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1、招商管理策划（开业后）项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1经营状况分析商铺销售分析1 .每日统计商户销售额。2 .每周完成一次销售分析报告。3 .每半年形成商铺情况动态表、商品品类经营现状分析表并上报。1 .作为品牌调整的依据。2 .营运专员负责收集数据。3 .招商主管负责统计分析并形成报告。4 .经理审批报告。营运主管商铺情况动态表商品品类经营现状分析表集团商业管理公司制度第八章第3节商场客流分析1 .每周根据客流统计数量上报营运周报表。2 .周六、周日、节假日或开展推广活动日抽查某一天从开业到整体闭店期间一个与上周人数的比较数。营运主管负责汇总统计数据。营运主管周经营业绩报
2、告2市场调研制订计划1 .按集团规定实施月度、季度、半年度、年度市场调研，编制调研报告，对商场存在的问题提出整改方案和整曲计划2 .特定项目调研计划由总经理审核后执行。3 .调查范围及内容详见集团制度对市场调研的相关要求。1 .月度调研报告经公司总经理审核后备档；2 .其余调研报告经公司总经理审核后报集团商管公司营运部备档。营运经理市场调研报告实施调查根据计划执行。营运部负责组织实施形成报告调查完毕后5日内形成调研报告，对商场的业态组合及品牌组合进行分析，提出调整意见建议，为公司决策提供依据。营运经理、多种经营主管负责市场调研报告，报告完成后一周内经总经理审批后报集团商管公司营运部备档。3招商
3、方案编制时机1 .经营布局、品类发生重大调整。2 .较大范围或重要空铺。主管副总确定方案编制时机。营运副总招商方窠编制方案的依据及内容1 .制定方案依据（包括但不限于）：1）依据集团主管部门的计划指标：2）依据市场调研情况；3）依据目前商场运营情况；4）依据目标商户情况。2 .方案内容（包括但不限于）：1）招商条件；2）招商范围:1 .营运经理编制，主管副总经理审核，总经理负责主持评审后上报集团商业管理公司审批。2 .主管副总负责组织实施，总经理监督实施，并实时汇报给集团主管部门。营运经理项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件4商源储备3）招商区域；4）任务指标；5）时间节点.营运
4、经理收集整理1.每季度根据品牌、品类规划及调整的需要进行收集商户信息。2 .所收集未在场经营商户资料填入商场品牌资源储备汇总表。3 .所收集在场经营商户资料填入商场经营品牌汇总表。4 .根据商户的业态划分及品牌实力综合评价并分类存档。1.招商主管负责填写广场品牌资源储备汇总表和商场经营品牌汇总表。2.报营运经理及主管副总审核，总经理审查、核准，下一季度第一个月15日前报集团商业管理公司备案。招商主管商场品牌资源储备汇总表商场经营品牌汇总表品牌档案明细表品牌资源管理规定跟踪更新1 .每月至少1次对目标商户进行跟踪。2 .每季度必须进行1次档案更新。3 .每月25日前按统一标准填写品牌资源档案表上
5、，上报集团商管公司招商部。营运经理每月末对储备商源跟踪联络记录表进行检查。营管员文员储备商源跟踪联络记录表5租赁情况分析建立商铺情况档案档案内容包括：商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等。建立并及时更新商铺基本情况档案，报集团商管公司招商中心备档。营运经理营运主管分管副总铺位经营情况汇总表空铺情况统计每周汇总、整理、上报空铺情况和空铺招商进展情况。每周向集团商管公司招商中心备档。商管管理公司空铺招商情况表品牌调整1 .收集商铺品牌发展、经营业绩、商户履约情况等信息资料，作为商铺品牌调整时的依据。2 .根据经营情况，制订品牌调整计划方案，审批后组织实施。1套月20日前对在场经营商户情况进行
6、整理，按统一表格要求上报集团商管公司招商部。4 .步行街本期合同到期6个月前，必须进行详细的市场调研，形成合同到期后的系统租赁方案，上报集团审批。1 .一次性调整业态或面积比例低于10%（含）、且租金收益高于集团批准指标，由集团商管公司审批；2 .一次性调整业态或面积比例高于10%经集团商管公司审批后，报分管副总裁批准；3 .业家或品牌调整导致租金收益低于集团批准指标，经集团商管公司审批，分管副总裁批准后，报集团分管财务副总裁或总裁批准。4 .调整后租金水平低于集团租金标准的，报集团分管副总裁和财务副总裁审批。商管管理公司在场经营商户调整表项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件6合
7、同管理签订前审批1 .向商户索取相关品牌资质证明。2 .商铺租赁合同的签订需凭品牌相关资质证明经部门经理批准后方可进行。3 .多种经营合同金额在两万元以上需报集团商业管理公司审批。营运经理负责批准空白商铺租赁合同的发放。营运经理合同审批流程合同签订1 .按集团商业管理公司下发的合同文本签订。2 .签订商铺租赁合同时需同步签订消防安全责任书、统一经营守则、物业管理协议。3 .使用租赁合同审批表将所签订的合同文本连同品牌资质证明、消防安全责任书、物业管理协议交分管总经理审批。4 .审批通过后向商户发放合同,同时发放物业管理协议、装修手册。5 .建立租赁合同签订台帐。1 .营运专员负责协助业户填写合
8、同及签订相关条约，合同文本需书写工整，不能涂改。2 .对外发文需使用公开文件发布清单做好登记。营运经理分管副总品牌商铺租赁合同情况说明租赁合同审批表装修手册物业管理协议消防安全责任书统一经营守则归档管理1 .向财务部提交商户租赁合同、物业管理协议书存档。2 .合同执行过程中如签订补充协议时则向财务部提交一份原件留存。文员商户档案明细表档案资料管理规定7内场灯箱广告招商市场调研1 .组织市场调研，了解当地相应的广告市场价格、相关政府法规。2 .储备广告公司资源。1 .营运主管组织和实施市场调研。2 .以调研报告的结果作为招商定价的参考依据营运主管市场调研报告商业管理公司制度制度招投标管理1万元以
9、上的项目，按照商业管理公司制度制度组织相关的广告投招标。由公司总经理任组长，分管副总、客户代理人，营运经理、营运主管、财务经理、企划经理及工程技术人员组成招标工作小组。相关部门负责人广告管理签订合同，按照营运管理规程对相应的广告灯箱位进行管理。根据不同经营管理时期市场价格的变化，对灯箱广告位的租赁价格与品牌进行合理的调整。营运主管招商管理策划（招商前期）项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件调研策划1 .调研范围、内容包括但不限于当地及周边地区的商业资源的业态、业种、品牌档次、市场需求、周边消费群体、消费结构等、租金及物业费标准等。2 .根据市场调研结果编制调研报告，对项目存在的问
10、题提出整改方案和整改计划。1.由集团商管公司拓展部组织招商中心、物管部、人力资源部、当地商管公司（筹建处）成立调研小组，当地公司总经理为调研小组组长。2.由集团商管公司相关部门对当地商管公司（筹建处）相关人员进行市调的培训。3 .集团商管公司对调研工作的组织与实施进行指导与监督。4 .调研报告上报集团、招商中心、项目管理中心备案。5 .可聘请本地有知名度的专业调查公司进行商业调查。前期招商人员公司总经理前期市场业态调研报告目标客户调研分析市场调查工作指引集团商管公司管理制度汇编1市场调查调研计划根据项目整体定位及所处区域的市场环境，制订调研计划方案，调查项目包括但不限于：1）当地商业、居民、商
11、户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况等基础物业信息；2）城市零售状况分析；3）同类竞争对手分析；4）本项目分析；5）新闻媒体调查；6）形成调研结论。I.招商部（公司前期筹建处）的招商人员参与整体调研工作，制订调研计划方案。2 .公司总经理对调研计划的制订进行审核，组织公司前期调研小组按照计划严格执行。3 .市场调研报告和整改计划、方案需上报至集团商业管理公司招商中心备案。前期招商人员调查实施根据计划按照完成对当地商业资源、物业市场、竞争对手等情况进行详细调研工作。1 .招商部（公司筹建处）在公司总经理的带领下组织实施。2 .集团商管公司对调研工作的组织与实施进行指导与监督。公司总经理形
12、成报告1.调查完毕后7日内形成调研报告。2.对项目的业态组合及品牌组合进行分析，对租金及物业费的标准制订提出意见，对项目的定位及品牌招商等综合情况进行SWOT分析及相关调整意见、建议。1.招商部（公司筹建处）编写前期市场调研报告报告，由总经理审批。2.调研报告上报集团、招商中心、项目管理中心备案。项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件2招商准备工作业态规划的确定1 .参照地方商管公司上报的前期市场调研报告，由集团商管公司确定步行街商业业态规划，地方商管公司总经理及招商负责人参与论证会，提出相关意见与建议。2 .审核下发后，商管公司（筹建处）须严格按照执行。若执行中有调整意见，地方商
13、管公司须提报业态调整方案，经集团商管公司招商中心招商部后报集团商管公司审批，审批后的业态调整方案方可执行。招商负责人公司总经理集团商管公司管理制度汇编招商政策及租金方案1 .集团商管公司将新广场步行街招商政策及租金方案草拟后，地方商管公司总经理及招商负责人参与集团商管公司组织的论证会，提出相关意见与建议。2 .当地商管公司根据批复的招商政策及租金方案，确定每个铺位的租金及招商政策，报集团商管公司审批。3 .商铺招商政策及租金经审批后，地方商管公司严格参照执行。1组织公司招商人员对不同业态、区域、业种的划分与政策制订进行讨论、研究。2 .公司总经理、招商负责人对步行街招商政策及租金方案草拟稿须进
14、行反复研究、论证。3 .若执行中有调整意见，地方商管公司须上报租金调整方案招商工作安排开业前8个月完成招商准备工作并启动招商，开业前4个月完成餐饮业态的招商,开业前2个月完成全部商铺的招商，对于招商完成后掉铺的商铺需在开业前个月完成掉铺再招商工作。1 .商管公司根据集团商管公司审批后的招商计划、招商工作进度计划组织开展工作。2 .结合公司整体工作计划安排及项目的整体建设工程进度，总经理进行工作计划安排的审核与调整。3 .商管公司将总经理审批后的工作计划表上报至集团商管公司。招商负责人总经理招商工作进度表编制招商方案1 .根据集团审批的业态规划、招商政策及租金方案，商管公司编制相应的招商计划书及招商工作进度计划，并形成详细的招商方案。2 .制定方案依据（包括但不限于）：D集团主管部门的计划指标；2）依据项目物业条件；3）依据市场调研情况：4）依据本地品牌资源。3 .方案内容（包括但不限于）：1）招商条件；1 .招商负责人组织招商人员根据集团商管公司的指导要求，编写前期招商
