的保养记录。使所保养设备设施达到“三干净”（机房干净、设备干净、场地干净）、四不漏（不漏电、
7、不漏油、不漏气、不漏水）、与“五良好”（设备紧固良好、设备密封良好、设备性能良好、设备润滑良好、设备调试良好）。7、负责对所辖物业范围内各设备设施系统的日常巡视检查、保护保养，检查监控、消防、供电、配电、供水、运输、排水等系统的日常工作状况，做出检修安排，保证检查的记录详实。8、发现设施设备出现故障及时处理，记录维修结果。9、同意业主、租户室内的维修要求，做好有偿服务工作。10、负责收集、保管重要设备的技术资料。建立设备档案。11、负责公共用工具、测量仪表的管理。12、负责外委保养工作的跟进及督促，并在保养记录与维修记录上签名、提出意见或者建议三、未设主管的物业项目，工程领班行使工程部主管的职
8、责。综合电工岗位职责文件编号：FZ-WY-GC-WI-Ol版本/状态：A/01、安全用电，熟练掌握广场内高低压配电系统的操作与应急维修技能。2、上下班前记录好柴油位，清点工程部各文具与公共工具，发现不对时应及时上报，否则承担遗失造成的直接经济缺失。3、每天很多于两次对发电机、高低压配电系统、给排水系统、消防系统、对讲门禁系统、监控系统、电梯等做好日常保护巡查工作,做好保护运行记录。1、每天每隔两小时巡查生活水泵房，发现特殊时及时上报。5、每周对上述设备房进行一次清洁保养，保证设备设施干净、无锈蚀。5、检查广场内外公共照明，房屋配套设施，接到维修通知10分钟内赶到现场。通常故障一小时内修复。7、
9、配合其他同事完成维修与安装工作。8、按照有偿服务作业标准，为有需求的住户做好水电有偿服务工作。人配合酒店工程部保护好酒店工程事宜。10、协助好外单位进场维修安装，并监督其工程质量。Ik遇到突发性停电，应在10分钟内起动发电机，并知会有关人员。运行中的发电机应每隔一小时记录其运行参数；12、记录好当天所用物料与工作日记，并主动汇报给领班。一三、上级交办的其他工作。方中物业管理有限公司工程部作业指导书土建泥水工岗位职责文件编号：FZ-W-GC-WI-Ol版本/状态：A/01、负责小区道路、公共通道、游乐场、楼顶天面、园林景观、地下车库、公用卫生间、内庭、门窗等房屋维修工程的渗、漏、破旧、锈蚀等方面
10、的保护修缮。2、积极处理应急事件,加强各处的巡查,做到发现问题、及时处理.重大问题应向上级汇报。3、每周一对辖区内的所有地漏口进行一次检查,保证畅通.4、每月第一周检查一次各处的下水管道.5、每季第一周清理一次各处的沙井。6、提出化粪池季、年度清理要求，报管理处主任安排处理。7、以上检查清理工作均应记录在当天的工作日记上。8、负责业主室内小修小补、渠厕疏通、协助漏水检查与诊断有条件的能够进行维修施工或者辅助外委维修单位施工。9、上级交办的其他工作。电梯机房管理规定文件编号：FZ-W-GC-WI-Ol版本/状态：A/0一、每周对机房进行一次全面清洁，保证机房与设备表面无明显灰尘，机房内及通道不得
11、堆放杂物。二、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40Co三、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器与盘车工具挂于显眼处。四、毗邻水池的机房应做好防水、防潮工作。五、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。六、电梯困人救援规程与本规定及各类警示牌应清晰并挂于显眼处。七、按规定定期对机房内设施与设备进行保养。八、每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。方中物业管理有限公司工程部作业指导书发电机房管理规定文件编号：FZ-W-GC-WI-Ol版本/状态：A/01 .发电机房平常应上锁，未经部门领导批准非工作人员严禁入内。2
12、 .工程维修人员务必熟悉发电机的基本性能与操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。3 .平常应经常检查发电机的机油油位，冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。4 .发电机每星期空载试运行一次，运行时间不大于一五分钟，平常应将发电机置于自动起动状态。5 .发电机一旦启动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。6 .严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录与保养记录。7 .定期清扫发电机房，保证机房与设备的整洁，发现漏油、漏水现象应及时处理。8 .加强防火与消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。方中物
13、业管理有限公司工程部作业指导书中央空调机房管理规定文件编号：FZ-W-GC-WI-Ol版本/状态：A/0一、空调机房平常应上锁，未经许可禁止非工作人员入内。二、保持机房内良好的通风与照明。三、保持机房运行时，值班员应按时巡查，检查各项运行参数状态是否正常，如有特殊应及时调整处理，并做记录。四、定期清洗系统的过滤网与过滤器，保证送风管道与水管道的通畅。五、每周对主、副机与机房进行一次清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。六、每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。高低压配电房管理规定文件编号：FZ-W-GC-WI-Ol版本/状态：A/01 .配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对
14、其定时巡视。2 .未经部门领导的许可，非工作人员不得入内。3 .巡视电工务必持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法与安全注意事项。4 .巡视时应准确记录电压表、电流表、功率因数表的指示读数。经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。5 .配电设备的倒闸操作由电工单独进行，其他在场人员只作监护，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。6 .因故须停某部份负荷时，应提早一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知。7 .对突发性的停电事故应通过电话向用户作出解释。8,经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。9.做好配电房的防水、防潮工作，不能有渗漏情况，严防蛇鼠等小动物进入配电房。生活
15、/消防/纯水水泵房管理规定文件编号：FZ-W-GC-WI-Ol版本/状态：A/0水泵房是提供住户生活用水，大厦消防用水的关键部位，直接关系到业主的生活与生命财产安全，因此务必加强管理，确保供水正常。1.当班工程维修技术员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵管道、接头与阀门有无渗漏水并做好记录。2 .经常检查水泵操纵柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力表指示。3 .在正常情况下，生活泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。4 .生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动与手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。5 .水泵房每星期务必打扫一次，确保水泵房地面与设备外表的清洁。6 .水池观察口应加盖上锁，透气管应用沙布包扎，以防杂物掉入水池中。7 .按照水
