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1、布草租赁项目财务可行性分析一、方案一财务可行性分析(一)编制说明：根据项目可选方案一的要求，针对XX公司购置土地自建洗涤中心形式开展布草租赁业务进行财务经济分析。(1)购置土地自建洗涤中心形式是指XX自己购置土地建设洗涤中心，并购置固定资产进行运营的方式。(2)土地购置与洗涤中心建设投资参照实际土地价格金额与洗涤中心工程建设概算编制，并参考同类同水平投资情况。(3)设备购置费用按现行价格加有关税金、运杂费构成，设备现行价格是根据供货商报价资料，并结合实地调查、网上询价得出。(4)安装工程费用较小，作为第一年费用处理，在此不予考虑。(二)前期投资(1)根据本项目建设内容，需对土地、洗涤中心、设备
2、等其它费用进行估算。经测算，本项目投资金额为2690万元，其构成见表6-1o项目前期投资构成表表6-1单位：万元序号项目投资额(万元)所占比重(%)1固定资产投资合计26901001.1土地购置28010.41.2洗涤中心建设48017.841.3洗涤设备120044.611.4运输车辆1003.721.5布草购置费60022.301.6开办费301.13（2）由于本项目全部以自有资金投资，没有建设期利息费用存在。（3）本项目固定投资资金，考虑到其建设期短，视为建设开始时一次投入。（4）第四年追加投资1200万元（第五年需增加一条生产线）。（三）年营业收入估算本项目营业收入来源为布草洗涤收入，
3、客户类别为饭店与学校。当计算第一年营业额时，饭店预计每天洗涤量为15吨，根据饭店档次分四、五星级与三星级及以下两个收费标准，其收费分别为每天1.8元/公斤与1.1元/公斤，经营比重为7比3o学校预计洗涤量5吨，收费采用每位学生4年一次收费275元的形式，但考虑到实际操作中，学校采用租赁和洗涤相结合的方式，因此，收费按平均每人165元计算。每位学生一次洗涤量为1.7公斤/人，每年洗涤15次/人。收入估算见附表：收入表（四）营业成本估算布草洗涤原材料消耗成本为015384元/公斤（见布草洗涤耗用原料一览表），即153.84元/吨，年总成本与费用见费用表（五）销售税金及附加营业税、城建税、教育费附加
4、年营业税按5%计算城建税按营业税的7%计算教育费附加按营业税的3%计算年应纳税金见损益表（六）利润总额与净利润每年利润总额与净利润见利润表（七）其它基础数据财务评价计算期按8年计算，其中，建设期由于实际建设时间短,在此不予考虑。营业负荷第一年预计20吨/天，第二年为30吨/天，第三年为50吨/天，第四年新增一条生产线，营业负荷为60吨/天，第五年为80吨/天，第六、七、八年为100吨/天。营业税为5%城建税为营业税的7%,教育费附加为营业税的3%本项目全部为自有资金，贴现率定为10%（八）财务评价财务评价见表6-2标6-2财务评价指标一览表财务内部收益率（税后）财务净现值（1=10%）万元投资
5、回收期（年）项目投资（税后）30%3205.725.08（九）盈亏平衡点分析 盈亏平衡分析主要确定一个平衡点，在此点上，营业收入等于总成本，此时利润为零。 以“营业能力”表示的盈亏平衡点为，在其它条件不变的情况下，只要达到预计年营业能力的58%,即可以保本不亏损。 以“营业价格”表示的盈亏平衡点为，在其它条件不变的情况下，只要价格达到预定价格的58%,即可以保本不亏损。说明：因为营业客户分为三类，在这里我们根据其平均数，即三类客户价格或数量同时变化相同比例来确定盈亏平衡点。（十）敏感性分析在经营期间可能产生变化的主要因素有销售收入、经营成本等因素，当各单项因素发生变化和双因素同时变化时，对项目
6、的财务内部收益率、净现值、投资回收期影响见下表6-3：表6-3敏感性分析.指标方案财务内部收益率（税后）财务净现值（万元）投资回收期（年）正常情况30%3205.725.08销售收入-20%20%1525.445.86经营成本+20%19%1511.375.92销售收入-20%、经营成本+20%3%-1153.077.69计算结果表明，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率与投资回收期，当销售收入减少20%时，财务收益率下降至20%；当经营成本上升20%时，财务收益率下降至19%。均远离基准收益率10%的底线，即使当销售收入下降20%同时营业成本上升20%时，财务收益率也为3%,没有净亏损出现
7、，表明企业有很好的抗风险能力。（H）财务评价结论综合财务测算和分析，本项目（正常年即第六年）年销售收入为5828.7万元,年利润总额2383.312万元,年税后利润1596.819万元，投资回收期5.08年，财务内部收益率30%,财务净现值3205.72万元（I=I0%）,盈亏平衡点从营业能力与营业价格上均为58%,表明项目具有很好的盈利能力和抗风险能力。因此，项目从财务角度看是完全可行的。附表附表一：收入表附表二：费用表附表三：损益表附表四：现金流量表一：正常经营附表五：现金流量表二：营业额下降20%附表六：现金流量表三：费用上升20%附表七：现金流量表四：营业额下降20%、费用上升20%二
8、、方案二财务可行性分析（一）编制说明根据项目可选方案二要求，针对XX公司采用租赁土地自建洗涤中心形式开展布草租赁业务进行财务经济分析，并将其与购置土地自建洗涤中心形式比较。（1）当采用租赁土地自建洗涤中心形式时，与购置土地自建洗涤中心形式不同之处在于，购置土地形式需花费280万元购置费。而租赁形式没有购置土地费，租用土地的租金为12万元/年,并一次性多交纳380万元工业蒸汽费，而后每年的工业蒸汽费与自建洗涤中心的形式一样。（2）购置土地时花费的280万元购置费按20年摊销，年折旧额为31.04万元，与租用土地的租金相差19.04万元。租赁土地时一次性多交纳380万元工业蒸汽费按8年摊销，一年多
9、摊销47.5万元。总计，租赁土地方式每年比购置土地方式多28.46万元费用，其它收入、费用相同。（二）投资额（1）根据本项目建设内容，需对土地、洗涤中心、设备等其它费用进行估算。经测算，本项目投资金额为2790万元，第四年追加投资1200万元。（2）由于本项目全部以自有资金投资，没有建设期利息费用存在。（3）本项目固定投资资金，考虑到其建设期短，视为建设开始时一次投入。其构成见附表一：投资表。（三）本项目年营业收入估算同方案一收入估算见附表二：收入表（四）营业成本估算布草洗涤原材料消耗成本为015384元/公斤（见布草洗涤耗用原料一览表），即153.84元/吨。年总成本与费用见附表三：费用表（
10、五）销售税金及附加同方案一（六）利润总额与净利润每年利润总额与净利润见附表四：利润表（七）其它基础数据同方案一（八）财务评价财务评价见财务评价指标一览表，数据来源见附表五：现金流入表6-4表6-4财务评价指标一览表财务内部收益率（税后）财务净现值（1=10%）万元投资回收期（年）项目投资（税后）30%3231.155.04（九）敏感性分析在经营期间可能产生变化的主要因素有销售收入、经营成本等因素，当各单项因素发生变化和双因素同时变化时，对项目的财务内部收益率、净现值、投资回收期影响见下表6-5：数据来源见附表五、附表六、附表七、附表八表6-5敏感性分析指标方案财务内部收益率（税后）财务净现值（
11、万元）投资回收期（年）正常情况30%3231.155.04销售收入-20%20%1526.085.625经营成本+20%20%1594.285.61销售收入-20%、经营成本+20%3%-1093.037.64计算结果表明，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率与投资回收期，当销售收入减少20%时，财务收益率下降至20%；当经营成本上升20%时，财务收益率下降至20%。均远离基准收益率10%的底线，即使当销售收入下降20%同时营业成本上升20%时，财务收益率也为3%,没有净亏损出现，表明企业有很好的抗风险能力。（+）购置土地自建洗涤中心形式与租赁土地自建洗涤中心形式比较。在前面已经指出，租赁土
12、地自建洗涤中心方式每年比购置土地自建洗涤中心方式多28.46万元费用，其它收入、费用相同，但租赁土地方式比购置方式初始投资多100万元。主要财务指标见表6-6和表6-7。表6-6购置土地自建洗涤中心方式财务指标分析表指标方案财务内部收益率（税后）财务净现值（万元）投资回收期（年）正常情况30%3205.725.08销售收入-20%20%1525.445.86经营成本+20%19%1511.375.92销售收入-20%、经营成本+20%3%-1153.077.69指标方案财务内部收益率（税后）财务净现值（万元）投资回收期（年）正常情况30%3231.155.04销售收入-20%20%1526.0
13、85.625经营成本+20%20%1594.285.61销售收入-20%、经营成本+20%3%-1093.037.64表6-7租赁土地自建洗涤中心方式财务指标分析表从上面的指标比较可以看出，租赁土地方式与购置土地方式从财务指标上看相差很小，主要在与其每年的费用相差仅28.46万元而收入相同。所以，租赁土地方式与购置土地方式的比较主要不是从财务方面进行，而应从经营的其它方面考虑。考虑到租赁土地方式所面临的主要风险是土地的所有权不是自己所有，并且存在以后年度租赁合同的续签问题，如果以后与土地租赁方发生冲突，将会使企业生产经营处于两难地步：D由于土地所有权不是自己所有，当合同期满不再继续经营时，可能
14、由于洗涤中心、设备的必须出售而使其变现残值时变得十分被动。2）当合同期未满而由于与土地租赁方的某种原因不能继续时，将会使企业变得非常被动：如拆迁，将会涉及到巨额的洗涤中心、设备拆迁费用，并且，在拆迁期间的企业正常经营不能得到保障,很可能由于不能及时、持续经营而失去客户，从而给企业造成损失。3)即使没有纠纷的发生，由于在别人土地上建立洗涤中心，会形成一个专用性非常强的资产：洗涤中心、难以拆迁的设备，在以后续约、谈判的过程中，由于企业不能离开这些资产，也不能高效地转移这些资产而使企业在谈判中会处于非常不利的地位。(H)财务评价结论由于土地租赁方式与土地购置方式在财务上相差不大，但土地租赁方式具有不可弥补的缺陷，建议采用土地购置方式。附表附表一：投资表附表二：收入表附表三：费用表附表四：损益表附表五：现金流量表一：正常经营附表六：现金流量表二：营业额下降20%附表七：现金流量表三：费用上升20%附表八：现金流量表四：营业额下降20%、费用上升三、方案三财务可行性分析（一）编制说明根据项目可选方案三的要求，针对XX洗涤公司采用租赁厂房形式拓展布草租赁业务进行财务经济分析，并将其与购置土地自建厂房的形式进行比较。租赁厂房形
