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1、一、关于总体市场认识总体经济环境：2004年国内生产总值同比增长9.5%北京经济比上年增长13.2%,国家虽然采取宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显效果，投资增长速度逐步回落。总体市场环境：1、04年来看北京市房产市场一片红火，各个区域市场表现较往年有较大改观，市场机遇较好；各种产品包括公寓、别墅、住宅的需求状况都有良好的市场表现。2、市场的阶段性和成长性特征突出。目前阶段，多次置业、公寓需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征，在产品需求上集中表现在置业升级换代，消费者追求对生活品质、办公环境的改善而带动整个业界的可持续性发展。3、投资置业需求增势强劲。随着对国内经济运行过热的忧虑，国
2、内目前现有的投资品种稀缺，投资风险相对于房地产投资而言较大，因此，投资置业需求强劲。4、短期内价格平稳上升。虽然有土地、金融、政策方面的诸多原因使人们对房地产价格的涨落争论不休，但从总体市场运行的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳上升的总体趋势。政策环境:2004年是房地产政策年,2005年将是房地产政策产生深刻影响的一年。2004年10月28日，央行上调金融机构存贷款利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存贷款利率下浮。一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，从市场反应来看，金融杠杆对于大众需求为主的普通住宅项目影响不明显。政府为规避经济和社会风险，利用
3、金融、土地、法律等政策（如4号令、71号文件以及121文件等）减缓房地产开发投资的增长步伐，期待着房地产市场发展的“软着陆”，同时标志着北京房地产市场正在走向成熟化。二、旧宫地区房地产市场情况分析（一）基本概况1、概述旧宫镇位于北京市东南方向,距市中心13公里处。为大兴区最北端经济重镇。旧宫镇与丰台、朝阳两区接壤,西邻中国航天工业总公司,北近南四环路,东接北京经济技术开发区,南与著名珍奇动物保护地“糜鹿苑”相望,总面积36.7平方公里。辖区内共有旧宫等行政村19个,8个居民委员会,9个住宅小区。常住人口35000人,从事农业生产的人口4000人,从事非农业生产的人口31000人。2、交通网络区
4、域交通较为发达,镇政府西距北京南郊航空港一一南苑机场3公里,东距京津塘高速公路4公里,104国道从镇域西部南北向穿过。南四环从镇域北部东西向经过。市区公共交通汽车377路、352路、341路及4条专线车均到达和经过镇域。3、金融银行中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国银行等国家商业银行以及中国人民保险公司等金融业营业网点服务项目齐全、迅捷、高效。4、教育文化全镇有6所小学，两所中学和一所成人学校，均具备良好的教育教学设施和条件。（二）项目所在区域重点竞争楼盘情况【宣颐家园（三期）】位置：小红门28号宣颐公园南侧占地面积：25万平方米建筑面积：32万平方米产品形态：4层板楼装修标准：毛
5、坯均价：5300元交房时间：现房主力户型：一二层200平方米，三四层135平方米【润龙家园】位置：旧宫镇宣颐路宣颐家园西100米占地面积：3.7万建筑面积：4.8万产品形态：多层，9-11层板式高层装修标准：毛坯均价：交房时间：05年底交房【菊源南里】位置：旧宫镇南小街占地面积：2.7万建筑面积：一期3.4万平米产品形态：6层砖混板楼装修标准：毛坯均价：3735交房时间：现房【雅龙骑仕】位置：旧宫清河园北里占地面积：14万建筑面积：20万平米产品形态：多层，板式小高层装修标准：毛坯交房时间：现房均价：3750【巧克力城】位置：旧宫尻殿路东侧占地面积：7.7万建筑面积：13万平米产品形态：18栋
6、多层，7栋板塔结合高层装修标准：毛坯均价：3900交房时间：多层现房，高层05年4月主力户型：90平米的二居、120平米的三居车位:900个【领域】位置：亦庄凉水河西侧占地面积：11万建筑面积：6万产品形态：Townhouse装修标准：毛坯均价：7680交房时间：三期05年7月交房主力户型：车位：1：2【美利新世界】位置：肖村桥往南800米占地面积：12万建筑面积：21万产品形态：29栋4至6层板楼装修标准：毛坯均价：4300交房时间：现房，售完主力户型：99166车位：1：1【德林逸景】位置：小红门路东占地面积：4.9万建筑面积：7万产品形态：板楼装修标准：毛坯均价：3900交房时间：现房主
7、力户型：90平米二居、105平米错层二居、122平米三居车位：430个三、项目认识 项目经济技术指标总占地面积：L85公顷总建筑面积：3.48万行（已建2.04万行，新建1.26万行）容积率：1.71项目位置：旧宫南口建筑结构：1栋6层板楼绿化率:31% 劣势分析形象：外立面较为陈旧，与周边项目的现代风格格格不入，形象老化。规模：仅1栋6层板楼，总体量1.26万疔，规模小。口碑：本项目推广较早，形象己经形成，项目口碑一般。绿化：小区目前无自己的景观和绿化。推广：项目体量小，推广费用受限。 优势与市场机遇市场背景：整个北京房地产市场平稳增长，区域市场体系不断升级，经济发展前景良好，带动区域房地产
8、市场的逐步升温。地段优势：本项目处于旧宫核心位置，区位优势明显。交通优势：公交线路927、324、736929、859、854等均在本项目地设站。配套优势：本项目所在位置周边的生活配套比较完善。四、关于项目市场战略结合北京市整体市场环境分析、南城区域房地产市场现状以及项目的优劣势分析，本项目周边区域已经成为中档楼盘汇集区域，区域内项目的整体价格水平已经显著提升。而本项目由于客观存在的劣势和区域市场竞争等不利因素的挟制，应当侧重发挥项目的价格优势，通过合理运用价格策略，达到快速营销的市场目标。本案以迅速“出货”，加紧回笼资金，采用“短平快”的营销战略，建议均价3700元11T,车位以租赁为主，同
9、时辅助项目的整体形象定位的调整以及广告宣传等包装措施，以旧宫较好的区位、交通以及环境配套等优势配合较具市场竞争力的价格，实现快速营销的市场目标。五、项目价格定位市场比较法定价过程楼盘调查统计表序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期A宣颐家园4F32000053009502/07/24B菊源南里6F33942037004004/05/18C雅龙骑仕6F20000037509503/10/26D巧克力城6+1F12970039008504/5/30E润龙家园6F480704300504/12/16注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：宣颐家园、B：菊源南
10、里、C：雅龙骑仕、D：巧克力城、E：润龙家园。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100,以本项目的预售期为终点，2004年北京市商品住宅均价增长6.06%,月平均变动+0.505%,其他条件见下表。本项目住宅价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格交通酉己套环境小计交房标准社区规划小计A5300103/100+3+8+9100/1210+8100/1084177B3700103/100+2+1+5100/1080+5100/1053360C3750103/100+1+2+4100/1070+3100/1033505D3900103
11、/100+2+3+5100/1100+4100/1043511E4300103/100+1+3+4100/1080+3100/1033981本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A417795%3968B336040%1344C350595%3329D351185%2984E39815%199合许320%118253695住宅销售价格二11825元/平方米320%=3695元/平方米建议本项目住宅单价为：3700元/平方米六、市场预期2005年的北京房地产市场是充满机会和挑战
12、的，基于对北京市整体市场以及南城区域市场的理解、认识和把握，结合项目条件，我们对本项目的市场运作和销售工作有较好的市场预期和信心。1、项目以3700元11f的均价进行销售，总销售额为4672.6万；2、按每月完成1200万的销售额计算，我们预计项目3-4个月左右完成80%以上的销售额。3、建议项目尽早入市，以降低项目后市风险。七、合作方式1、普通代理方式开发商承担100席推广费用（广告、售楼处、印刷品等），由开发商承担售楼处、样板间的装修与建设（许保证包装效果）。代理商仅提供销售代理及营销策划服务，代理费用：代理佣金2%2、风险承销方式代理方承担主要推广费用（报广、网络、户外、DM单、楼书、海报、手提袋、名片、便签、工装、办公用品、印刷品、售楼处包装等）代理费用：代理佣金4%
