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1、第0页近期房地产行业形势研究近期房地产行业形势研究第1页房地产行业研究房地产行业研究基本面不改，短期泡沫巨大，即将刺破基本面不改，短期泡沫巨大，即将刺破近期发展构想重拳之后结构性特征对景瑞的经营意见基本面不改基本面不改短期泡沫巨大泡沫即将破灭第2页经济持续稳定发展经济持续稳定发展预期值200520062007200820092010GDP(%)888888CPI(%)4334.843M2(%)151616161717失业率(%)4.64.64.64.54.64.6新增就业人口(万人)900900900900900900财政赤字(亿元)1,8009,50010,5002005至今，政府对GDP、
2、CPI、M2、失业率、新增就业人口等各项指标的调控始终保持一个稳定的目标。第3页人口结构决定刚性需求，目前仍处于婴儿潮推动的上升周期人口结构决定刚性需求，目前仍处于婴儿潮推动的上升周期中国婴儿潮与模拟置业高峰中国婴儿潮与模拟置业高峰 家庭置业生命周期家庭置业生命周期中国人口结构中国人口结构刚性需求巨大且客观存在刚性需求巨大且客观存在政策和市场发生的变化只会延后这种刚性需政策和市场发生的变化只会延后这种刚性需求的释放，并无法将其完全打消求的释放，并无法将其完全打消第4页但是利好因素相对利空因素被过度放大和提前透支但是利好因素相对利空因素被过度放大和提前透支不平衡性不平衡性市场反应利空因素（如政策
3、、流动性收紧）利空因素（如政策、流动性收紧）利好因素（如人民币升值、通胀）利好因素（如人民币升值、通胀）反应速度较慢较快反应效果低估放大通胀、人民币升值、城市化、配套改善等容易被过度透支，而加息、流动性收紧却容易成为煮青蛙的温水去年货币实际贬值为23.4%，而一线城市房价涨幅大多超过60%，上涨幅度也早已超过货币贬值的幅度。价值价值货币货币房价房价第5页政策成为调节这种不平衡性的主要手段，因此频繁、反复，使得市场政策成为调节这种不平衡性的主要手段，因此频繁、反复，使得市场表现出表现出“政策市政策市”房地产市场近年来围绕基本面上下大幅波动（商业地产由于受政策干预较少，更能反映出基本面）第6页由于
4、基本面稳定和政策调整相对频繁，投资需求还未经历实质性由于基本面稳定和政策调整相对频繁，投资需求还未经历实质性打击的历史，更加敏感于利好因素，麻痹于利空因素，容易形成打击的历史，更加敏感于利好因素，麻痹于利空因素，容易形成泡沫泡沫中国的地产投资需求还未经历过如美国、日本、中国香港等地，地产泡沫带来的实质性打击，对风险的防范和感知还停留在低水平。“从众”心态较重，面对政府对房地产的政策导向的变化和市场的变化，仍然较为感性。日本房地产走势日本房地产走势美国房地产走势美国房地产走势香港房地产走势香港房地产走势第7页房地产行业研究房地产行业研究最近，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，
5、总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说，房子空在那儿没人居住，很多房子在炒家手上。基本面不改，短期泡沫巨大，即将刺破基本面不改，短期泡沫巨大，即将刺破近期发展构想重拳之后结构性特征对景瑞的经营意见基本面不改短期泡沫巨大短期泡沫巨大泡沫即将破灭第8页一、长期居民收入增长与房价增加相对合理，短期内极不合理一、长期居民收入增长与房价增加相对合理，短期内极不合理长期：长期：重点城市重点城市1998-20091998-2009年涨幅普遍低于同期年涨幅普遍低于同期GDPGDP和人和人均可支配收入均可支配收入1998年-2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等，但除上
6、海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅，如北京住房均价累计上涨312%，但GDP上涨375%；深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升432%。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511%。表：表：1998-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统短期：短期：一线城市一线城市2004-20092004-2009年房价累计涨幅超出同期年房价累计涨幅超出同期GDPGDP和和人均可支配收入，二线
7、城市涨幅相对较小人均可支配收入，二线城市涨幅相对较小2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163%，而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；类似的还有上海，房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅；广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅，但高于人均可支配收入涨幅，也存在一定风险。天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。表：表：2004-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中
8、国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统第9页二、房价租售比长期在低位徘徊，地产泡沫隐忧重重二、房价租售比长期在低位徘徊，地产泡沫隐忧重重实际情况实际情况2009年，较之住宅价格的快速攀升并超过历史最高点，各大城市的房屋租金涨幅相对较小，而且尚处于低位。至11月底，五大城市住宅租金基本回升至去年年初的水平，累计涨幅在8%-12%之间。五大城市租金回报率均低于同期个人商业住房贷款基准利率（5.94%，甚至不足7 折优惠后的利率4.16%），以租养贷均已入不敷出。其中，北京、上海和深圳的租金回报率已处于3%以下，逼近同期的存款利率。调研数据调研数据在今年3月网上发起的一个超过900人参加的租售
9、比调查显示，92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍，45%参加者称月租售比超过500倍，21%在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多。超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。“租售比租售比”月租金与房价之间的比值。国际上一般用租售比来衡量住房投资价值，正常范围应在1：100至1：230之间。世界大城市平均水平的1：20的年租售比，相当于240的月租售比。即：如果将房子按现在的租金出租，可以在9到20年内能收回
10、购房款。第10页三、消费者的购房期望转变：投资期望占的比重过大三、消费者的购房期望转变：投资期望占的比重过大自住自住投资投资 租金回报租金回报房屋升值房屋升值房产投资回报期望的转变：房产投资回报期望的转变：购买豪宅的，已经不考虑租金回报了，全部希望压在房价的升值上面房产投资对需求结构的影响：房产投资对需求结构的影响：既然人们买住宅很少为了居住，而是买一个金融衍生品，还分什么刚性需求与投资，投机的需求，岂不是很荒唐，试问股票有刚性需求吗?期货有刚性需求与投机需求之分吗？第11页四、市场存量巨大，流通率不高四、市场存量巨大，流通率不高存量房的流通率，是衡量二手房市场活跃度和成熟度的重要指标。存量房
11、的流通率，是衡量二手房市场活跃度和成熟度的重要指标。流通率不高：流通率不高：香港房地产市场被认为是一个成熟的市场。根据中原统计，香港私人住宅市场平均流通率约在8%左右。相比之下，内地五城市的住宅流通率整体还处于较低水平，最高的上海仅3.2%。住宅存量巨大：住宅存量巨大：目前五大城市住宅存量巨大。其中上海住宅存量规模已达到650万套，比较香港私人市场约110万套的住宅存量，上海存量房规模达香港6倍之多。一二手房市场供需不平衡一二手房市场供需不平衡：在大城市的中心区域，一手房的供应已经偏紧，但另一方面，二手房市场的存量却十分巨大，低租金回报率和空置问题一直存在。激活二手房市场，盘活空置的房源，提高
12、二手房的流通率，使购房需求部分地在二手房市场兑现，将会有效缓解供应偏紧的问题第12页五、新房价格涨幅大幅超出同期二手房，区域上甚至出现城乡倒五、新房价格涨幅大幅超出同期二手房，区域上甚至出现城乡倒挂挂2009年1月至10月，深圳和北京的新房成交均价分别累计上涨83%和54%，但同期二手房均价（报价）上涨26%，未来存在调整风险。武汉、广州、重庆新房均价涨幅略高于二手房价涨幅，但高出幅度较小；杭州、天津、上海的新房价格涨幅低于同期二手房，可能与当地中低价位新房较多上市有关，未来价位将较为稳定；以北京为例，东湖湾最新一期报价达28000元/平方米，较今年1月上涨超过80%，而同区域内同质二手房均价
13、约为21000元/平方米，涨幅约为60%；类似的还有京投快线阳光花园，由于四号线的开通，从9月的17000元上涨到目前的23500元，涨幅超过30%，而同期周边二手房（马家堡区域）涨幅不到20%。主要城市2009年10月新房和二手房均价相比1月涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统第13页六、产权和房屋质量：我国较差的房屋质量和有限的产权形式，六、产权和房屋质量：我国较差的房屋质量和有限的产权形式，进一步显现出巨大的泡沫进一步显现出巨大的泡沫同一经济水平下，中国的房同一经济水平下，中国的房屋地产价值要远低于国外屋地产价值要远低于国外房屋质量：房屋质量：中国是世界上每年新建
14、建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。据资料显示，英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命达74年。产权问题：产权问题：海外地产的土地产权形式90以上为永久业权、世代相传。在我国，住宅的土地使用权通常是70年土地使用权到期后，如果继续使用，可能还会涉及如何继续取得土地使用权的问题，比如再购买。第14页七、不可忽视的国际炒家七、不可忽视的国际炒家远期：日本远期：日本泰国泰国香港香港近期：冰岛近期：冰岛希腊希腊迪拜迪拜海南或上海或北京海南或上海或北京（三把悬在中国经济头上的利剑）（三把悬在中国经济头上的利剑）第15页专家观点专家观点李嘉诚李嘉诚“去年年初时，我曾经说过如果有闲
15、钱，可以入市买楼，但今天我不会评论楼市，而作出任何投资都要谨慎。”香港长江实业(集团)有限公司董事局主席李嘉诚先生 第16页专家观点专家观点施永青施永青“最近，我曾多次劝喻一些力有不逮的朋友，不要急于入市。当我向他们陈以利害的时候，他们好像对我的意见很受落，但转瞬间又神推鬼拥地落了订，要向亲友四处筹措资金。因此，楼价趋升的时候，市场会有很强的透支购买力的能力。九七年楼价可以升上这个高度，大体就是这个原因。”香港中原地产集团主席施永青 第17页房地产行业研究房地产行业研究基本面不改，短期泡沫巨大，即将刺破基本面不改，短期泡沫巨大，即将刺破近期发展构想重拳之后结构性特征对景瑞的经营意见基本面不改短
16、期泡沫巨大泡沫即将破灭泡沫即将破灭第18页他山之石他山之石 当前房价已在高位（特别是一线城市住宅产品），系统性风险已经显现，但是较低的利率环境和较充裕的当前房价已在高位（特别是一线城市住宅产品），系统性风险已经显现，但是较低的利率环境和较充裕的流动性掩盖了其风险度，未来随着政策的调控，风险将会被逐步显现出来。流动性掩盖了其风险度，未来随着政策的调控，风险将会被逐步显现出来。第19页泡沫即将破灭泡沫即将破灭相对加息软着陆相对加息软着陆逐渐缩紧流动性逐渐缩紧流动性政策转向，主旨明确政策转向，主旨明确供需结构近期改善供需结构近期改善第20页低利率环境，投资者乐园低利率环境，投资者乐园 历年贷款利率变动一览表（单位历年贷款利率变动一览表（单位%）调整 6月以内（含）6月至1 年 1至3年 3至5年 5 年以上2007-03-18 5.67 6.39 6.57 6.75 7.11 2007-05-19 5.85 6.57 6.75 6.93 7.20 2007-07-20 6.03 6.84 7.02 7.20 7.38 2007-08-22 6.21 7.02 7.20 7.38 7.56 2
