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1、关于城中村改造工作的实施意见因*号文已于2021年2月到期，为有效推进城中村改造工作，强化政府在城中村改造中的主导作用，增强乡（镇）政府的责任意识，根据市城中村改造有关政策精神，按照“县政府主导，乡（镇）政府实施，规划审批先行，村民自愿”的原则，进一步统一、规范改造模式，切实推进城中村改造规范有序开展，特制定本意见。一、工作思路按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则，科学推进城中村改造工作。（一）政府主导。坚持县政府主导，县城中村改造办公室督导协调，乡（镇）政府具体负责。（二）规划先行。必须首先按照规划要求编制规划方案，并经县规划行政主管部门审定。（三）村民自愿。坚持以
2、人为本，村民意愿为改造工作最基本前提，城中村在列入改造计划和编制补偿安置方案时,必须依法经村民会议或村民代表会议表决通过。改造相关方案未经村民代表大会通过或相关部门批准，不得启动项目拆迁、建设等相关工作。（四）资源整合。经批准的城中村项目补偿安置工作完毕后，改造范围内土地全部实施收储，收储后的土地由县政府根据房地产市场供求状况和城市规划集约投放。（五）净地出让。经整理后的商业开发土地全部公开出让。（六）严控标准。坚持高标准规划、高水平建设，把各项目改造成设施齐全、功能完善、景观宜人、节能环保、各具特色的高标准社区。（七）总体控制。总体控制改造规模，加快推进实施。（八）四个转变同步实施。乡（镇）
3、政府牵头，公安局、民政局、自然资源和规划局、农业农村局等相关部门共同负责，对条件成熟的村（街）分步实行集体土地转为国有土地、村集体企业转为股份制企业、村委会转为居委会、村民转为居民的四个转变。二、规划方案（一）城中村改造规划方案，应根据城乡总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和城乡功能对接等因素，充分听取村民意见，由乡（镇）政府统一组织进行编制。自然资源和规划局按照城市规划并结合相关政策规定出具规划设计意见并予以指导。城中村改造规划方案应当包括村庄现状、补偿安置方案、用地方案和建设设计方案以及经济效益分析等。城中村改造方案要求高标准设计，按规划要求配套建设教育、文化、物业
4、、体育、医疗、居（村）委会等公共设施。（二）城中村改造规划方案应符合历史文化名城保护规划，重视并加强对文物古迹、文化遗产和历史风貌的保护和恢复。古城范围内的城中村改造要严格控制建筑高度，从严执行县城乡总体规划历史文化名城保护规划古城整体格局风貌规划、文物保护规划以及其他相关规划。（三）村民安置用地面积，应综合考虑实际宅基地面积和上年度12月底公安部门登记的人口数量确定。集体经济组织留用地，根据人口自然增长情况和改造成本综合确定，不得超过城中村改造项目外规划为经营用地的实用地面积的10%o为保证村民基本收入和生活水平有所提高，应安排一定面积的集体商业设施。（四）根据县历史文化名城保护和恢复古城风
5、貌的要求,经县政府批准，采取异地搬迁安置的市政公用设施用地、安置村民用地等，参照原址改造规定执行。（五）城中村改造规划方案经县城中村改造领导小组成员单位会审通过，报县政府审批后实施。（六）经批准的城中村改造规划方案，在实施过程中，如确需变更用地规划和建设设计方案时，须报县城中村改造办公室审核通过后，报县自然资源和规划局审批。城中村改造规划方案批准后一年内未实施的，须按程序重新报批。规划方案未经批准，不得实施。（七）补偿安置工作中用于产权调换部分的房屋，其单套建筑面积不得高于国家规定的普通商品房最高建筑面积。所建的商品住宅，其套型结构比例应符合国务院关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见等有关规
6、定。（八）市政建设、重大基础设施建设涉及到村庄补偿安置的，应当按照本意见实施改造。三、土地利用（一）城中村改造用地项目应当纳入全县用地计划，规划方案之外的其它用地，由县政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。（二）城中村前期补偿安置和基础设施建设投资，在开发土地公开出让所得中支付，土地收益不再返还。（三）公开出让土地方案由自然资源和规划局制定，报县政府审批后实施。（四）城中村项目村民回迁用地和开发用地一律采用招拍挂公开出让的方式供地。（五）自然资源和规划局在符合总体规划前提下，规划总面积138.71亩土地用于城中村改造，其中居住用地83.24亩，商业用地7.16亩，教育用地26.15亩，道路
7、用地16.41亩，绿化用地5.75亩。四、补偿安置（一）改造补偿安置方案由乡（镇）政府依照有关法律规定，指导村（街）制定。（二）实施城中村改造，应当按照旧村或片区整体拆除,优先建设安置住宅的原则进行，确保被改造住户及早入住。旧村未拆除的，其它建设项目不得开工建设。补偿安置采取产权调换与货币补偿相结合的方式，住户可任选其一。（三）城中村改造计划正式下达后，未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违章建筑处理，一律不予补偿。因特殊原因，确需加固、维修的建筑，要按照程序逐级审批，审批通过后方可开工建设。（四）安置住房标准。按标准宅基地划分，每户安置房建筑面积不得高于280平方米
8、。（五）城中村改造项目的拆迁评估工作由乡（镇）政府组织实施，拆迁评估由乡（镇）选取评估公司，由住建局选取评审公司共同完成。五、开发模式与资金运作（一）城中村改造项目土地一级市场整理由乡（镇）政府主导、村委会配合，实现土地一级整理、二级开发彻底分离，做到净地收储、净地出让，从源头上杜绝违法建设，促进房地产市场平稳健康发展。（二）城中村改造的拆迁补偿费、过渡费、回迁房设计费由县政府统一解决。城中村拆迁评估经费参照国有土地房征收工作经费标准，包括预评估、论证、听证、鉴定、公告、公证、评估、拆除清运、聘请临时人员的工资、办公费、交通费、工作补贴、信访问题处置费等。（三）经村两委研究报乡（镇）政府批准并
9、到县城中村改造办公室备案，村民回迁安置房（含交给村集体的商业、办公及公益基础设施）由土地中标单位代为建设。（四）为提高资金使用效率应及时返还城中村改造成本,城中村拆迁补偿费和过渡费由乡（镇）政府和县城中村改造办公室联合认定，回迁房建设成本由乡镇政府和县城中村改造办公室认定，县财政局审核。六、报批程序（一）由乡（镇）政府组织，进行入户调查，改造同意率必须达到100%。（二）经乡（镇）政府进行初审通过后，向县城中村改造办公室提出申请。申请内容包括：旧村的四至、人口、户数、建筑面积、占地面积、村民居住状况、改造完成时限、申报理由、经济效益概算分析、民意调查表、村民代表或全体村民大会会议记录。（三）县
10、城中村办公室接到申请后组织城中村改造领导小组相关成员单位进行现场勘验，核查相关数据，审核城中村改造计划，报请县政府批准后下达正式改造计划，并分送发改局、自然资源和规划局、住建局、环保局等有关单位。城中村改造计划一年一列，如本年内未启动拆迁，需重新报批方可列入下年计划。城中村列入正式改造计划后，在界定的范围内，县自然资源和规划局停止审批其它建设项目；改造范围内任何单位或个人不得私自进行建筑物、构筑物的新建、扩建、翻建及改变地形、地貌等行为。（四）县自然资源和规划局依据县城中村改造办公室公函提出项目规划意见，乡（镇）政府依据规划意见组织编制规划方案和补偿安置方案，经乡（镇）政府党政联席会议研究通过
11、后，报县城中村改造相关成员单位会审，经县政府批准后方可实施，各相关单位按城改办公函落实优惠政策及安排下一步工作。（五）乡（镇）政府负责按照批准方案组织实施改造，县城中村改造办公室负责督导、协调和政策解释，确保按时完成改造任务。七、保障措施（一）加强组织领导。按照上级要求，强化县城中村改造领导小组及办公室力量（人员名单附后）。县城中村改造领导小组及办公室要切实履行职能、发挥作用。各乡（镇）政府也要成立相应组织，明确专人负责，并于每年12月底前向县城中村改造办公室上报下一年度改造计划，乡（镇）政府为本辖区城中村改造的第一责任人，要实行领导分包，对列入改造计划的项目，加大督导协调力度，并在项目现场成
12、立由分包领导挂帅、相关部门人员组成的城中村改造协调督导小组，抽调业务精通的干部现场办公，确保改造工作和谐、有序进行。（二）完善基础设施。实施主体负责代征改造范围内的道路、管网、路灯、绿化等设施建设及相邻城市规划道路、市政绿化和公用设施的用地。县政府统筹各主管部门做好县承担的规划道路建设和供电、燃气、供热、电讯、有线电视、供水、公交等配套建设。（三）加快配套改革。城中村改造不仅是拆旧建新的过程，更是集体土地转为国有土地、村民社会保障全面提高的过程。对列入改造计划的城中村，在坚持辖区乡（镇）政府组织的前提下，由自然资源和规划局负责集体土地转国有土地工作。同时，社保、医保、国资等相关部门和单位要积极
13、履行职责，做好各自工作。要坚持把四个转变与城中村改造同步推进，抓紧制定推进“四个转变”的配套政策，切实把城中村改造的过程转变为村民生活水平提高、居住环境改善、集体管理体制完善、经济实力提升的成果。（四）强化服务和监管。县城中村改造办公室要加强组织、协调和督导，每季度对各城中村改造项目进展情况进行公示。县有关部门要站在加快推进全县城市建设的高度，简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，以最优质的服务、最高效的审批为城中村改造项目快速推进提供便利，及时解决在规划、土地、补偿安置过程中遇到各种问题。同时，综合执法局、自然资源和规划局、住建局、环保局等单位要加大城中村改造项目范围内违章建设的查处力度。乡（镇）政府、村委会要切实负起责任，坚决遏制各类违法建设行为,保证城中村改造工作规范、有序、和谐推进。（五）严格管理。各城中村改造项目严禁非法转让，并按照任务目标和回迁楼建设进度要求完成改造任务。纪检监察部门，应加大违法违纪案件的查处力度，发现问题及时处理，并追究有关责任人的责任，问题严重、涉嫌违法犯罪的移交司法部门。
