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1、项目商业定位和品牌定位提纲提纲 商业项目定位的基本思路 商业项目定位的几种类型 商业项目定位的参考因素 商业项目定位案例分析一一.商业项目定位的基本思路商业项目定位的基本思路 主题定位/文化定位 商业定位/业态定位 市场定位 消费者定位 功能定位 各楼层具体定位 品牌定位国际化青年城，创意产业园 购物中心、百货商场、卖场、购物街区 奢侈品市场、中高端市场、社区型商业 主力消费人群的区分；性别、年龄、职业等 对业态最基本的指导；综合了功能、市场、消费者定位的最终演绎 阐述各楼层目标人群、业态一一.商业项目定位的基本思路商业项目定位的基本思路政府对该区块的整体规划发展商的投资回报计划消费者行为调研
2、品牌商在该区域开店计划其他社会因素项目定位项目定位 综合商场 VS 百货公司二二.商业项目定位的几种类型商业项目定位的几种类型百货公司百货公司：营运商直接参与交易行为，财务特征为现金流的体现。代表：代表：百盛、大洋、金鹰等购物中心购物中心：很多独立专门店的聚集，营运商不直接参与交易行为，只力求构建有更多交易价值的交易平台，财务特征为以物业的出租租金收益作为衡量物业溢价的标准。代表代表：港汇、太古城、大悦城中国特色的综合经营中国特色的综合经营：以南京德基广场为例，在经营初期为了整体的形象和市场份额，营运商直接参与了部分店铺的经营。经过若干年的市场调试后，现在开始转型为购物中心。案例参考：万达广场
3、和万千百货、梅陇镇广场和伊势丹百货案例参考：万达广场和万千百货、梅陇镇广场和伊势丹百货 社区型商业 VS 卖场式商业二二.商业项目定位的几种类型商业项目定位的几种类型社区型商业：社区型商业：满足不超过方圆3公里内居民的生活配套。最显著的特点是餐饮与零售比例平均，面对的基本都是家庭式消费。购物交通的便捷性和一站式服务特色明显。代表：大华虎城商业，古北黄金城道一期。卖场型商业：卖场型商业：以某一个大卖场为主力店，配套以与卖场零售不冲突的商业。代表：宜家无锡他们间最大的区别就是：卖场型商业可以开在社区商业的位置，但是社区商业不一定能开在卖场商业的位置。卖场型商业本身可以聚人气，社区型商业是消费人气的
4、。旅游地产 vs 景区商业二二.商业项目定位的几种类型商业项目定位的几种类型旅游地产旅游地产的开发意义是通过旅游景点的设置带动周边房产和地价的增值。它发展的重心和未来是以地产投资为主。景区商业景区商业的意义在于满足前来景区的旅游人群的配套消费。它的发展重心还是旅游的发展。对品牌市场的了解 对各年龄层消费需求的了解 各个时段消费需求的了解 对各个地区消费者需求的了解三三.商业项目定位的参考因素商业项目定位的参考因素三三.商业项目定位的参考因素商业项目定位的参考因素1，按业种业态划分对品牌市场的了解传统传统零售零售传统的百货公司零售品牌体验体验式零式零售售APPLE 旗舰店电玩零售店零售零售主力主
5、力H&M等快销品牌Sephora等主题专营零售餐饮快餐中大型餐饮身体美容SPA康体减肥互动儿童反斗乐DIY体验馆服务主动 电子游戏 桌球等体育被动 影院娱乐居住品质提升型刚性需求型亲地生活向往型10万10-50万50万以上选择竞争区域选择目标客户目标客群主流客户为中产阶层家庭，职业类型主要以中高级白领与泛公务员为主三三.商业项目定位的参考因素商业项目定位的参考因素消费者消费者l一级消费一级消费商务宴请；品牌专卖；SPA/休闲会所；l二级消费二级消费生活配套/教育培训；主题餐饮/茶座咖吧；时尚家居/休闲购物；l三级消费三级消费特色小吃；卖场超市；各类零售专卖；12693晨练早茶早间新闻附近居民、
6、商务人士零售教育培训书店 附近居民、全职主妇、游客餐饮（中餐、西餐、快餐、特色美食）商务人士、游客 轻餐饮、零售、美容SPA、健身、书店、休闲、娱乐 商务人士、附近居民、全职主妇、游客以日时间节点为单位，将消费市场细分：主要消费群体定位：主要消费群体定位：2550岁有较高文化层次、较高收入者分时享用，使资源最大合理化利用分时享用，使资源最大合理化利用三三.商业项目定位的参考因素商业项目定位的参考因素各个消费时段的需求各个消费时段的需求12693休闲、娱乐休闲、娱乐KTVKTV、游艺城、电影院、游艺城、电影院游客游客、居民、商务人士、居民、商务人士餐饮餐饮（中餐、西餐、快餐、（中餐、西餐、快餐、
7、特色美食）特色美食）游客游客、居民、商务人士、居民、商务人士精彩夜生活精彩夜生活酒吧酒吧商务人士、商务人士、游客游客、居民、居民四、商业项目定位案例分析在所有的案例分析前，先考虑几个问题：你们印象中百货商场每一个楼层都是做什么的？为什么？你们觉得商场最好的商铺需要具备哪些条件？为什么商场的餐饮娱乐都在楼上，楼下是零售类居多呢？万物皆有规律在观察一个项目的落位之前，必须了解的：商场主出入口、主动线；商场建筑的亮点，是否有飞天梯，是否有直通道；商场动线的死角；商场的展示面；知己知彼，百战不殆案例一 西单大悦城S&K 生活几何Euromoda 麦考林LispakMEDIWELL 曼狄飞KOBO 小勃
8、Robinhood罗宾汉Giordano 佐丹奴优之良品Braxton霸狮腾I.P.ZONEErumer伊韵儿www.vaakavYalubi 雅酷比ToonslandJeanswest真维斯BENKO 缤果HOT WIND热风Baleno 班尼路Boton 波顿吉米造型Kayee 凯艺玩具Happy houseCoca Cola 可口可乐CrocodileBHG 精品超市B2 B2 前卫前卫 X-LifeX-Life1.价值高的楼层面积小的商铺居多2.有什么可以吸引你走到地下两层去购买？GIFTOUREmoi 基本生活Missha 谜尚几米形象店ShesCAMENAE 家美乐I-NAIL 爱
9、美美甲Red Earth 红地球The Face ShopMannings 万宁美丽婧Hello Kitty宝岛眼镜Missy MissiPotato&Co.La vinne 乐纷ARTBOX 爱特宝斯Aimer feel 爱美菲露Brilliant 碧丽昂Maybe Doll丁和李朴LPJ国际专业美容美发Lateajuice 鲜元素Express 天女至爱BLEUNUIT 深蓝XOXOKorres 珂诺诗DHCSephora 丝芙兰Herborist 佰草集Anubis 阿努比斯QggleAPPLE数码NiciHoya BodyAPPLE数码HOMEPLUSDaming Optical 大明
10、眼镜COLD STONEStenders 施丹兰AFU 阿芙香薰COKA HETWICEBreadTalk 面包新语Baxi 八喜109饰品H&MB1 B1 炫目炫目 GlamorousGlamorous1.最合理的动线-“回”字型ZARA 飒拉Promod 波芒得b+abEsprit 埃斯普利特Artini 雅天妮Swatch 斯沃琪City Chain 时间廊Vero Moda Classicshttp:/MUJI 无印良品Sephora 丝芙兰H&MTissot 天梭表VIS A VISGuess 古斯SIBO 诗宝Folli FollieCalvin Klein jeans卡文克莱牛仔
11、Nike 耐克HUGO BOSS 波士贝纳通/LacosteF1 F1 优雅优雅 ElegantElegant1.如何认识商场最佳价值铺位2.主力店解决形象问题3.特色主题区解决人流动线问题 2.ZARA H&M的设置代表其国际化青年城的定位3.时尚品牌聚集区和MUJI的设置解决东西两扇门入口人流较少的问题1.主门口展示；中庭边租金；边角位置带动动线ONLY 奥利Belle 百丽Eachway 艺之卉La Pargay 纳帕佳Ochirly 欧时力Javo 真我Les Pallines 俪博领MotiviEinHiroshimaSTHGE89Jinava 姿妮华Scofield 斯可飞得ZAR
12、A 飒拉Levis女装Walker OneCotton RepublicStarbucks 星巴克ARRTCOFcukH&MEITIERIMEPrich修表CITIZEN 西铁城TIME ZONEJOYIT：MODATEAFFEEeva jewelry裁衣LamentVIS A VISRebecca 贝瑞卡eccoF2 性感 Sexy1.分析该楼层的特色、价值何在2.寻找普通楼层的特色所在F3 潮流 TrendyJack&Jones 杰克琼斯Mirabell 美丽宝Azona ao2Mind BridgeG2 BlackEdc曼谷银Casio 卡西欧Lily 百合花LevisIn WearTa
13、ixaitAdidas Linear 阿迪达斯Teenie&WennieE-land 衣恋WHO.a.vG2000松山棉店Basic House百家好事Uniqlo 优衣库Love&Love/CiosiBlanc DE R.G汉堡王Gujin 古今内衣爱美丽CK Underwear 卡文克莱内衣Maniform 曼妮芬M.G.Y 曼谷银POLICEBRROLAND 比亚.罗兰Aimer 爱慕夏娃的诱惑1.如何在三楼设定主力品牌2.从三楼开始的主题零售区设置SurfaceHoneys 好俪姿E&YOU 伊可爱6ixty 8ightGOELIA 歌莉娅WESTMEND西门町MuddI.S.OBos
14、sini Style 堡狮龙IM DAVID播Betu 百图Bench Body 奔趣CelanoSo BosicebaseBauhausTeenie&WeenieUNITED COLORS OF BENETTONST&SAT 星期六Test-tubeA ENOQuiksilver/RoxyMark Fairwhale马克华菲Tony JeansThe Thing 东西CouzzleBICO 必酷Onitsuka TigerK FACTO 2YViscap 维斯凯Tb2 JeansScatCOEYPirateship 海盗船味千拉面Lovely Lace 乐礼轩princessBAN BAN疯
15、果盒子JNBY+速写Oyea 墨镜Princess 饰品LidsF4 F4 冲撞冲撞 CrashCrash1.四楼，最尴尬的楼层2.特色品牌赋予的新的生命力F5 动感 SportyKIXKappa 卡帕Reebok 锐步Converse 匡威Puma 彪马LiNing 李宁Phiten 法力滕MLDAdidas 阿迪达斯NIKE 耐克LeeLotto 乐途西单科技广场CottonfieldPony 波尼Happy dragon 龙心大悦Adidas NBA 阿迪达斯篮球店中国移动营业厅/西单营业主厅Toread 探路者Mizuno 美津侬Nike/Adidas箱包Zippo、瑞士军刀Apple
16、 苹果牛仔 哥伦比亚The North Faceknoway鞋古兰图腾PAQ箱包NIKE/ADIDAS箱包1.运动与数码的结合2.适合男生的楼层DQMr.Pizza 米斯特比萨找茶D.LitheFairwood 大快活Charme 港丽餐厅Mango Mango芒果芒果KFC 肯德基Yogen Fruz 优根芙丝Babela 巴贝拉Rbt 仙踪林SOUTH SILK ROAD茶马古道贝儿多爸爸鹿港小镇F6 F6 快乐快乐 HappyHappy1.解决高楼层到达问题飞天梯创造的双首层概念2.怎样的品牌符合年轻人约会的需求F7 F7 约会约会 DatingDating川辣汇Dolarshop 豆捞坊Gsushi 元绿寿司大长今bananaleaf蕉叶泰国餐厅桂林人Na Du 拿渡麻辣香锅 F8 F8 童真童真 ChildlikeChildlike面香居缘之味Magic experience麦吉柯魔术教学馆嘉斯猫电玩城Yoshinoya 吉野家卓翼族玩具城一品三笑Mengziyuan 蒙自源千味久品涮品天下星奇异明星梦工厂麻辣战士/韩千居电玩巴士1.主力店的设置影响整个楼层F9 F9 兴奋兴
