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1、房地产开发策划指导书（下）65申办规划验收1 .作业目的为了为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，确保房地产项目的最终开发效果与审批条件的一致性，项目竣工后，在其他各政府职能部门验收后，还必须最后通过规划管理部门的规划验收。同时，规划验收也是开发单位申办大产证，实现按期交付使用的先决条件。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2 .作业依据规划管理部门张榜公布的规划验收申办程序。3 .主管岗位开发总监：负责督促检查主办岗位申办。主办岗位开发项目管理部，项目公司：负责收集整理报送资料文件，具体经办申办手续。4 .紧前工作条
2、件4.1 项目的单体，总体环境已竣工并验收合格。民防、绿化、消防、交警等政府部门的专业验收通过。4.2 已委托测绘院进行竣工测量，并取得建设工程竣工成果测绘报告书。4.3 已向城建档案管理部门申请办理工程档案的初步验收，并取得建设工程档案审核意见书。5 .作业描述5.1 主办岗位到规划部门领取建设工程竣工规划验收申请单填报，并同时附送下列文件：5.1.1 建设项目选址意见书；5.1.2 建设工程用地规划许可证；5.1.3 建设工程规划许可证；5.1.4 建设工程项目表；5.1.5 总平面施工图；建筑平、立、剖面施工图；建筑分层面积表；绿化布置图；5.1.6 建设工程灰线复验记录单；5.1.7
3、建设工程竣工成果测绘报告书；5.1.8 建设工程档案审核意见书；5.1.9 民防、绿化、消防、交警等管理部门的验收证明。5.2 测绘报告书中记载的小区总建筑面积如超过原规划部门核定的数额，本主办岗位应与项目经理商量编制超面积的说明文件，附以详细的计算和合理的理由。如自觉说服力不强，应及时向工程总监和开发总监汇报，商量处置办法，尽量避免受到惩罚性处理。5.3 规划管理部门检查验收通过后，发给建设工程竣工规划验收合格证明。5.4 主办岗位将证明交开发总监，由开发总监安排售楼管理部岗位人员凭证向市房地产资源管理局办理房地产权证登记手续。5.5 最迟项目竣工后六个月内，由项目资料管理岗位人员向城建档案
4、馆报送建设工程竣工档案，申办建设项目（工程）档案验收合格证（详见作业指导书工程竣工档案编制验收和报送）。66申办入户许可证1.作业目的根据根据谁开发、谁配套的原则，新建住宅应当按照规划设计要求和住宅建设投资、施工、竣工配套计划，配建满足入住居民基本生活条件的市政、公用和公共建筑设施。新建住宅经审核合格取得住宅交付使用许可证后，方可交付使用。擅自交付使用新建住宅，情节严重的，对具有房地产开发经营资质的住宅建设单位，由房地产管理部门降低其房地产开发经营资质，并处不超过3万元的罚款，造成入住居民基本生活困难的，还应当承担相应的民事赔偿责任。2 .作业依据当地新建住宅配套建设与交付使用管理办法。3 .
5、主管岗位开发总监：督促检查主办岗位的作业。主办岗位开发项目管理部，开发销售管理部：具体经办本项作业。4 .紧前工作条件住宅项目竣工验收通过，取得质监站的备案文件。5 .作业描述5.1 新建住宅必须达到下列要求后，方可申办住宅交付使用许可证：5.1.1 住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，经过市公用事业管理部门审核批准。5.1.2 住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。5.1.3 住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统；确因客观条件所限，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水务部门同意后，可以在规
6、定的期限内，采取临时性排放措施。5.1.4 居住区周边或邻近道路上有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设和室外燃气管道的镶接；居住区周边或邻近道路上没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。5.1.5 居住区内完成电话通信线、有线电视线敷设到户，其中中心城区的居住区和中心城区以外的高档居住区还应当完成五类以上数据线（含五类数据线）宽带数据传输信息端口敷设到户。5.1.6 住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。5.1.7 居住区及居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应当有自行配备的短途交通
7、车辆通达公交、地铁站点。5.1.8 住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施。由于住宅项目建设周期影响暂未配建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施。5.1.9 按本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。5.1.10 完成居住区内的配套绿化建设。5.1.11 住宅周边做到场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。5.2 交付使用审核的申请：市人民政府批准建设用地的新建住宅的交付使用，由市住宅发展局组织审核；区、县人民政府批准建设用地的新建住宅的交付使用，由区、县住宅建设管理部门组织审核。新建住宅竣工并
8、经有关部门验收合格后，本主办岗位即应向市住宅发展局或者区、县住宅建设管理部门提出申请。办理新建住宅交付使用审核申请手续时，应当提交下列文件和资料：5.2.1 申请审核表；5.2.2 纳入本市住宅建设投资、施工、竣工配套计划的文件；5.2.3 建设工程规划许可证；5.2.4 住宅及公共建筑设施竣工验收合格文件；5.2.5 市政、公用配套的证明材料；5.2.6 其他有关文件资料。5.3 市住宅发展局或者区、县住宅建设管理部门应当在受理新建住宅交付使用审核申请之日起30天内，对新建住宅配套建设情况进行全面核查，并提出审核意见。经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发住宅交付使用许可证。5.4 本主办
9、岗位凭住宅交付使用许可证及其他相关资料向房管局申办大产证（详见作业指导书申办大产证）。67公司内部验收1 .作业目的一个一个开发项目从前期策划准备到竣工交付，浸透着决策层，管理层和操作层的全体员工的心血，是否达到预期的目标要求，应该对公司有个交代,对项目经理领导的管理班子所作出的业绩应该有个客观的评价，同时和物业管理公司也应该有个责任划分的界线。2 .决策岗位总裁：签署验收意见（或全权委托工程总监）。主办岗位开发总监，工程总监，项目总监：主持公司内部验收。开发项目管理部，项目管理综合部:组织验收班子，汇总整改内容。项目公司：落实整改。3 .紧前工作竣工验收备案手续完成，取得入户许可证。4 .作
10、业描述4.1 工程总监组织验收组代表公司验收开发项目。验收组由总裁（或全权委托工程总监），工程总监、开发总监、项目总监、开发项目管理部、项目管理综合部、开发销售管理部和物业管理公司的专业技术人员等参加。由总裁（或全权委托工程总监）担任组长，工程总监、开发总监、项目总监、项目经理和施工单位现场负责人列席配合。4.2 工作内容与预验和竣工验收基本一致（参见作业指导书竣工验收），检查覆盖范围由抽查改为逐层逐间逐点，工程资料检查增加D册和E册。4.3 工作目标和立场有所改变，主要根据售房合同中开发商种种承诺是否已全部体现在工程实体中，并从使用角度对工程质量作出评价。发现有不完善的地方提出整改意见。4.
11、4 物业管理公司负责记录和汇总整改项目，由项目经理交施工单位限期整改，由物业公司负责复查。4.5 工程总监代表集团在内部验收报告上签署验收意见。4.6 为使建成建筑尽快纳入正规的物业管理，如果预计整改项目不多和不复杂，公司内部验收可以和物业移交接管同步进行（详见作业指导书物业移交和接管）。4.7 施工单位向项目经理点交全部钥匙，如有遗缺的应要求施工单位更换锁芯。如物业移交接管同步进行的话，钥匙则直接点交给物业管理公司。68申办大产证1 .作业目的申办申办大产证是新建房屋所有权初始登记的通俗说法。房地产开发企业在商品房建成后，应履行购房合同中的承诺，及时申请办理新建房屋的所有权初始登记，以便为商
12、品房的购买人申请办理单幢或单套的房地产权证（小产证）提供必要的前提条件。2 .作业依据国家和当地相关规定。3 .主管岗位开发总监：督促检查主办岗位的作业。主办岗位开发销售管理部，项目公司：具体经办本项作业。4 .紧前工作新建房屋竣工验收合格。如是新建商品住宅的，须已取得住宅交付使用许可证。5 .作业描述5.1 房地产登记程序一般包括：申请，受理，收费和核验契税，审核，记载，公示，缮证或者注记，发证，立卷归档。5.2 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应向房地产登记机构提交下列文件：5.2.1 房地产登记申请书（原件）；5.2.2 身份证明（复印件）；5.2.3 记载土地使用权状况的房地产
13、权证书（原件）；5.2.4 建设工程规划许可证以及建筑工程项目表（原件）；5.2.5 竣工验收备案证明，包括建设工程竣工验收备案表、建设工程质量核验证明书（原件）；5.2.6 记载房屋状况的地籍图（原件二份）；5.2.7 房屋勘测报告（原件）；5.2.8 建筑面积复核通知单（原件）；5.2.9 房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复；5.2.10 属新建商品住宅的，还应提交住宅交付使用许可证（原件）和房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证（原件）。5.2.11 登记机构认为必要的，还可要求申请人提交建筑工程总平面图等审照附图（原件）。5.3 房地产登记机构将自受理初始登记申请之日起二十日内完成
14、审核。符合规定条件的，将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，则不予登记，并书面告知申请人。5.4 符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，房地产登记机构将准予登记：5.4.1 申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；5.4.2 申请初始登记的房屋坐落、用途、嶂数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；5.4.3 申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；5.4.4 不属于以下情形：房地产权属争议尚未解决的；不能提供有效的房地产权属证明的；非法占用土地的；属违法建筑或者临时建筑的；法律、行政法规规定不予
15、登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。5.5 注意事项：5.5.1 新建房屋竣工验收合格后申请初始登记的，申请人应当是房地产登记册记载的该房屋范围内的土地使用权人。5.5.2 房地产登记的申请书应当由申请当事人签名或者盖章；代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。由代理人申请登记的，代理人除提交本人身份证明外，还应当提交被代理人的身份证明。5.5.3 房地产登记申请当事人应按规定向登记机构提交申请登记文件原件或者复印件。按规定提交复印件的，登记机构将对复印件与原件的一致性进行校验，但被代理人的身份证明和经公证的文件除外。69代办小产证1 .作业目的商品商品房小产证（即房地产所有权证）是确认购房客户拥有物业产权的最重要法律凭证。购房客户可自行或委托开发企业办理小产证，而委托办理在通常情况下被认为是开发企业售后服务工作的一项经常性的便民服务内容。2 .主管岗位开发销售管理部：督促检查本主办岗位的工作。主办岗位售楼管理人员：具体经办本项作业。3 .紧前工作条件开发企业已经取得大产证；客户房款缴清且没有任何合同纠纷；所购房屋已交付签认。4 .作业描述4.1 本主管岗位人员接受购房客户的委托代办小产证，要求客户提供如下文件资料，并在需要客户签名盖章的文件
