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1、S房地产财务风险的识别与防范研究目录1 .绪论22 .房地产企业财务风险识别与防范的有关理论22.1 财务风险的分类22.2 层地产企业财务风险的识别32.2.1 房地产企业的特点32.2.2 房地产企业财务风险的识别33.S财务风险的识别与成因43.1 S简介43.1.1 公司简介43.1.2 公司财务现状43.2 S财务风险的识别53.2.1 筹资风险的识别53.2.2 投资风险的识别83.2.3 营运风险的识别93.2.4 盈利能力分析93.3 S财务风险的成因114.S财务风险的防范124.1 筹资风险的防范124.1.1 优化资本结构124.1.2 合理负债124.1.3 筹资方式多
2、元化134.2 投资风险的防范134.2.1 注重投资项目的可行性分析13422审慎投资134.3 营运风险的防范14431细化应收账款和存货管理14432加大对资产的综合利用144.4 盈利风险控制154.4.1 提升整体盈利水平154.4.2 加强成本费用控制15结论16参考文献171.结论随着全球经济一体化进程加快，国内外市场竞争不断加剧，企业财务风险问题也显得日益突出。现代企业为了能够扩大经营规模，提高产品的市场占有率，实现企业利润最大化，就必然要面对和处理各种各样的财务风险。近年来，出现了不少企业因遭受财务风险而陷入危机的案例，如巨人集团、银广夏、亿安科技等案例。通过这些案例可以看出
3、，虽然企业外部结构的财务监管很重要，但是真正起作用的却是企业内部的财务管理。企业应当及时对其财务状况进行跟踪、监控和预警，及早发现财务风险，并采取有效措施，化解风险，消除危机。所以，深入分析企业财务风险的成因，并提出具体的控制策略，对企业稳定发展具有十分重大的实际应用意义。近几年S主营业务连年亏损，出现较大的财务风险，已被证券交易所特别处理。如果再不加以重视，改变目前的现状，就很可能走向破产。本文以S集团有限公司为研究对象，对其财务风险进行分析及控制，有利于降低S的财务风险，防范财务危机，保证公司持续稳定的发展下去，同时对其他房地产企业具有借鉴意义。2.房地产企业财务风险识别与防范的有关理论2
4、.1 财务风险的分类狭义的财务风险的内容就是筹资风险，而对广义的财务风险的内容，人们的认识不尽相同，一般认为包括：筹资风险、投资风险、现金流量风险、存货风险、外汇风险。(1)筹资风险，是指企业在筹资活动中，由于资金供需市场、宏观经济环境的变化或筹资来源结构、币种结构、期限结构等因素而给企业财务状况带来的不确定性。(2)投资风险，是指在对外投资活动中，由于投资主体预测能力的局限性以及各种事先无法预料的不确定性因素带来的影响。使投资主体的实际收益和预期收益发生偏差，未来收益的获得具有不确定性。(3)现金流量风险，是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险，当企业的现金净流量出现的问题，可
5、能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。(4)存货管理风险，企业保持一定量的存货对于其进行正常生产来说是至关重要的，但如何确定最优库存量是一个比较棘手的问题。存货太多会导致产品积压，占用企业资金，风险较高；存货太少又可能导致原料供应不及时，影响企业的正常生产，严重时可能造成对客户的违约，影响企业的信誉。(5)外汇风险，即因外汇市场变动引起汇率的变动，致使以外币计价的资产上涨或者下降的可能，从而给公司带来损失的恶可能性。2.2 房地产企业财务风险的识别2.2.1 房地产企业的特点所谓房地产企业，是指从事居地
6、产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的企业相比较，房地产企业有以下几方面特征：经营对象的不可移动性、业务形态的服务性、经营活动的资金和人才密集性以及经营活动过程的行业限制性。2.2.2 房地产企业财务风险的识别用地产企业财务风险是指底地产项目在融资、投资、资金萱运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在
7、、盈利及发展等方面产生重大影响的可能性。在目前我国房地产行业热度不减的情况下，及时准确的了解我国居地产企业财务风险特点，尽可能规避风险就显得颇为重要。其财务风险具有以下特点：(1)房地产投资周期长由于居地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，多则几年，从土地获得、市场调研、投资策略、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。(2)房地产投资额巨大用地产企业投资不是一笔小数目，不仅投资周期长，而且投资额较大，一时耗用大量资金，资金收回期较长，使企业长期处在资金短缺状况无法运转，会造成财务危机，这也是投资企业所面临的
8、财务风险。(3)房地产投资追求高收益用地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所回收的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。3.S财务风险的识别与成因3.1 S简介3.1.1 公司简介深圳市S投资控股股份有限公司前身是深圳市长城投资控股股份有限公司，为国家房地产开发一级资质企业。公司以启地产开发业务为主，范围涉及酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、投资等多个领域。近年来，公司继续扎根于主流的经济区域，多渠道、多方式取地，扩大区域影响范
9、围，逐渐实现“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。S锐意进取，2016年被评为上市青企发展速度5强及地产上市公司综合实力50强。3.1.2 公司财务现状(1) S2012年2015年经营状况表3-1S主管业务收入与主营业务成本构成表行业主营业务收入主营业务成本主营业务利润率2012年工业7499万6382万14.90%租赁业958万507万47.08%2013年工业6678万6020万9.73%租赁业1067万100%2014年工业2773万2737万1.3%租赁业1118万152万86.40%2015年工业5112万5220万-2.11%租赁业990万100%其他737万638万13.
10、43从表3-1可以看出，S主要的营业收入来自于工业，但由于营业成本居高不下，导致其主营业务利润率逐年下降。虽然S的经营方针是以租赁业为辅的，但通过对2012年一2015年租赁业的经营分析发现，租赁业的主营业务利润率是呈现逐年上升的趋势的。(2) S2015年主要财务指标及行业均值表3-2S2011年主要财务指标及行业均值比较表单位：速动比率现金比率资产负愤率总资产周转率营业利润率2015年112.3114.310.18-52.14行业均值102.6Il460.36.3通过以上分析可知，S目前的经营状况比较差，财务状况恶化，各主要指标都低于行业均值。3.2 S财务风险的识别3.2.1 筹资风险的
11、识别筹资风险是指企业无法偿还到期借入资金的本息而产生风险的可能性。筹资风险主要受资本结构和偿债能力等因素影响。企业的筹资风险主要表现在：一是企业的资本结构不合理，资金成本高；二是企业的偿债能力不足，债务到期却无法偿还。321.1偿债能力分析偿债能力是指企业用其资产偿还债务的能力。反映企业偿债能力的财务指标一般有流动比率、速动比率、现金比率和资产负债率。流动比率越高，企业资产的变现能力越强，短期偿债能力也越强，一般认为流动比率为2比较合理。速动比率越高，企业可以立即变现用于偿还流动负债的能力越强，一般认为速动比率为1比较合理。现金比率是现金和现金等价物与流动负债的比值，现金比率越高，说明企业直接
12、支付能力越强，流动负债的安全程度越高，短期债权人到期收回本息的可能性越大。资产负债率越低，说明企业的负债余额安全，财务风险越小，一般认为资产负债率不应超过50%。表3-3S2012年2015年惺伤能力分析表单位：%2012年2013年2014年2015年流动t律77812速动t眸456Il行业均值80.687.1102102.6现金比率2.210.253.32.3行业均值1.91.64.511资产负债率542.25151.55150.46114.31行业均值58.2595546图3-2S2012年2015年资产负愤率趋势图通过对表3-3和图3-2的分析可得到：(1)虽然S2013年2015年的
13、流动比率和速动比率总体出现增长的趋势，但是却明显低于其合理水平；通过与行业速动比率和现金比率相对比，可以看出S的短期偿债能力十分薄弱，直接支付能力弱。(2) 2012年S的资产负债率达到最高，在2013年一2015年中虽然有所下降，但是每年的资产负债率都超过了100%,且远远高于行业平均值，说明公司的长期偿债能力不足，存在很大的风险。3.2.1.2资本结构分析所谓资本结构，主要是权益资金和借入资金的比例关系。企业根据实际情况合理优化资本结构，有利于促使企业的资金成本达到最低，从而有效地控制筹资风险。表32012年2015年S资本结构分析表2012年2013年2014年2015年负愦总额(亿)5
14、.015.065.254.75资产总额(亿)0.92373.343.494.16流动负债比重(%)95.2182.4182.2980.84长期负愦比重(%)4.7917.597.7119.16财务杠杆系数-9.21.33-1.68根据表3-4可以看出：(1) S负债规模非常大，公司已经资不抵债，在2008年尤其突出。虽然在2010年-2011年的资产总额在逐渐增加，可明显要少于负债总额的。因此，从财务杠杆的效应来看，公司进行举债经营过程中，如果负债过度资本结构恶化将导致财务风险。(2)近四年公司流动负债占负债总额的比重很大，且每年的比重都在80%以上，在2008年流动负债比重甚至达到了95%以上，可以说公司的负债结构不合理，在短期需要偿还的负债总额大，将会给公司带来巨大的偿债压力。3.2.2投资风险的识别投资风险是指企业在未来投资中为获得不确定的收益，可能会遭受收益损失其至本金损失的风险。投资风险是在企业投资的过程中表现出来的，即从企业作出投资决策到投资期结束这段时间内，由于与投资有关的各种因素的变化，从而导致企业的实际投资收益与预期收益产生偏离。表3-5S2O12年2015年投资风险分析表2012年2013年2014年2015年经营杠杆系数1.17-16.4-12.32.47尊资产收益率()-32.7313.09-
