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1、某置业投资公司可行性分析报告可性研究报告陕西天与佳置业投资有限公司2010年4月第一章总述项目简介区域环境简介宗地环境简介第二章项目开发环境分析宏观经济环境分析西安写字楼开发环境分析曲江房地产开发环境分析第三章项目开发定位及总体规划项目开发SWOT分析目标客户群选择项目定位项目总体开发规划第四章投资估算与资金筹措项目总投资估算资金筹措第五章项目销售计划及工程计划总体销售策划说明营销阶段策划项目工程建设计划第六章经济效益分析第七章可行性研究结论第一章总述一、项目简介项目名称：曲江商务1号开发单位：陕西天与佳置业投资有限公司项目地址：西安市曲江新城国际会展产业园核心商务区，东临翠花路、南临与谐路，
2、曲江国际会议中心以北。基本指标：宗地方正，总建筑面积84000平米（其中地上总建筑约70000平米，地下建筑面积14000平米。开发规划：拟规划建设两栋高层5A智能写字楼。二、区域环境简介西安是一座世界历史文化名城，是我国西北地区的金融、商贸、信息中心及交能枢纽。截至2009年底，西安市总人口843.46万，其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万。根据2008年国务院批复的西安城市总体规划（2008年一2020年），为西安市民描绘了一幅宏伟蓝图，“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心”将使城市布局更具特色；“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线
3、”的道路网格局使城市交通更加高效；高标准的水、电、气等基础设施及配置齐全的医院、学校等公共设施将使居民生活更加便利；八水绕城与秦岭绿色屏障形成的山水城市格局将使生态环境更加优美。未来的西安将建设成为一座经济繁荣、生态良好，富有历史文化特色的现代化城市。至2020年西安将成为人口超千万的国际大都市。曲汪位于西安南郊大雁塔东侧，是我国历史上著名的风景园林胜地，是闻名于世的“长安八景”中“曲江流饮”的所在地。2Oo3年7月，经西安市人民政府批准，曲江旅游度假区更名为“曲江新区”，拉开了曲江进展的崭新格局。按照新的规划，曲江将建成以盛唐文化为特色，集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的城市
4、进展新区。曲江新区位于城南核心区域,与高新区以长安路为轴线对称，不仅是西安市中央商务区的有机构成部分，也是城南区的重要功能支撑，承担着极其重要的城市功能。曲江新区开发建设是西安确立旅游产业战略的重大举措，是西安建设国际旅游名城，华夏历史文化园的重要板块。1、曲江规划范围曲江新城拟规划选址在西安市东南，以闻名中外的大雁塔与曲江园林遗址为中心，东起马鸣路，西至翠华南路、纬一街、长安南路南段，北起小寨东路、西影路，南至雁塔区南界址。规划面积约47平方公里，是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要构成部分。2、功能定位与分布在总体布局上，曲江新区既考虑区域所处位置与周边环境，又表达园林风景区特色；
5、既注重历史文化资源的保护、利用与开发，又满足现代旅游度假需要；既考虑各个项目开发建设的需要，又合理利用现状地形、地貌。曲江新区在规划格局上形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态。功能定位：“一心”：以大雁塔为整个曲江的核心；“两带”：既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；“三轴”：既雁塔南路旅游商业进展轴线、芙蓉东路生态休闲进展轴线与曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块与会展商务板块。唐风商业板块位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城
6、、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。旅游休闲板块整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地貌、优美的生态环境与丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配系齐全的旅游休闲板块。要紧包含大雁塔大慈恩寺景区、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、唐华宾馆、唐歌舞厅、唐代艺术博物馆（三唐工程）、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、西安广电世纪园、丝路风情园、大唐爱情谷、大唐文化艺术长廊等人文特色的旅游休闲观光景点。科教文化板块位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里。
7、依托西安交通大学、西安理工大学、西安国际旅游学院、西安电影制片厂等资源优势，形成以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心的文化产业园区。商务会展板块位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部西安未来CBD核心区，占地约3平方公里。在现有西安国际会议展览中心的基础上，建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不一致规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群与商务港，整个区域包含展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物
8、流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。3、文化产业进展战略曲江进展文化产业战略三步走：第一步：从2006年到2008年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区。第二步：从2009年到2011年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界。使全区达到世界同类园区初级水平标准。第三步：从2012年到2015年，进一步提升曲江文化产业示范区文化行业的进展境地。提高服务水平，提高产出效益。基本上达到同类园区世界中等水平。曲江会展产业园，位于西安城南CBD核心区域于国家级文化产业示范
9、基地总投资近千亿，共占地4282亩。由会展核心区、核心商务区与高端精品住宅区构成，会展核心区包含会展国际中心、会议中心、国际大酒店；核心商务区是以为会展产业配套的写字楼、公寓、商务酒店为主；高端精品住宅区是绕城高速以南，以精品住宅为主的居住区。多样化的建筑形式、国际标准的商务配套，将建设城西部地区规模最大、功能配套最全、国际化一流会展产业园。从以上曲江规划结合本案所处地理位置看，本案正处于商务板块会展产业园的核心商务区，东依会展国际中心，北临会议中心，地理位置十分优越。因此地段进展潜力巨大，有着广阔的升值空间。三、宗地环境简介1、区位情况宗地位于西安市曲江新区会展产业园，东临翠花路、南临与谐路
10、，曲江国际会议中心以北，西依曲江国际会展中心，处于规划的核心商务区。2、交通条件公路：东南两边临路，东边翠花路规划在今年贯穿，直通南三环，南边与谐路上半年建设完成，通长安南路。雁展路、南三环、汇新路、水厂路等众多道路成网状分布于宗地周围。交通四通八达，具有明显的区位优势铁路：曲江新区距西安市火车站约9公里。航空：曲江新区距西安国际机场45公里。西安咸阳国际机场已与国内外20家航空公司建立了航空业务往来，开发了通往国内外70个城市及通往国际与地区的150余条航线，航线数量并在不断增加中。3、区域规划进展曲江会展产业园，位于西安城南CBD核心区域于国家级文化产业示范基地总投资近千亿，共占地4282
11、亩。由会展核心区、核心商务区与高端精品住宅区构成，会展核心区包含会展国际中心、会议中心、国际大酒店；核心商务区是以为会展产业配套的写字楼、公寓、商务酒店为主；高端精品住宅区是绕城高速以南，以精品住宅为主的居住区。多样化的建筑形式、国际标准的商务配套，将建设城西部地区规模最大、功能配套最全、国际化一流会展产业园。第二章开发环境分析一、宏观经济环境分析1、西安市经济状况及居民消费水平西安市是陕西省省会城市，国家批准的综合配套改革试点城市之一。2009年西安的GDP为2719.1亿元人民币，按可比价格计算，比上年增长14.5%。高出全国5.8个百分点，高出全省0.9个百分点。这也是西安GDP连续3年
12、，保持14%以上的增长。人均GDP达到了32351元，较2008年增加10619元，折合成美元，人均GDP为4737美元，接近5000美元大关，较2008年增加了1555美元。将意味着这个地区达到了中低收入国家与地区的平均水平。居民消费将从温饱型向小康型升级，步入享受型、进展型。2009年，我市全社会固定资产投资2500.13亿元，同比增长31.2%,较上年回落1.6个百分点，其中，城镇固定资产投资2367.58亿元，增长32.5%,回落0.8个百分点。根据规划预测，到2020年，西安市GDP将达到5480亿元，人均GDP为54799元。另据国际、国内城市进展经验说明，人均GDP500美元以上
13、，是经济快速进展时期，也就是说，在至2020年这一规划期间内，西安正处于经济、人口快速增长，并向中心城区集聚期，也正是西安城市建设与房地产开发的高峰时期。2、西安市城市规划与进展根据2008年国务院批复的西安城市总体规划（2008年一2020年），为西安市民描绘了一幅宏伟蓝图，“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心”将使城市布局更具特色；“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局使城市交通更加高效；高标准的水、电、气等基础设施及配置齐全的医院、学校等公共设施将使居民生活更加便利；八水绕城与秦岭绿色屏障形成的山水城市格局将使生态环境更加优美。未来的西安将建设成为一座经
14、济繁荣、生态良好，富有历史文化特色的现代化城市。据规划预测，至2020年，西安市市域人口将从目前的300余万增加到1200万，西安城镇建设用地总规模将从目前的不足400平方公里增加到850平方公里，中心城市人口600万，用地规模达600平方公里。人均居住面积将达到25平方米，总房屋需求量换算为建筑面积将达到1.17亿平方米，平均每年增加734万平方米，这将给西安房地产业的进展提供了一个持久的进展动力。从西安房地产业目前的进展规模来看，还达不到这一要求，还需在住宅产业化进展、引进资金等方面大做文章。二、西安写字楼开发环境分析写字楼市场的进展在西安来说，的确有供大于求的现象，但是这种现象不是指全市
15、的写字楼，而是某一区域供大于求。往常一些开发商认为，甚至现在还认为西安的CBD在高新区及南二环一带，因此在这一区域盖的写字楼较多，必定导致区域性供大于求。就西安市而言，东南西北四个邻郊都有CBD,包含城内、钟楼商圈都是CBD商圈。但城内限高，因此在城里写字楼尽管也有一些，但是企业进行商务办公则多选用酒店式公寓。由于目前人们过多的把目光投向高新区与南二环，因此在城东或者城北的写字楼即使是高档次的，其租售价也偏低，而城内与高新区则偏高。1、西安写字楼格局1、城内西安城墙内的区域历来是西安甚至是陕西的政治经济文化中心，也能够说是西安商业CBD的真正所在，这里写字楼密集程度高，约占西安写字楼市场的四分
16、之一。成熟的区域环境与四通八达的交通条件使得该区域依然是写字楼供应与需求的焦点。西安城墙内是一个沉淀已久的商业中心，西安城市就是以这个商业中心为核心生长起来的，商圈的存在为该地区的飞速进展起着至关重要的作用。首先，它具有中心性。它在交通上各个方向的可达性很强；其次该地区有着十分复杂的社会功能，具有高度集合性。集居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为一体，而写字楼的建筑属性与使用功能也就决定了城内商圈对其自身的进展起到正向加速的作用。但是城内黄金地段可供开发的土地稀缺，随着城市建设的进展及城内土地供应的客观限制，写字楼市场进展空间越来越狭窄。2、西高新西安中高档写字楼的争霸源于西高新。从高新国际商务中心对接世界500强开始，告别传统商住办
