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1、营口泰晤士城项目商业规划设计任务书（二。一三年十一月）Ix项目概要2、 设计的目的和任务3、 设计条件4、 设计总体要求5、 商业建筑功能运用要求6、 建筑技术要求7、 设计成果要求8、 附件说明：1、此任务书条目系按常规拟定,文中的数据要求可空白,运用时填写。2、考虑业主在做设计时的方式（招标、征集、竞赛、托付），开发商可能选用设计单位的前提是要符合当地相关部门的要求。3、凡中文划线部分需探讨1、项目概要1.1概述地块位于营口市站前区新和大街与博文路交汇处，为泰晤土城小区商业配套地块。所在区域为营口市沿海产业开发区桥头堡位置，是新城区与老城区连接枢纽，适合规划地标型商业建筑。1.2基本状况项
2、目名称：营口泰晤土城（下述面积供参考）用地面积：约总占地.117967平方米1.3项目周边环境:大学城新力大街奥体河道住宅区1.4 项目商业部分概况:经济技术指标分析住宅都分规划用地面积117967平 总建筑面积337324平住宅面积232938平 酒店.35000平 幼儿园.2000平会所.942平 商业23899平注:此经济技术指标为原规划参数,可调整.1.5 商业用地范围规划用地面积23899平方米,详见(1.4)规划用地图。1.6 自然地理条件项目所在地海拔平均高度米左右，地势较平坦，地质条件,构造,可以满意一般民用建筑工程要求。该地区建筑物抗震等级按度设防。2、设计的目的和任务2.1
3、设计目的为了加快营口市沿海产业区商业发展，旺盛该地区的商业市场以及营口地区商业市场的发展，满意营口地区客户的消费需求。进行本地块商业规划设计。针对以下我司建议进行本项目建筑功能设计：O商业地块:建筑面积约5万平方米（含集中商业二栋;街区商业和公寓二栋），与1期住宅建筑风格恰当协调，1-2层街区商业建筑合理布局，并要强化沿街方向的建筑表现；OA地块：建筑面积大约1.2万平方米：现状为空地，将来建设为集中型商业（12000平方米），初步规划为四层.并在其上规划商住公寓（10000平方米）作为将来开发内容；A地块北端以及东侧和南侧可以做进深12米,开间4-8米的1-2层商业街区；OB地块：建筑面积大
4、约1.2万平方米：现状为空地，将来建设为集中型商业（12000平方米），初步规划为三层.并在其上规划商住公寓（10000平方米）作为将来开发内容；B地块北端以及西侧和南侧可以做进深12米,开间4-8米的1-2层商业街区O地块南侧:建筑面积为100O平方米的1层主题式商业街建筑：进深大约8米,开间4米的商业街；本次设计旨在使其建筑群，满意营口市场消遣休闲的要求。其建设应具有现代的建设设施，达到国内一流的水平，成为营口市的一组标记性建筑。2.2设计任务依据限制性具体规划进行营口泰晤士城商业项目的规划方案设计。依据本设计书的要求,结合国内外的设计标准,设计具有国内领先水平的,能够成为区域标记性的小型
5、特色商业建筑群。在总平面图中，留意与周边环境的关系，特殊是路上的景观处理，要强调城市设计上的连续与和谐。设计师在设计中应对工程进行限制,并使设计方案的工程造价能最大限度地接近业主拟定的投资测算。依据本设计书的要求，结合项目地块周边市政路网设计标准，设计符合商业区、住宅区交通动线要求的内部路网结构。3、设计条件3.1 主要经济技术指标要求用地用地总面积117967平方米,商业用地面积23899平方米.其中包含：城市绿地5000平方米（考虑退红线及交通等因素确定）室外地上停车场50平方米（原则上在地块北端考虑集中停车，在街区内考虑临时停车的须要）详见泰晤士城商业项目规划用地图建筑退红线分体建筑：泰
6、晤士城商业项目北侧退红线米南侧退红线米东侧退红线米西侧退红线米建筑高度要求主体商业建筑高度45米（公寓）,A地块商场建筑高度18.7米,B地块商场建筑高度H2米3.1.4A地块总建筑面积：约24500平方米,B地块总建筑面积：约24500平方米南侧商业街地块总建筑面积：约I（X）O平方米商业区建筑层数商业主体地上23层。绿地率也30%总停车机动车位200辆,均为地上。（对于区域商业来说，停车要求不高，初步测算地块北侧退红线后可保证近200停车位）3.2 周边建筑和环境条件本项目地块以东为高校城，项目以西为沿海产业园，项目以南为住宅区，项目以北为河道。3.3 交通条件项目所处营口沿海开发区，多为
7、新修宽敞大路，交通便捷。为便利高校城学生出行，周边公交线路发达，易于规划商区3.4 市政基础设施条件（水电汽等）本项目周边市政基础设施完善。4、设计总体要求4.1 设计依据营口泰晤士城用地规划限制指标，详见营口市限制性具体规划营口泰晤士城项目设计任务书。中华人民共和国有关法律、法规、条例和规范。4.2 商业区主要功能划分的设置原则依据本项目的市场定位，功能设置的原则为：以中小型主题式购物中心、休闲消遣餐饮、文化主题为主，规模适度，功能合理，运用便利，设施先进，满意目标客群的需求；最大限度地发挥其利用率和经济效益。先进性：应与国内知名专业市场的功能要求接轨,达到国内一流水平。便利性：应能满意商户
8、运用功能，满意目标客群的要求。经济性：在保证上述要求的前提下，尽量削减人力，物力的奢侈。4.3 平面布局 本项目依据用地规划条件设计为住宅区、商业区。平面布局应以独具特色的主体商业为核心，结合道路交通来组织商业区和其他部分的动线关系。 依据人流、物流、车流分流原则组织各种交通，保证交通便捷、平安、畅通。 附属建筑，服务系统要考虑适当的服务半径。4.4 建筑设计要求建筑布局合理其建筑造型要美观、简约、富有创意，具有现代气息。各项设计应保证功能要求，支配合理的功能分区、布局，并与周边环境有机协调，形成特有的城市景观，适应北方气候，能成为营口市独特的标记性建筑。商场意向：公禺意向:商业街意向:商业建
9、筑结构应满意功能要求 商业建筑要依据商户的要求，结合商业特点采纳标准跨度 无论采纳何种形式，但要利于经营，处理好空间上下结构跨度不同的关系及主体建筑与分体建筑融为一体的建筑处理手法。便捷顺畅的交通设计要合理解决内部交通流与外部路网的关系。解决好购物、办公、商住的人流、车流、货物运输车流的分流与集散 处理好购物人车流与货物运输关系。 合理确定地上车库出入口数量，位置，宽度。 处理好应急交通的组织。美丽协调的外部环境设计建筑的形态应听从城市设计的整体要求，要与周边建筑形态作到有机联系、呼应，达到连续和谐，兼顾多个方向视觉的效果，创建出舒适怡人的外部环境空间。充分考虑持续发展的需求此项目设计应能够适
10、应将来社会发展，能够随时做出适应性调整。公寓建筑装修为简装修与部分精装修相结合,商业建筑为精装修。4.5设施配备按国内一流的要求，设施配备应充分考虑先进性，高起点。5、商业运营的功能运用要求5.1 拟建规模此商业项目为现代建筑群体，考虑开发、经营的须要，建议地上建筑规模约50000平方米，均为地上。5.2 建筑规模设置依据现项目地块的特点及运用功能须要，拟将功能设置划分为两大商业区：主题商业建筑与配套集中商业建筑。5.3 建筑功能要求商业建筑商业建筑为此项目建筑群的重点，其功能定位为主题商业（集农贸、商超、消遣、餐饮、主题文化消遣于一体的多功能建筑综合体）。我司建议就不同商家对建筑要求、选址标
11、准的不同，及商业在本地块发展的长期性规划设计方案。地块产品类型建筑面积（平米）A4层集中商业15层商住公寓2层街区商铺12000100002500B3层集中商业15层商住公寓2层街区商铺12000100002500南侧商业街层街区商铺1000总计50000地块产品类型产品设计规范A4层集中商业2层街区商铺层高：1层5.2米，24层4.5米，柱距8.4米单风光积L2万平,标准层3000平每层在2层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置0.9米宽楼梯层高：1层5.2米，24层4.5米，柱距8.4米.开间4-8米,进深12米.单风光积100-200平在2层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置0.9米宽楼梯
12、A公寓15层商住公寓层高:3米,标准层600平.核心筒结构.公寓部分精装修,室内毛坯.B3层集中商业2层街区商铺层高：1层5.2米，2-3层4.5米，柱距8.4米单风光积L2万平,标准层4000平每层在2层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置0.9米宽楼梯层高：1层5.2米，2-4层4.5米，柱距8.4米开间4-8米,进深12米.单风光积100-200平在2层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置0.9米宽楼梯B公寓15层商住公寓层高:3米,标准层600平.核心筒结构.公寓部分精装修,室内毛坯.南侧商业街1层街区商铺层高：1层5.6米（可做两层），开间4-8米进深8米.单风光积40-60平停车场及广
13、场停车场对于商业购物中心的运营很重要，本方案应考虑在主体商业建筑北侧设立较大的地面停车；考虑主体商业之间的互动，设置中心广场，带动整个商场商业人流的互动，室外广场要考虑广场是主题文化的广场。5.4 总平面设计现代商业建筑群体须要对车流、人流、物流的关系进行良好组织。在对外交通上，处理车辆出入，停放的便捷，以及商业氛围的自然延长，所以德志机构建议本地块南侧方向的中部道路应与住宅间的道路接泊，东北方向的中部道路应与城市主干道恰当连接，以保证将来城市中轴能够被移动至此；在内部流线上，购物人流的出入和货物流的冲突要处理好。本项目在满意正常经营秩序的须要外尚应考虑应急的消防、地震等平安疏散地要求。室内交
14、通空间包括水平交通空间与垂直交通空间。室外广场：商业建筑应使广场能实行较中小型的庆典、一般集会、表演等适当活动，并在适当位置设置广告柱、旗杆、旱喷泉等设施。商业建筑平面布置要充分考虑经营特点，作好外部流线设计。考虑货物堆放场及货物需满意中型车辆载货进出和货物集散的要求。绿地和绿地率绿地设计要考虑北方的气候，绿地布置上要从整体景观环境考虑。5.5 建筑设计要求建筑物的整体风格及形式主体商业的建筑风格应考虑到商业建筑的功能性,同时要表现国际化色调。与整体风格一样、简洁、明快，富有时代感，体现现代商业时尚、健康、动感的特征。整体建筑要考虑到建筑的和谐统一。对于不同运用功能的建筑应有区分的特征，但又要
15、有连续、和谐。商业建筑要从建筑视觉上作好外部环境的艺术处理。留意地域文化的特征，做出符合本地区地理环境、气候特点的建筑设计。使建筑具有地域特征与文化特色的现代建筑。商业功能设置（策划报告中具体描述）A地块:农贸市场,超级市场，家居生活用品B地块：名品折扣,时尚男女装,小型百货,餐饮消遣5.6 其他要求智能化环保与节能6、建筑技术要求营口泰晤士小镇商业项目的建筑设计应满意中华人民共和国现行的相关法律、法规、规范、标准要求。6.1 建筑此项目为综合性公共建筑，耐久年限40年。建筑防火及防水等级均为一级，应符合建筑设计防火规范（GBJl6-872024年版）建筑材料要求建筑材料的运用要满意绿色环保的要求。建
