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1、衡水住宅项目商业部分前期市场调研分析报告一、大陆世家名苑商业销售情况（2007年8月左右完工）1、销售价格位置面积售价单价人民路半圆形商铺最前端223.47219.0006万9800人民路半圆形商铺两侧182.54149.6828万8200半圆形商铺后第一排最东119.867.088万5600半圆形商铺后第一排最西119.3759.685万5000半圆形商铺后第二排最东119.867.088万5600半圆形商铺后第二排最西119.2858.4472万4900目前销售率约为15%o2、销售策略目前有回购活动，即从签订购房合同付清全款（或办理好贷款）的那天起，满一年时，若业主对于经营不满或其他原因
2、，可由开发商以原售价的110%回购。二、项目地周边商业租赁情况位置面积租金业态人民路育才街以西路北13平左右180元/月美容美发、摩托修配、玻璃门市、话吧、烟酒店等人民路育才街以西路北45平左右550元/月美容美发、摩托修配、玻璃门市、话吧、烟酒店等人民路育才街以西路北35平左右400元/月美容美发、摩托修配、玻璃门市、话吧、烟酒店等人民路育才街以西路南无商业业态人民路育才街以东康宁街以西26平左右504元/月服装、烟酒糖茶、美容美发、中介、修鞋、糕点、小饭馆等人民路育才街以东康宁街以西36平左右612元/月服装、烟酒糖茶、美容美发、中介、修鞋、糕点、小饭馆等人民路康宁街以东至自强路13平左右
3、6101000元/月烟酒糖茶、美容美发、中介、修鞋、糕点、小饭馆等育才街人民路与胜利路之间路东13平左右350元/月烟酒、中介、蜂蜜、话吧、药店等育才街人民路与胜利路之间路西120平米左右1400元/月药店胜利路育才街以西路南（新店面）40平左右800元/月饭店、烟酒门市、汽车美容、干洗店、中介等胜利路育才街以西路南15平左右400元/月饭店、烟酒门市、汽车美容、干洗店、中介胜利路育才街以西路北13平左右300元/月饭店、烟酒门市、干洗店、中介、美容美发、蛋糕房胜利路育才街以西路北（近几年租金没涨过）36平左右500元/月饭店、烟酒门市、干洗店、中介、美容美发、蛋糕房胜利路育才街以西路北30平
4、左右400元/月饭店、烟酒门市、干洗店、中介、美容美发、蛋糕房胜利路育才街以西路北4050平700元/月饭店、烟酒门市、干洗店、中介、美容美发、蛋糕房三、项目地周边二手商业售价位置面积售价单价备注人民路与康复街附近4028万7000胜利路与府城街附近9633万3437.5共二层宝石杰百货大楼附近10046万4600共二层四、项目地周边商业氛围胜利路育才街以西商业氛围较浓，商业业态以设区配套商业为主；育才街人民路与胜利路之间有少量商业，经营状况良好；人民路育才街以西基本没什么商业业态，只是路北有一些临建村房门脸；综合来看，项目地东侧南侧商业氛围较好，西侧北侧商业氛围尚未形成，但随着政府新大楼及政
5、府广场的投入使用、城市西部区域建设力度的增大、大陆世家名苑商业的交工，该区域商业将有很大程度发展。五、关于本案商业规划的理解根据项目地地形，将未来商业分为A、B、C三个区域，以下为对上述三个区域的商业规划建议。1、关于A区商业规划建议特点：紧邻新政府办公大楼和政府广场、大陆世家名苑商业，西侧有较多政府单位，商业前景较好。建议：借助大陆世家名苑商业广场的氛围，规划为以服饰为主，辅以鞋帽、饰品等业态的精品旗舰店，档次以中高档为主。2、关于B区商业规划建议特点：北邻大陆世家名苑，临近育才街、保龙仓超市，人流较大。建议：与A区商业形成互补，建议以餐饮、娱乐、休闲业态为主，辅以中小型超市、烟酒等。3、关
6、于C区商业规划建议特点：目前该区域临近胜利路，胜利路上商业以社区配套为主。建议：规划为以社区配套为主的商业街，以中小型超市、烟酒、药店、干洗店等业态为主，辅以门诊、美容美发等。六、项目地周边商业投资分析1、项目地周边商业租金情况街道租金备注人民路育才街以西11.43-13.85元/平米月多属肯定要拆除的临建人民路育才街以东17-77元/平米月沿街商业77为临近市中心育才街11.67-26.92元/平米月多属肯定要拆除的临建胜利路23.08-26.67元/平米月部分老商铺租金较低，为13.33-17.5元/平米月2、项目地周边商业投资回报分析目前项目地周边还没有形成成熟的商业氛围，但属于城市规划
7、发展方向，随着市政府的搬迁，以及城市的发展相信未来几年项目地周边商业租金预计将会达到60元/平米/月，这一点从大陆世家的商业售价也有所体现。(1)简易投资回报分析Y=RX12P(Y=年投资报酬率，R=每月租金，P=房屋单价)R按35元/平米月，Y按5%,贝JP=35X125%=84。元/平米若R按25元/平米月，Y按5%,贝JP=25X125%=6000元/平米此种算法考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。缺点是未考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。(2)内部收益率法此方法计算公式为：月租金X
8、投资期内的累计出租月数/购房总支出=内部收益率。购房总支出包括房款、保险费、契税、大修基金、家具等其他投入、累计物业管理费，若进行按揭贷款，房款为按揭总款项。月租金35元/平米月；投资期内的累计出租月数：按20年计算，为24。月；内部收益率按1;则购房总支出为35240l=8400元/平米月租金25元/平米月；投资期内的累计出租月数：按20年计算，为24。月；内部收益率按1;则购房总支出为25x240/1=6000元/平米目前大陆世家名苑的商业售价为49009800元/平方米，建议本案价格区间为60008400元/平米。3、成本分析3.1 前期工程费前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规
9、划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%,这个阶段的软成本比较大。3.2 建筑安装工程费建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。3.3 市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公
10、用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。3.4 管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。3.5 税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土
11、地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。3.6 其他费用其他费用主要指不能列入的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%o3.7 土地成本土地成本=总销售额一（前期工程费+建筑安装工程费+市政公共设施费用+管理费用+税费+其他费用）一利润
