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1、美院则可行性瞅汇报华宇地产全程服务机构二OO八年四月三日第一章总论1.1 投资单位简介陕西三鼎实业有限企业成立于200X年，注册资金万元人民币，开发资质为。级.重要从事高品质物业的开发与经营。企业既有员工OO人，其中，中高级以上职称B专业技术人员OC）人，重要管理人员均来自本市较有影响日勺开发企业，具有丰富的项目运作经验和管理经验。企业机构呈矩阵式。在此基础上建立健全了迅速高效的决策系统和一整套科学有序的管理体系，并创立了灵活有效的鼓励机制，从而保证了产品打造的“精益化生产流程”。企业目前正在动工的“集美”位于雁塔区健康路与吉祥路东南角,该项目面积35891万平方米（由4层商业和15层Ioft
2、构造住宅共同构成），计划总资约1.7亿人民币。陕西三鼎实业有限企业将凭借集团强大日勺资金支持，坚持“诚信为本、效率至上、平等协作、追求卓越”的企业理念，走超常规发展之路，大力储备土地，强化产品打造，重视市场营销，逐渐实现做精、做强、做大的战略目的，力争在五年之内成为本市地产界的主流企业。1.2 项目建设必要性发挥土地级差效益的需要“集美”项目的地理位置和周围环境良好，适合住宅开发。该项目用地过去一直作为村留地，从房地产经济学的角度，不能发挥土地日勺级差效益。而作商品住宅开发用地，本项目的开发建设将对增进区域经济的发展，增进土地效益潜力的发挥有着积极於J作用。开发商自身发展的需要本项目是由陕西三
3、鼎实业有限企业开发的第二个项目，由于该项目位置极佳，加之企业强大的I经济实力及专业开发经验，从而保证该项目的开发成功和长期稳定的收益。第二章市场分析2.1 项目周遍环境分析项目宏观位置分析：该地位于西安南郊，小寨、吉祥村商业居住圈。目前是西安市经济最活跃的区域之一。小寨圈层发展模式不一样于其他都市初期形成的开发区，它的地理位置与都市关键区较近，紧邻都市二环路。因此，该区域目前不仅仅是西安市的经济发展关键区域,同步也成为居住生活发展最快的区域。今年来，该地区的房地产发展迅速，供需两旺，已经成为西安市房地产开发最活跃的区域之一。项目中观环境分析：小寨居住圈层根据发展的进程分为两期。其中，第一期重要
4、致力于商业整改与建设，在商业规划整合的同步，而起的多种形式建设的住宅物业开始建设，由于商业物业强大的辐射力，住宅物业沿着长安路、小寨东西路、吉祥路形成三条强劲的发展轴，并以此为骨架迅猛发展。目前，该区域日勺基础设施建设已经非常完善，大量建筑投入使用或者正在建设。项目地块位于纬二街十字西侧，与吉祥路和朱雀路相侧。周围区域发展迅速，分布有多种居住小区和著名高校与医疗机构，其中两个著名高校西安美院、长安大学影响力甚远、肿瘤医院交大附属医院远近皆有口碑，是个西安人耳熟能详的区域。借助区域整体的配套优势，周围拥有全市一流的教育、医疗、商业、娱乐、体育配套设施，项目的中观环境优势明显。项目微观环境分析项目
5、地块北邻健康路，正对肿瘤医院，沿路两侧分布有多种居住小区。部分已经全面投入使用；部分正在建设中；尚有某些新项目将在2023年启动。周围配套设施非常完善。在教育方面，有C)OC)C)C)C)C)O、吉祥小学这样的全市名校，项目西边尚有C)C)C)O。商业方面，紧邻小寨商圈，大型超市就有家乐福、好又多和西安秋林等多家。在环境方面，含光路、朱雀路自然植被未被破坏。在卫生方面，有全市最高原则的交大附属医院和肿瘤医院。项目周围区域，所有道路已经完善数年。路网密度高，路面宽度大，交通十分畅通。目前该区域的公共交通非常以便，略显拥挤。2.2 项目产品定位项目区域市场分析在获得项目土地使用权后，我们展开了项目
6、定位工作.首先,我们对周围区域房地产市场展开了深入的调研工作。如下对调研成果总结如下：A、需求概况项目周围区域是西安市经济发展最活跃的区域，强大的经济实力和发展动力是该区域成为全市住宅需求最大的区域。南郊和高新区对住宅产品需求是多种层面的，在自用客户方面，这里既有诸多通过数年奋斗，有较多财富积累的高端客户，也有大量新兴产业带来的就业人，由于财富积累期较短，对总价较低的产品有非常大的需求.由于初期投资者的成功经历，这里尚有非常大的投资需。.投资客户对于合用于商住功能的产品以及便于出租的小户型产品有非常大的需求。B、供应概况1、供应总量由于房地产市场的迅速发展,西安大多数区域尤其是项目所在区域正在
7、面临住宅土地供应局限性的局面。自2023年起，大量居住类项目开发建设。能被用于商品房建设日勺净地已经不复多见，而是多数需要在村留地或改造地上实行。2、供应构造在供应构造方面重要有二个特点：(1) 构造比较多样由于土地供应条件变化,项目规模较为零乱，地块面积从几亩到上百亩均有，但项目区域以中小型小区为主。(2)构造从高端向中低端发展区域内的项目定位伴随目的客户的变化，逐渐向合用型调整.重要表目前：A、面对高端客户的三房、四房产品，功能空间的面积原则更经济实用；B、产品整体构造增大了小三房、两房甚至一房户型的比例。产品价格该区域是西安市房地产平均价格相对较高J区域。根据项目品质不一样，目前该区域项
8、目均价在4500-6000元/平米之间。同行业元/每平方米漂亮的院子元/每平方米豪盛时代广场元/每平方米阳阳国际48005000元/每平方米元/每平方米2.3 项目SWOT分析项目优势1、项目位于小寨居住关键区。2、道路畅通，基础设施完善。3、周围配套设施完善。4、项目邻都市干道，交通环境良好。5、项目土地成本有一定优势。项目劣势1、项目区域处在建设发展阶段。2、项目容积率很大，对环境空间发明带来一定困难。项目机遇1、西安市房地产市场日勺蓬勃发展为区域房地产市场的良性发展发明了机遇。2、周围区域大量居住项目时启动使该区域成为住宅消费的热点。项目风险1、国家宏观调控带来日勺政策风险。2、项目周围
9、大量日勺开发项目带来日勺竞争风险。项目定位1、项目产品定位方略通过SWoT分析，我们认为项目产品定位应当采用WT策略，即：项目定位重点应当弱化项目劣势，规避项目风险。2、项目产品定位方向一时尚舒适型产品首先，从区域房地产市场发展来看，从96年西安市房地产市场开始迅速发展至今，西安市房地产市场已经完全转化为买方市场，消费者对产品的规定也发生了质的变化，从最早豪华奢侈回归到舒适合用，从单纯对产品自身的关注转化为对项目整体综合品质的规定。市场条件发生了主线性的变化，像初期开发的含光佳苑等小规模成熟型产品在今天的市场中已经无法满足中高层消费者的需求，目前的市场中，规模大、环境好、综合品质高的项目成为中
10、高收入人群的首选，规模较小的项目在无法与大盘相抗衡的状况下，纷纷变化方略，转而面对其他类型群体，如商务办公型客户、低收入阶层客户、投资型客户等，例如萨菲尔、新科现代生活馆等就重要以商务办公型客户为主。另一方面，市场中过渡型产品需求量巨大但供应量较小，市场缺口明显，竞争风险小。第三，在区域市场竞争方面，目前市场中大盘名盘林立，外地著名企业项目已经将区域市场中高收入阶层市场带入了剧烈的竞争之中，而根据项目自身的条件来看，未来产品的综合品质无法与上规模时项目相抗衡，因此，我们必须寻找市场缝隙，防止与周围项目进行正面的竞争。第四，从市场实例来看，小规模项目产品有趋小日勺现象，例如高科新花园金领公寓，从
11、我们的调查来看，金领公寓原本设计为100平米以上的户型，但目前其设计已经改动，将本来的141平米户型改为80平米两室和40平米左右一室户型。这种设计时改动也许是由于多方面原因导致时，但这种改动的方向很有也许成为此后相似条件项目产品的方向。综合以上分析，在既有条件下，我们应以差异化为产品定位的重要方向，尽量防止与周围项目的直接竞争，因此，我们认为：项目产品定位方向应选择时尚舒适型产品。3、项目目的客户定位根据项目定位方略，项目目日勺客户定位应当遵照两方面原则：一、目日勺客户定位应当与区域竞争项目有一定日勺差异化；二、项目规模比较小，目的客户定位区间应当相对集中。项目目的客户定位：1) 置业用途：
12、初次置业客户、住宅投资客户2) 年龄划分：初次职业的年轻客户3) 客户区域：高新区就业人口第三章项目建设条件3.1 项目土地规划条件项目土地用途：住宅/商业土地使用年限：70年/40年项目净用地面积：5200m23.2 项目市场配套条件给水、排水、电源、天然气、电讯、热力、道路等大配套齐全。第四章项目开发方案4.1 项目户型定位项目户型定位根据目的客户定位，项目户型定位为总价适中日勺复式中小户型。项目户型定位为使用面积100平米左右日勺复式构造日勺两室两厅、三室两厅。4.2 项目规划与建筑设计在规划阶段,重要考虑处理两个问题：1、合理实现开发容积率与小户型建筑平面规定；2、实现项目。项目规划设
13、计一栋高层：包括4层商业和19层公寓住宅。基本经济技术指标:总用地面积7.803亩总建筑面积35891平米地上总建筑面积24680平米其中居住建筑面积29761平米商业建筑面积6130平米地下建筑面积12818平米项目建筑单体设计中，有三个问题是设计中要处理的重点：一、户型面积原则与合用舒适性之间的平衡；二、争取更多户型有很好的采光通风条件；三、建筑外观体现项目客户定位。第五章项目投入产出分析5.1 项目投入产出分析阐明本次投入产出分析为保守分析，分析中采用成本最大化，收入最小化的措施，因此，所得分析成果为保守利润；本次分析所采用数据与收费原则均为行业收费原则，未考虑因不可控制原因所导致与实际
14、发生额度发生偏差的状况，因此，本次分析成果仅可作为经济分析参照指标；本次分析中项目有关技术指标设定如下：指标设定值净用地面积5200m2总建筑面积35891m2商业建筑面积6130m2住宅建筑面积29761m2在本次分析中，住宅部分价值（均价）定为8000元/平方米,未考虑安顿原村民（拆迁户）；商业部分8000元/m2价值（均价）按100OO元/平方米原则计算;在本次分析中未考虑水增容、电增容、天然气、暖气、消防等配套设施收费；本次计算中，仅保留整数位，小数位按四舍五入进位。5.2 项目投入产出分析根据项目规划方案，项目投入产出分析如下：投资成本核算表序号科目设定单价（元/m2）面积（m2）总
15、计（万元）1前期费用1692.07758358916073.041.1土地费用1394358915003.211.2勘察设计费3035891107.671.3都市基础设施配套费15035891538.371.4工程定额测定费2358917.181.5墙改押金63589121.531.6散装水泥专题资金53589117.951.7防雷抗震审核费及环评汇报1.6358915.741.8测量放样费0.18358910.651.9质监费3.344883589112.011.1劳保统筹98.952735891355.151.11工程招标编标费1358913.591.12热能入网费0358910.002高层建安成本2787.4185505170.632.1桩基础7018550129.852.2土建工程费2
