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1、 第第 七七 章章 土地使用权评估及建筑物评估土地使用权评估及建筑物评估 第一节第一节 土土 地地 使使 用用 权权 概概 述述 第二节第二节 土地使用权评估程序和原则土地使用权评估程序和原则 第三节第三节 土地使用权评估的成本法土地使用权评估的成本法 第四节第四节 土地使用权评估的收益法土地使用权评估的收益法 第第 一一 节节 土土 地地 使使 用用 权权 概概 述述一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权二、土地的分类及其特性二、土地的分类及其特性 （一）土地资产的分类（一）土地资产的分类 1 1、按社会经济用途、按社会经济用途 2 2、按经济地理位置、按经济地理位置 3 3、按所有权归属
2、、按所有权归属 4 4、按利用程度、按利用程度 5 5、按开发程度与开发趋势、按开发程度与开发趋势（一）特征（一）特征 1 1、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化 2 2、地价是权益价格、地价是权益价格 3 3、土地具有增值性、土地具有增值性 4 4、地价与用途相关、地价与用途相关 5 5、地价具有个别性、地价具有个别性 6 6、地价具有可比性、地价具有可比性（二）种类（二）种类 1 1、基准地价、基准地价 2 2、标定地价、标定地价 3 3、交易底价、交易底价 4 4、市场交易价、市场交易价 5 5、课税价格、课税价格 第第 二二 节节 土地使用权评估程序和原则土地使用权评估程序和原则
3、一、程序一、程序（一）明确委托项目的基本事项（一）明确委托项目的基本事项（二）制定评估作业计划（二）制定评估作业计划（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案 1 1、国有土地使用权证书、国有土地使用权证书 2 2、国有土地使用权转让合同、协议、国有土地使用权转让合同、协议 3 3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文、政府有关部门关于土地使用权问题的批文 4 4、土地使用权获取途径、方式等背景资料、土地使用权获取途径、方式等背景资料 5 5、地产规划资料、地产规划资料 6 6、地产状况资料、地产状况资料 7 7、其他资料，如规划图，交通图等。、其他资料，如规
4、划图，交通图等。（四）撰写报告（四）撰写报告二、地价评估的原则二、地价评估的原则 （一）替代原则（一）替代原则 （二）最有效使用原则（二）最有效使用原则 （三）合法原则（三）合法原则 第第 三三 节节 土地使用权评估的成本法土地使用权评估的成本法一、基本思路一、基本思路二、适用范围二、适用范围三、计算公式三、计算公式土地价格土地价格=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费 +利润利润+土地增值收益土地增值收益四、操作步骤四、操作步骤（一）计算土地取得费用（一）计算土地取得费用 1 1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织、征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用的费用 2 2、
5、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁费费（二）计算土地开发费（二）计算土地开发费 1 1、基础设施配套费、基础设施配套费 2 2、公共事业建设配套费用、公共事业建设配套费用 3 3、小区开发配套费、小区开发配套费（三）计算投资利息（三）计算投资利息 （四）计算投资利润（四）计算投资利润（五）土地增值收益确定（五）土地增值收益确定 五、应用举例五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩迁、青苗补偿费用
6、和耕地占用税）为每亩10万元，万元，土地开发费用为每平方公里土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增，当土地出让增值率为值率为15%，银行贷款年利率为，银行贷款年利率为6%，试评估该，试评估该土地的价格。土地的价格。该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费用）计算土地取得费用 土地取得费土地取得费=10万元万元/亩亩=150元元/平方米平方米（2 2）计算土地
7、开发费用）计算土地开发费用 土地开发费土地开发费=2=2亿元亿元/平方公里平方公里=200=200元元/平方米平方米（3 3）计算投资利息）计算投资利息土地取得费的记息期为土地取得费的记息期为2 2年，土地开发费为分段均匀投入，年，土地开发费为分段均匀投入，则：则：土地取得费利息土地取得费利息 =150 =150XX（1+6%1+6%）2 ）-1=18.54-1=18.54（元元/平方米）平方米）土地开发费用利息土地开发费用利息 =200 =20035%35%（1+6%1+6%）1.51.5-1-1+200+20065%65%（1+6%1+6%）0.50.5-1-1）=10.23=10.23（
8、元（元/平方米）平方米）（4 4）计算开发利润）计算开发利润 开发利润开发利润=（1 1）+（2 2）X10%=35X10%=35（元元/平方米）平方米）（5 5）计算土地价格）计算土地价格土地价格土地价格=（1 1）+（2 2）+（3 3）+（4 4）X X（1+15%1+15%）=（150+200+18.54+10.23+35150+200+18.54+10.23+35）X X（1+15%1+15%）=413.77 =413.77（元元/平方米）平方米）该宗地单价为该宗地单价为413.77413.77（元元/平方米），总价为平方米），总价为32065503206550元元 第第 四四 节节
9、 土地使用权评估的收益法土地使用权评估的收益法一、基本思路一、基本思路二、适用范围二、适用范围三、纯收益三、纯收益（一）纯收益的含义（一）纯收益的含义（二）客观总收益（二）客观总收益（三）客观总费用（三）客观总费用四、资本化率四、资本化率（一）资本化率的实质（一）资本化率的实质（二）求取资本化率的方法（二）求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法。纯收益与售价比率法。2.安全利率加上风险调整值法。安全利率加上风险调整值法。3.各种投资风险、收益率排序插入法。各种投资风险、收益率排序插入法。（三）资本化率的种类（三）资本化率的种类 1.综合资本化率。综合资本化率。2.建筑物资本化率。建筑物资本
10、化率。3.土地资本化率。土地资本化率。五、计算公式五、计算公式（一）纯收益不变（一）纯收益不变 1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：下计算式：P=A/R 2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：下，有以下计算式：P=A/r1-1/(1+r)n 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：下，有以下计算式：P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变二）纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益。其基本公式为：无限年期收益。其基本公式为：P=
11、i=1i=1t tAi/(1+r)Ai/(1+r)i i+A/r(1+r)+A/r(1+r)t t 2.2.有限年期收益。其计算公式为：有限年期收益。其计算公式为：P=P=i=1i=1t tAi/(1+r)Ai/(1+r)i i+A/r(1+r)+A/r(1+r)t t1-1/1-1/（1+R1+R）n-tn-t （三）纯收益按等差级数变化（三）纯收益按等差级数变化 1.1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式：P=A/r+B/rP=A/r+B/r2 2 2.2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限在纯收益按等差
12、级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式：P=P=（A/r+B/rA/r+B/r2 2）1-1/1-1/（1+r1+r）n n-B/r-B/r*n/(n/(1+r1+r）n n 3.3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式：P=A/r-B/rP=A/r-B/r2 2 4.4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式：P=P=（A/r-B/rA/r-B/r2 2）1-1/1-1/（1+r1+r）n n+B/r+
13、B/r*n/(n/(1+R1+R）n n (四四)纯收益按等比级数变化纯收益按等比级数变化 1.1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式：P=A/(r-s)P=A/(r-s)2.2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式：P=A/(r-s)1-P=A/(r-s)1-（1+s1+s）/(1+r)/(1+r)n n 3.3.在纯收益按等比级数递减在纯收益按等比级数递减，收益年期无限收益年期无限的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式
14、：P=A/(r+s)P=A/(r+s)4.4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式：P=A/(r+s)1-P=A/(r+s)1-（1-s1-s）/(1+r)/(1+r)n n （五）已知未来若干年后地产价格的条件下，（五）已知未来若干年后地产价格的条件下，有以下计算式：有以下计算式：P=A/r1-1/(1+r)P=A/r1-1/(1+r)t t+Pt/(1+r)+Pt/(1+r)t t 六、操作步骤六、操作步骤 （一）计算总收益（一）计算总收益 （二）计算总费用（二）计算总费用 （三）计算土地纯收益（三）计算土地
15、纯收益 （四）确定资本化率（四）确定资本化率 （五）计算地价（五）计算地价七、应用举例七、应用举例例例1.1.有一宗土地，土地使用权出让年期为有一宗土地，土地使用权出让年期为5050年，年，资本化率为资本化率为10%10%，预计未来前，预计未来前5 5年的纯收益分别为年的纯收益分别为1515万元、万元、1616万元、万元、1818万元、万元、1515万元、万元、2020万元，从万元，从第六年开始，纯收益大约可以稳定在第六年开始，纯收益大约可以稳定在2525万元左右，万元左右，试评估该宗土地的收益价格。试评估该宗土地的收益价格。解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有解：根据纯收益在若干年后保
16、持不变，且收益有限年期的计算公式：限年期的计算公式：P=15/P=15/（1+10%1+10%）+16/+16/（1+10%1+10%）2 2+18/+18/（1+10%1+10%）3 3+15/+15/（1+10%1+10%）4 4+20/+20/（1+10%1+10%）5 5+25/+25/（1+10%1+10%）5 5*1-1/1-1/（1+10%1+10%）50-550-5 P=216.1 P=216.1（万元）万元）例例2.2.有一宗地产，目前的纯收益为有一宗地产，目前的纯收益为5050万元，资本万元，资本化率为化率为5%5%，若（，若（1 1）未来各年的纯收益将在上一）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加年的基础上增加1 1万元；（万元；（2 2）未来各年的纯收益）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长将在上一年的基础上增长1%1%。试分别评估两种情。试分别评估两种情况下的地产收益价格。况下的地产收益价格。解：根据纯收益按等差级数递增和等比级数递增解：根据纯收益按等差级数递增和等比级数递增的计算公式：的计算公式：（1 1）P=50/5%+1/P=50/5%+1/（5%5%
