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1、国家税务总局土地增值税清算管理规程国税发202491号2009年5月120第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，依据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称规程）。其次条规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条规程所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应徽纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关供应有关资料，办理土地增值税清算手姨，结清该房地产项q应徵的土地增值税税赦的行为。第四
2、条纳税人应当照实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、精确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人供应优质纳税服务，加强土地增值税政策宣扬辅导。主管税务机关应刚好对纳税人清算申报的收入、扣除项口金额、增值领、增值率以及税款计算等状况进行审核，依法征收土地增值税。其次章,期管理第六条X管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地运用权起先，按项目分别建立档嗓、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、浚工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程状况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条X管税务机关对纳税人项目开发期
3、间的会计核算工作应当主动关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人依据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、希用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项口的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应叱行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部浚工、完成销售的；（二）整体转让未缓工决算房地产开发项目的；（三）干脆转让土地运用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。C-J已缓工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面尔占整个项目可
4、考建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（）省（自治区、直辖市、安排单列市）税务机关规定的其他状况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销委记南进行土地增值税清算。第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满意条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人选行土地增值税清算的项百，由主管税务机关确定是否叱行清算；对于确定须要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算
5、通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应遂行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定须要更行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不供应清算密料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。第十二条纳税人清算土地增值税时应供应的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可依据本地实际状况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内参应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融,缸税款缴纳等基本状况及主管税务机关须要了斛的其他状况。（三）项目浚工决算报表、取得土地运用权所文付的地价款凭证、国有土地运用权出让合同、银行侪款
6、利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和希用有关的证明资料。主管税务机关须要相应项目记账凭证的，纳税人还应供应记账凭证复印件。（囚）纳税人托付税务中介机构审核鉴证的清算项H,还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算褥料完备的，子以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算密料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述详细期F艮由各省、自治区、直辖市、安挑单列市税务机
7、关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正值理由不得做前。第十四条主管税务机关依据本规程第六条进行项q管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人此行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应接着做好项目管理，每年作出评估，刚好确定清算时间并通知纳税人办理清算。第十五条主管税务机关受理纳税人清算密料后，应在肯定期F艮内刚好组织清算审核。详细期F艮由各省、自治区、直辖市、安挑单列市税务机关确定。第四章清算审核第十六条清算审核包括嗓头审核、实地审核。嗓头审核是指对纳税人报送的清算密料进行数据、区转审核，重点审核项目归集的一样性、数据计算精确性
8、等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报状况的参观性、真实性、合理性进行审核。第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位遂行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单住清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额.增值率，缴纳土地增值税。第十八条审核收入状况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备嗓登记咨料人商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项百可售面点的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一样，而发生补、退
9、房款的收入调整状况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低状况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、嘉奖、对外投去、安排给股东或投密人、抵楼债务、换取其他单传和个人的非货币性褥产等状况。第十九条非干脆销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、嘉奖、对外投去、安排给股东或投咨人、抵楼债务、换取其他单传和个人的非货币性密产等，发生全部权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方乐和依次确认：1 .按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2 .由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格
10、或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，假如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。其次十条土地增值税扣除项目审核的内叁包括：（）取得土地运用权所支付的金领。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿去、南期工程费、建筑安装工程费、基础设施新、公共配套设施希、开发间接希用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。其次十一条审核扣除项目是否符合下列要求：（）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目
11、金额中所归集的各项成本和希用，必需是实际发生的。（三）扣除项月金额应当精确地在各扣除项目中分别归集，不得混请。（）扣除项目金额中所归集的各项成本和希用必需是在清算项目开发中干脆发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建立不同类型房地产的，应依据受益对象，采纳合理的安排方乐，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当实行相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一样的，以税务处理规定为准。其次十二条审核取得土地运用权支付金领和土地征用及拆迁补楼希时应当重点关注：（）同一宗土地有多个开发项百，是否予以分摊，分摊方法是否合理、合规，详细金额的计算是
12、否正确。（二）是否存放将房地产开发会用记入取得土地运用权支付金额以及土地征用及拆迁补楼希的情形。（三）柝迁补偿希是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补楼款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应O其次十三条审核前期工程希、基础设施新时应当重点关注：（）期工程费、基础设施我是否真实发生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地产开发去用记入前期工程轮、基础设施希。（三）多个（或分期）项目共同发生的南期工程朝、基础设施去,是否检项目合理分摊。其次十四条审核公共配套设施费时应当重点关注：（）公共配套设施的界定,是否精确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施新状况。（二）是否将房地
13、产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否接项目合理分摊。其次十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：（）发生的希用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记我的内叁相符。（二）房地产开发企业自购京筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（三）参照当地当期同类开发项目单核平均建安成本或当地建设部门公布的单住定额成本，验证建筑安装工程我支出是否存在异样。（田）房地产开发企业采纳自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械运用粉等状况。（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。其次十六条审核开发间接希用时应
14、当重点关注：C-J是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的状况,取得的凭证是否合法有效。其次十七条审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性资款的利息支出，是否依据项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。其次十八条代收费用的审核。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收去用计入房
15、价时，审核有无将代收新用计人加计扣除以及房地产开发希用计算及数的情形。其次十九条关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时，应重点关注关藤企业交易是否依据公允价值和营业常规业行业务往来。应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实O第三十条纳税人托付中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当实行适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。第三十一条对纳税人托付中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结枭书面通知纳税人，并确定办理补、退税期F艮。第五章核定征收第三十三条在土地增值税清算过程中，发觉纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项百进行清算。第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（一）依照法律、行政弟规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不供应纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、去用凭证或缺不全，睢以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未依据规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算（五）申报的计税依据明显偏低，又无正值理由的。第三十五条符合上述核定征收
