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1、某项目专题案例研究一、项目概况项目名称：天一广场开发商：宁波城建投资控股有限公司开业时间：2002年10月1日总建筑面积：22万平方米主楼层：24层中心广场面积：3.5万平方米天一广场总投资14亿元，占地20万平方米，总建筑面积22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群构成。整个区域由美国摩尔摩达设计师事务所与宁波建筑设计院联合设计。包含十个大型商业区与一个中心广场。中心广场面积3.5万平方米，景观水域6000平方米，同时设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉与高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。广场建筑以2-4层低层为主，充分表达现代商业气派为特点，中央以3.6公顷
2、绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精巧通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。广场更以表达浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。集购物、休闲、娱乐、文化于一体的天一广场是华东地区最大的商贸休闲广场。建于广场内的水景系统总长达200米，拥有亚洲最大的音乐喷泉与超大屏幕水幕电影。在配套设施方面，整个广场有31部自动扶梯与1200个停车位，并装置了通讯智能化与远程红外防盗等系统。二、区位分析1、地理位置宁波天一广场坐落在宁波最繁华的商业中心，东起日新街，西至开明街，北
3、沿中山路，南临药行街。2、周边环境天一广场四周的主体建筑由22幢风格迥异，及具特色的低层建筑构成，使3.5万平方米的中心广场更加宽广，气势恢弘，还使广场周围的高楼凸现出来。距天一不到1公里就是宁波城陞庙，现拥有新老商城、美食城、国泰工艺品一条街与商业步行街与亚细亚商场，规划面积10万平方米，建筑面积7万多平方米，已成为集商贸、美食、旅游于一体的市区繁华地区。3、交通情况天一广场周边的公共交通十分便利，公交站点分布密集，中山路上设有15、528、19、515路等10几条公交线路站点，药行街上设有12、302、3等公交线路站点，让所有去或者来天一的人都畅通无阻。三、整体规划分析1、产品规划在产品规
4、划中，设计者谟命“中心偏移庾则、平面进深最小化原则”发展成了今天的平面,第二个原则显然跟典型美国式的商业模式穆大化楼层面积或是跟现时中国普遍商业开发满铺基地的儆法或然相反（当然也会直接欧S整个篇业步行街的空祀见面形态）这样做法的有几个直接结果：商业周边化一一产生了一个与城市中心区域大尺度相匹配的市民广场,成为宁波都市生活和商业活动的大容器和大舞台.小型商业行为成为可能一维护了一种正在涓亡的多样化的传统商业方式.而这种多样化正是城市密度以及人的行为篥中的秘密所在.扬雷尔曾在他的交往与空语）中写道：“小，通常是最有效率的“当小型、生动的的元北大型的母元取代时，街头生活就会大72少立面最大化.进深最
5、小化带来了谖大化的立面，同时也械尽可能地多样化.据统计，天一广场一共有107个立面，主要的立面材料形式侬法有17种之多.整个立面呈现一种类似无姐娘的、但却自成逻辑的“补丁”体系.这个体系将整个建筑的复杂的立面逻辑弱化，使之退后成为一种肌理背景.在其之上，二次立面，即商业广告和标识系筑，以灯箱、织物、显示屏、LED、投置等形式出现.构成了建筑物的最终夕陡状态.2、业态规划A、B、C区（服装区）：专卖店百富米酒吧八点半酒吧0574酒吧天一娱乐宫特步本色奥维斯灰鼠安踏秸照出格服饰比蒂小姐浪漫一身科雪龙太平鸟仙伊甸珂玛涕OnetVotwo阳光诗艺林中鸟以纯ESPRIT360度ODBOLEVlSLEE亮
6、点JACK阿玛施花时美时尚饰艺哥弟喜丽美缆玛丝菲尔服装店雪歌金贝尼诗淑女度Lapargay华伦时尚衣柜欧点霎布弗里陵海朝哪里潮流村SOGOEIMEllassaY艾莱依季候风Croquis步赛霸期腾GEMLIFEDEAT卡斯图.路易BANINI奥尼路丹罗豪洛兹BAL法潦帕古茨报篡鸟ELLE七匹狼尚野爱思优筋良品运动IoO百/李宁ADIDAS耐克华尔思丹休闲服饰FUNNYLOVESHOOPYCAKTELO米老鼠滤里尔克IZUHOSTORY城市生活旅行袋摩高黑眼睛比华利.保罗美特斯.邦威德.玛纳唐抑杉杉意丹奴KELAOR国国百货卡宾屈臣氏堂安芬贝斯堡帝楼兰浪莎新流理旗牌王天意八角街石头记FREEBI
7、RD班尼路家丽屋美艾美斯百事吉其维斯森马谢出凤祥城楼忆全都钻饰阿土金店王阳涵金店番港正大福珠宝店股务美妍SPA美容馆世纪新年中国邮政儿童摄影中国民生银行医药药皇M药房E区（美食区）：天一数所场D区（数码区）：锦宫骚酒楼365茶酒湾仔码头茶餐厅罗爱斯漉族珈咤好味档中餐盍东北家园一品老汤面阿里郎韩国料理三木铁板烧巴西烤肉F区（超市区）：专bi数码产品联通新时空电信通手机卖场话机世界专卖店燃情地带休闲服饰温室休闱服饰以纯休闱服饰潮流前送休闲服饰薪师髓/中国娃娃华尔思丹休乐I服饰阳光诗艺休闲服饰美特斯.郑威唐狗班尼路艾夫斯城市生活流行袋法诩特福休闲服饰百事运动休闲健U.S.POLO男鞋金莱克运功休I雕
8、凯奇亲子国华伦天奴.路穗健李宁运动鞋德尔索运动健森马休闲服饰安蹈运动休闲硅别克.名乐休闲鞋耐克.阿迪达蜥星工厂摄影版睥王.森城休闲服饰圣梦美容美宝莲秀场新动力音像天一眼镜优后良品脚粉饰品百世吉休闲服沛德玛纳女装邦姬.8休闲服饰柏仙多格休闲服饰最高休闲服饰新家铺家居也见APPLEKAN休闲股饰优哈优哈休闲包班尼路皮具风尚般马博雅伊夏波新家锦志音源汤嫄.志成隹乐音像彩球坊DATE香港。度佰草第火神鸟饰锦坊百度答饮天幅茗茶卖当劳一茶一坐德克士名匠咖啡卖当劳甜品屋版务圣梦美容美主蓬森场柯达冲印左津书店G区（百货区）：百货银泰百货餐饮哈根达斯必胜客真锅Im金色国际餐厅星巴克加峰专卖店starbucksc
9、offee太平鸟培罗成杉杉视窗眼镜港房子眼镀大光明眼镜红星眼镜开明眼被宁波钟眼镜公司CAy丽声音响服务全球通富业厅交警大队专业卖场永乐电器H区（精品区）：商场国际购物中心殁iSBM专卖店万隆珠宝老凤祥银楼上海老庙修士服镜韵升音乐LB美和表行动感地带罗莱家坊维科家纺海洋家纺爱伊美服饰K号嗡蛀胸鞘中心专业卖场苏宁电器I区（酒店区）：餐饮新石油大酒店J区（娱乐区）：服务丽池温泉休闲会所钻石年代恋歌坊348迪士高四、业态分析1、业态组合及分业态研究宁波天一广场平面分布图aB攵CABSD三KWSFMme3YFt*本/萼OBireHm&KI48K乐3K/。广*m*(s*MMten*K城市广5开发收誉有公司
10、天一广场是目前国内最大的“一站式”购物商业广场，有10个商业区，分别是超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区与综合区，集中了大、中、小300多家商店。其中精品区汇聚了一批世界著名品牌。天一广场具备了“吃、行、娱、购、游”等基本旅游要素内容，是宁波市中心最具活力、最时尚的商业广场与最新的商业形态，同时，还有亚洲第一音乐喷泉与大屏幕水幕电影，是顾客购物的天堂，游客旅游休闲的好去处。被誉为宁波的商业航母，是宁波城市又一张亮丽的名片。商业业态组合情况表：业态I百货、超市34800021.82乐购、银泰百货、国际购物中心专业卖场942019.09永乐、苏宁电器、天一数码广
11、场专卖店3583924018.06浪漫一身、屈臣氏、哪里潮流村召；36158006.27KFC.珞石浦、哈根达斯、星巴克服务2871603.25旅游咨询中心、农业假行、美妍SPA美容谅休I利娱乐14148007.41348途士高、拈石年代恋歌坊、天一网吧其它6300024.09448220000100.00/2、典型商家状况银奉百货乐购累购物、休闲、餐饮、娱乐于一堂，更 创造了巨大商机，使得它给天一电添了无形 的光彩，不仅大受消甚者欢迎，也给天一用 近的商圈带来无限的商机，让它以更快、更 稳定的步伐持续发展.宁波银泰百货天，是一家以女性商品为主的 高档流行商场于2003年1月23日开业， 建筑
12、面积22万平方米，雷业面积1653万 平方米，营业楼层四层.公司主霄服饰、鞋 包及化妆品，汇篥了 LAKCOME、SK-IIs CD、 GUERLAIN、资生堂、GUESS、ESPRIT、CLARKS 等一系列国际品牌，并设有哈根达斯、必胜 客、真锅咖味等休闲场所.五、经营状况荏铺租金商铺出租率经营情况车位租金铺面租金1220兀/天/平方米大型商1版金3-4元/天/平方米目前天一整体出租率为IOK尚有多家要求进场的商家只能等到原先合同期满的商铺，共同参加竟标，居得商铺.开业3年多的时间里，天一显然已经成为一个非常成熟的CcD裔圈，吸引了不同阶层的人来此，不管是中、高、低人密，在这里总是能嫩到适
13、合自己的空间.目前日客流筮将接近15-20万左右，足够给商家带来了无慰的商机.楼上停车四J的内白天5元欲，晚上10元旅,四楼楼顶曩天停车场和三楼室内同价.而地面停车四H例内仅3元欲六、案例小结天一广场开业将近4年的时间里来，不管从任何方面来看，它已经取得了完美成功，在宁波的商业地位难以动摇。作为一个成功的案例，我们对其成功之处做了如下总结：a）选址正确：天一广场选址在宁波中心地区，位于城隍庙、鼓楼邻近，靠近三江口，而该地区甚至整个城市都没有标志性建筑物跟大型购物中心，恰恰给了天一这样具有标志性建筑的大型购物中心一个进展空间。b）业态分布合理、功能齐全：本案整体比例协调合理，包含了超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区等几乎所有的功能，满足了消费者多方位的需求。同时引进了乐购、银泰、国际购物中心、新石浦等不一致类型的商家入驻天一广场，为它增添无限的光彩。C）交通条件较好：道路畅通无阻、多条公交路线，为天一带来了各类类型的消费群体。
