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1、石家庄商业市场调研报告一、商业市场调查与分析1、分布状况石家庄商业布局以四大商圈为核心、以五大商业步行街为脉络，多个商业网点布局周边，构成整个商业网络体系。A、石家庄市四大商圈商圈名称构成部分东购商圈东方购物中心、新百广场、天元名品、南花园步行街、大中电器、太和电子城、新华集贸等构成；北国商圈北国商城、三利名品、西美大厦、大经金街、南三条市场等构成；怀特商圈怀特家居城、怀特国际商城、保龙仓超市、华普超市、易初莲花超市、怀特建材城等构成；东南商圈卓达商贸城、东方明珠、大石门饮食文化一条街、金马不夜城等构成。B、石家庄五大商业步行街南花园商业步行街民族路步行街永安路商业步行街大经金街大石门饮食文化
2、一条街C、其他专业性商业网络商业类型主要组成品牌超市保龙仓（5）、世纪联华（4）、家世界（现开2店，待开2店，到2008年开店8家）、北国超市等；家电国美电器、大中电器、北人电器、苏宁电器等；建材怀特建材装饰城、长安建材装饰市场、和平路建材装饰市场等；家具金利来、米氏、东明、君乐美、创典居等；餐饮全聚德、湘君府、河北人家、保定会馆、东来顺、大清花、大宅门酒楼、楚风楼、小南国、东坡酒楼、体育饮食一条街、友谊饮食一条街、东风路饮食一条街等；洗浴凯撒皇宫、龙世界、佰金翰、碧海云天、卡西诺、西美美世界、雅典皇宫、凯撒宫、燕山浴都等；娱乐昔日情怀、钱隆、钱柜、在水一方、永乐、凯撒会、滚石KTV、苏格兰酒
3、吧等。石家庄市已初步成为华北地区重要的商品集散交易中心、购物消费中心、区域物流配送中心、商品博览会展中心和商业信息资讯中心，华北重耍商埠的地位和作用已日益凸显。二、区域商业分布K长安区商业概况1长安区位于石家庄市东北区域，区位优势明显，商贸市场繁荣，全区商贸系统企业已发展到20多家，专业市场十余个，其中，规模性装饰材料市场6个，家俱、电子、农贸、蔬菜批发、农副产品批发市场等12个。长安区把发展特色市场做为新的经济增长点，全区初步形成了以装饰材料、水产品、花鸟虫鱼为龙头的特色市场框架，是石家庄市商贸经济重要的组成部分。本案位于长安区中心区域，处于和平路建材核心商圈之内，商贸经济繁荣,随着长安区发
4、展规划的逐步实施，该区域的商业物业将会陆续增多，商业供求量将有较大提升，从而为本案商业产品的推出提供良好的商业氛围和市场空间。三、本案所在区域商业业态分布特点及本案商业优势1、商业业态分布特点令和平路：装饰材料和建材家居市场（好家居建材家居广场、建华装饰市场、长安装饰市场、燕山商城及在建的和平路装饰材料市场和和平路商街）、商贸等专业市场以和平路为轴心分布两侧。令跃进路：以特色小吃、餐饮（回民）、酒店（富华大酒店）、水果批发、农副产品批发市场等为主，分布在跃进路两侧。令建华大街：以综合市场（新建明综合市场）、餐饮（乡土居、北斗星）、休闲娱乐场所、大型购物商场（建华百货、蓝天商厦）为主，分布在建华
5、大街两侧。令翟营大街：以家具城（美嘉美家具商城）、餐饮（东北新菜馆）、大型超市（北国超市谈固店）为主。令体育大街：以商务办公（华药大厦）、水产品批发（方北由由水鲜城）为主。令中山路：以大型购物中心（先天下购物广场）、超市（保龙仓超市谈固店、世纪联华）、运动服饰专卖（云水方舟）为主。本案位于城市二级中心，人口密度较大，客源丰富，所在区域大型商业物业较多，商业氛围浓厚，在市场竞争激烈的同时，也为本案商业发展创造良好的锲机。2、本案商业的优势地段优势：位于城市二级中心，和平路建材商圈核心区域，地理优势凸显。交通优势：紧临建华大街、和平东路两条城市主干道，交通便利。客源优势：本案周边成熟社区众多，加上
6、规划建设的数个规模社区，将为本案商业带来大量消费客流。本案商业具有较大的发展潜力，升值空间巨大。四、长安区商业市场供求情况1、市场需求状况D2005年石家庄城市居民人均生产总值19904元，人均可支配收入10039元，居民人均消费性支出7261元，长安区人口42万人，社会消费品零售额约为30.5亿元。随着长安区经济的快速发展，消费者生活水平日益提高，对商业需求量也随之增加，同时也为该区域商业的发展提供了较大的市场空间。2）长安区内建成众多生活区，成熟社区有：沿东小区、沿西小区、钢西小区、化肥厂生活区、华药生活区、建东小区、建明小区、银龙小区、东兴小区、和平世家、依水苑等。目前处于销售阶段的项目
7、有：美东国际、亚龙花园、亲亲小镇、中铁大厦、丽日新居、银龙康城等。规划中小区：中景名苑、新天地项目。项目周边众多的成熟社区和待建社区，为本案商业带来大量消费人群。据初步统计，项目所在区域相关商业总体供应量约270200平方米，现有在建、在售商业建筑面积约为17平方米，另外，规划待建的河北新天地项目和中景名苑项目也有一定体量商业，为本案商业部分制定营销推广策略时须考虑因素。2、市场供应状况一周边区域已有商业商业名称位置营业面积蓝天商厦建华大街与中山东路交口10200平方米建华百货商场建华大街与中山东路交口12000平方米北国超市谈固店翟营大街与中山东路交口北行300米20000平方米。保龙仓超市
8、金谈固店谈固西街与中山东路交口20000平方米。天客隆购物广场体育大街与中山东路交口20000平方米世纪联华中山店中山东路与民心河交口18000平方米先天下购物广场育才街与中山东路交口170000平方米现有的专业市场：跃进路装饰材料市场、燕山商城、好家居建材家居广场、建华装饰市场、长安装饰市场、美嘉美家具商城等。在建在售商业加上销售价格项目名称位置建筑面积和平路装饰建材广场建华大街与和平路交口西北角10000平方米中铁大厦翟营大街与种上路交口南行400米50000平方米和平路商街建华大街与和平路交口东南角20000平方米五、综述及建议1、综述经过十余年的发展，和平路建材商圈已初具规模，随着和平
9、路高架桥的规划建设，以及该区域“退二进三”进程的推进，大量住宅、商业项目陆续登陆，该区域的商业升值潜力巨大，本案正位于该商圈核心，拥有大量的消费人群，建议本案商业在准确定位的基础之上，制定特色的包装策略和销售策略，以差异化战略制胜。2、建议本案商业部分由商业内街和商业外街两部分组成，外街部分东临建华大街,南临跃进路，鉴于项目周边商业业态分布特点和消费人群特点：1）建议本案商业外街：令消费群定位：主要针对本项目和附近社区居民以及周边专业市场从业人员。令产品定位：以品牌休闲、运动服饰专卖店和特色餐饮为主，平价药店、中国移动、联通，干洗店、美容美发店、音像店等服务配套为辅，商店、超市为补充的综合业态
10、。2）建议本案商业内街部分：令消费人群定位：本社区居民。令产品定位：应以服务于本社区居民生活的商业配套为主，同时，兼顾考虑商业外街的业态特点。六、价格策略1、定价思路由于商业物业产品的特殊性，在进行本案产品定价时，我司将考察同类物业价格水平结合租金定价法，制定产品价格。2、价格确定方法项目周边区域相关商业物业租售情况【和平路商街】f共A、B、C、D、E五栋三层商铺，根据功能划分为两个区。CD、E区为建材专业市场。其中一层划分为11个面积相等的独立商铺（面积均为10L4平方米）；二层为东西向打通的卖场展示空间（简装），可根据商家意向进行空间分割；三层为装修装饰公司。f租售情况。租售方式：只租不售
11、，其中一层可独立出租。租金情况：租金每半年一交；一层租金：70元/平方米/月二层租金：50元/平方米/月三层租金：30元/平米/月AB区为综合商业区，主要为汽车车饰等；一、二、三层均为101.5平方米独立空间，开间7米，进深14.5米，层高4米。一单位商铺套内面积：98平方米/个，每一层均有独立卫生间。一租售情况。租售方式：只租不售，一、二、三层捆绑出租。租金情况：每年一交，租金为40元/平方米/月；租金上浮不超过5%/年。【和平路装饰建材广场】一总建筑面积：10万平方米，分为A、B两区。A区为敞开式步行街市场，建筑面积2.4万平方米。商铺一层挑高7米；二层层高3.8米。-B区为大型现代化购物
12、中心，四层主体建筑（含地下一层），建筑面积6.4万平方米，以家居日用品、建材家居用品及餐饮为主题。f销售情况产权出售，6000-7000元/平米，4。年产权。【和平世家商铺】f销售情况翟营大街商铺销售价格：640。元/平方米，面积：120平方米。和平路商铺销售价格：700。元/平方米，面积：156平方米。租金：25元/平方米/月。【项目周边商铺租金价格】f跃进路商铺：建华大街以西：30元/平方米/月建华大街以东：35元/平方米/月一建华大街商铺：32元/平方米/月结论根据对以上相关商业的调研分析，以及商业投资回报情况，得到租金市场的商铺价格。临建华大街商业价格：(70+50)/2X12X10=
13、7200元/平方米跃进路的商业价格：(70+50+30)/3X12X10=6000元/平方米一内街的商业价格：(30+35+32)/3X12X12=4656元/平方米3、项目价格的优劣势分析综合本案以上优势及市场变化情况，建议商铺所定价格应有一定可变空间(一般为5%8%),建议本案的销售价格区间为：f临建华大街商业价格:6800元/平方*7200元/平方米跃进路的商业价格：5600元/平方米6000元/平方米内街的商业价格：4500元/平方米-4800元/平方米的价格：通过参考周边/同类竞争产品的价格水平，本案商业部分的价格应在充分考虑市场接受能力基础上进行产品的价格制订，从而能够对市场形成一定冲击，同时为商业预留相对升值空间，吸引潜在投资者，最终促进销售。说明：如果确认采取类似“返租”的相关销售策略，针对投资者与自营者，项目商业的销售价格将有所调整。
