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1、某商业管理项目可行性报告目可行性报告天豪商业管理有限公司二。一四年三月二、项目背景22.1人口环境22.2政治环境22.3经济环境32.4社会文化环境3三、项目分析33.1公司简介33.2项目简介43.3建筑物状况43.4配套设施43.5附属设施5四、市场分析54.1区域优势54.1.1周边环境54.1.2内部环境64.2区域劣势64.2.1竞品分析64.3潜在机会74.3.1市场规划74.3.2消费欲望74.4区域挑战74.4.1市场进入84.4.2区域规范8五、消费群体分析85.1 目标消费人员构成85.2 目标消费群体定位8六、项目产品及商户定位91.1 目超市场细分962目JJ12.9
2、101112121.3 目标产品定位1.4 目标商户选择,七、项目阶段规划八、营销推广策略8. 1宣传思路8. 2阶段规划13九、总平面设计139. 1设计方案289. 2平面规划29十、投资预测3010. 1固定资产估算3010.2其他费用30十一、投资损益简析3011. 1支出简析3011.2回报因素30十二、商户收益简析30项目概述一、项目名称：天豪商业管理有限公司二、项目位置：河北省迁安市惠泉大街与燕山大路交汇处人人乐百货四楼三、投资资金估算与筹措1.公司注册资金：100万元。2 .项目总投资估计为1520万元。3 .资金来源全部由自有资金筹措。4 .建筑主体装修工程及配套设备（空调、
3、消防、水电、管道系统等）由迁安天豪商业管理有限公司负责，辅助装修与营运设备等资金由商户自行筹措。四、项目建设进度项目于2014年3月交付使用2015年5月1口将全面开业营运五、项目财务与经济1.项目预估第一年导入期净利润500万元，成熟期预估年利润800到1000万元。2估计投资回收期为2年。一、前言迁安，河北省百强县级市，县域经济的“领跑者”，依托“京津塘承秦”都市圈的中心位置，辐射三北物流枢纽，其区位优势非常明显。境内铁矿资源丰富，近年来，以“钢铁迁安，绿色迁安”为理念，依托境内资源，沿海大港双重优势，以首钢迁钢公司为龙头，精品钢铁产业蓬勃进展，城乡进展日新月异，相继荣获国家卫生城、国家园
4、林城、中国宜居城市、世界健康城市、中国特色魅力城市。目前，迁安正处于转型跨越的关键时期，以钢铁产业为支撑的资源型经济，一直为迁安带来了荣誉与财富。迁安市根据自己的实际情况，坚持以项目建设为载体，加快产业的习惯性调整与战略性调整，在重视钢铁行业稳增长的同时，注重资源整合重组，大力进展第三产业，合理规划区域布局，投资建设五大产业区，累计完成投资300多亿，实现全市生产总值跨千亿，完成全部财政收入超百亿，综合经济实力与基本竞争力十分雄厚。迁安，作为河北省重点培养的精品中等城市之一，科学进展的宏伟蓝图己经绘就。二、项目背景2.1人口环境截止到2014年，迁安市城区面积391平方千米，区域内总人口74.
5、4万，其中城区人口23.5万，乡镇人口约52万，随着经济的不断进展，城镇化趋势加速，估计2015年的城镇人口将要达到50.6万人。而占人口比例大的80,90后社会青年将成为城镇化趋势的主力。2.2政治环境以钢铁产业为支撑的资源型经济，给迁安带来巨大财富的同时也带来很多问题。在经济转型进展的关键时期，转变经济增长方式、推动资源型城市转型已刻不容缓。因此，应国家政策与市场引导下，迁安市政府大力支持餐饮服务业的进展与创新，打造一批餐饮强势品牌，重点围绕高档次、有特色、个性化统筹布局，积极创建一批高档、绿色餐饮服务，改造与新建一批服务完善、具有一定特色与纯绿色的中高档餐饮娱乐企业，推进餐饮企业规模经营
6、，制定服务业行业进展规划，促进餐饮业品牌、技术、文化的科学进展。2. 3经济环境2013年，全市实现地区生产总值1005.1亿元，增长11%,财政收入95亿，市区居民人均可支配收入26840元，比上年增长10%,乡镇人均纯收入16210元,比上年增长12%,是第一个GDP破千亿的县级城市，其综合实力与竞争实力十分雄厚，2013年迁安服务行业的税收为181亿元，其餐饮业总收入2.14亿元，未来以区域资源型为主的钢铁迁安，同时以大刀阔斧的企业转型为目标，迁安的城市化水平，商品化水平与劳务社会化水平将更加明显。2. 4社会文化环境随着迁安经济的不断进展，人均生活水平逐步提高，可同意文化程度也显著提高
7、；人员基本素养提高，人生观价值观也随之改变，随之而来的便是消费欲望与消费动机的改变，人们的需求逐步从基础的生理需求变成安全与社交需求，服务业的进展顺应了区域内长期积存的社会文化心理。三、项目分析2.1 公司简介天豪商业管理有限公司，成立于2014年12月20日，注册资金100万元,公司位于迁安市惠泉大街1618号，专业从事房地产项目：招商销售管理营销策划国内广告制作。公司在商业管理规划咨询、项目品牌形象策划等方面有着非常雄厚的实力，在大力进展餐饮、娱乐的同时，秉承“夯实建设，共同进展”的核心理念，本着“打造绿色平台，实现城市核心”的企业愿景，不断开发新领域，致力成为国内领先的商业运营机构。2.
8、2 项目简介“天豪美食娱乐广场”项目位于迁安市最繁华的黄金地段燕山大路与惠泉大街交汇处人人乐百货四楼，位于城市第二大核心CBD中心，规划面积为9990平方米，意向打造以迁安社会时尚青年为主的中高端特色主题餐饮娱乐场所。3. 3建筑物状况“美食汇”广场位于人人乐百货主楼四层，地下一层为停车场。停车场使用面积约8673平米，有260个停车位。地上广场停车位40多个,地上一层百货建筑面积约11620平方米，二层百货服装超市约10954平方米，三层服装百货，建筑面积约10540平方米。本案四层规划营业面积近7850多平方米，收货区近300平方米。3. 4配套设施水：市政统一供水，科学环保，有政策安全保
9、障。电：高压使用双电源双回路供电。空调：为中央空调，合理规划，统一使用。电梯：二部，地下一层至地上五层。扶梯：四部，地上一层至地上五层。货梯：一部，2吨货梯，满足货物运送。安全通道：七个安全出口，客流集散有序。1.广场面积约3500平米，方便容纳自行车、电动车、机动车等。2 .地下收货区与地上收货区合理规划使用，方便收货车辆出入，独立性好。3 .专设垃圾转运站，卫生、无污染，完全符合政府环保要求。四、市场分析4.1 区位优势4.1.1 周边环境1)地理位置本案位于迁安市惠泉大街与燕山大路交汇处，邻近迁安市政府，人民广场；长途客运站紧邻此地，要紧公交车2、4、5、6、8路通过于此。2)依托最为重
10、要的行政、经济、文化、购物中心，辐射周围3万流淌客流(1)行政中心：迁安市政府，公检法，国地税，文化局，交通局为主的政治环境。(2)经济中心：工商银行、建设银行、农业银行、天津银行、承德银行、张家口银行，宝鼎财富中心等。(3)购物中心：东安、东购、北购、人人乐、一路购物广场、家乐等个大型超市集聚了大量的消费人群。(4)文化中心：地标博物馆，图书馆，大型展览中心，迁安市人民广场等区域，85%的迁安人都会聚集在此，人流量与日俱增，节假日更是人潮涌动，加上上下班的工作人员，日享近5万客流，为新一代经济核心区域的进展保驾护航。3)周边1.5公里社区，覆盖46147固定客流本案一公里内社区，广场君府、广
11、场馨园、罗马世纪城、紫霞胜境、锦宏嘉苑、钢城家园、壹号公馆、碧桂园等中高档社区，为本案带来了很多固定主流高消费群体。4.L2内部环境(1)本案享有内部独有的有利因素，拥有运作专业、定位准确、规模强大、实力非常雄厚的深圳人人乐连锁购物商场的统一布局与成功运营管理，其一楼百货日化，二楼服装超市，三楼家居用品，在互动营销的同时也增加了四楼五楼的消费客流，实现良好的集团式营销。(2)天豪商业管理有限公司，专业运营团队，市场调研，市场定位，统一招商，个性装修，项目筹建，祝你投资管理一臂之力。(3)项目整体分布，一楼百货，二楼服装，三楼家居用品，四楼主题餐饮，五楼KTV淘气堡纯绿色游戏厅。从而形成新型绿色
12、生态圈，打造迁安新一代核心经济圈。4.2区域劣势4.2.1竞品分析根据迁安市场调查数据显示，目前外来餐饮娱乐机构与本地连锁机构占大部市场份额，同样的市场机会，竞争实力不尽相同。见附表餐饮业竞品市场份额娱乐业竞品市场份额4.3潜在机会4.3.1市场规划资源整合，产业转型。2012年以来，市委市政府大力支持经济转型，规划划分四个功能分区，在大力进展西部工业园区、东部产业园区、滦河生态园区的同时也特别凝视市区内老新城区的开发与扩展，重点开发南部新城区的城中村改造，打造新的CBD商业圈，建设一批代表新城市新面貌的高档社区，迁安一中与奥体中心的建立，唐山理工大学迁安学院的成立，都为区域内消费提供很好的市
13、场进入机会。4.3.2消费欲望餐饮娱乐业同质化产品越加普遍，根据区域市场调查数据显示，迁安大小餐饮服务企业上百家，娱乐场所十几家，但2/3以上消费产品没有特色，盲目跟风,质量不达标，更没有健康饮食理念。随着人均生活水平的提高，人们的消费水平也逐步提高，而现今的消费场所已无法满足人们日益增长消费需求。4.4.1市场进入目前，区域内国外连锁餐饮机构，如肯德基、麦当劳，还有国内的一些连锁餐饮如上岛咖啡等主题餐饮的进入，加剧了其他餐饮行业的市场准入，目前在迁安本地市场也占据了大部分的年轻消费群体。4.4.2区域规范食品安全，科学健康饮食，已成为近年来最为关注的话题，2013年以来受国家大环境大政策的影
14、响，迁安市政府加大对餐饮服务业的规范，在对餐饮卫生环境，餐饮整体布局，餐饮机构的品牌、技术、文化等方面都有有关的规范指导。五、消费群体定位及消费构成分析5.1目标消费人员构成邻近的事业单位，高档社区，高端写字楼，休闲娱乐设施构成了区域消费的重要构成部分。详见图表本案要紧目标消费群体为社会时尚青年、高校学生、高薪阶层、私营业主、公务人员等。见附表：品类比例六、项目产品及目标商户定位6.1目标市场细分JIH大众英口面RBit同仰特色甜WDtXos火俅小火锅K”电1?王国I厅an区域内餐饮行业细分得出，项目1.5公里内餐饮类以大众消费品项为主，总占51.38%；消费档次以1030元/人的相对抵挡价位居多，总占77.07%,相对主题特色的相对中档消费，客单价在50-80元/人的比例较少，占5.14%；餐饮品类上大众菜比例最大，占19.3%,其次是面食类，占17.39%,第三为抵挡小吃类，占14.26%,此类能够重点考虑快餐类餐饮品项；其中，相对中档主题餐饮的比例占9.09%,此类，根据市场差异化进展战略，能够逐步细分主题特色等习惯本地市场的餐饮品牌。必F、品力比例V吧育疗浴塔吧讲木艺KT料体足洗网网台艺满 B口口目口区域内娱乐行业细分得出，项目1.5公里内娱乐足疗比例最多，占32.76%,其次为洗浴与KTV,分别占20.69%与18.97%,但是，根据实
