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1、LOGO小户型研究报告小户型研究报告LOGO目目 录录市场篇市场篇1产品篇产品篇2策略篇策略篇3LOGO第一部分、市场篇第一部分、市场篇LOGO内容结构树内容结构树宏观市场背景宏观市场背景北京小户型市场发展回顾北京小户型市场发展回顾市场现状市场现状供应市场分析供应市场分析需求市场分析需求市场分析供应区域分析供应区域分析供应量分析供应量分析各区域小户型各区域小户型项目特征比较项目特征比较需求客群分析需求客群分析需求特点分析需求特点分析其他城市发展借鉴其他城市发展借鉴市场趋势及建议市场趋势及建议市场篇市场篇LOGO宏观市场背景宏观市场背景中国现有的经济发展模式及高速的城市化进程为大型城市的小户型发
2、展奠定了基础。把高收入者流向郊区，而把中低收入者留在城区，城市的规划发展需要小户型这种过渡产品。中国目前的经济发展水平对低总价的小户型起到了推动的作用。市场篇市场篇LOGO北京小户型发展回顾北京小户型发展回顾时期时期时间时间说明说明消费特点消费特点代表楼盘代表楼盘混沌期2000年以前多是开发商边角余料的异性面积而成自住萌芽期2000年2003年以CBD及其东延线、中关村等板块引领小户型作为楼盘主力正式推出SOHO办公、自住，超过50%为投资型买家金典花园、建外soho、绿景苑solo、荣丰2008发展期2003年2006年小户型概念及产品内涵都得到升华和改进，出现第一次热销投资、自住炫特区、非
3、常男女、SOLO高潮期2007年今大陆股市的复苏以及日益渐高的房价使低总价的小户型成为老百姓投资自住兼备的热销产品办公、投资、自住万科金阳、辉煌国际市场篇市场篇LOGO供应市场分析供应市场分析一、项目数量统计：一、项目数量统计：目前北京在售小户型项目目前北京在售小户型项目3131个，以下将对这个，以下将对这3131个项目进行分析个项目进行分析区域区域朝阳朝阳海淀海淀昌平昌平丰台丰台宣武宣武总计总计项目个数18434231所占比例58%13%10%13%6%100%市场篇市场篇评析：评析：朝阳区是小户型项目供应量最多的地区，海淀与丰台区持平。LOGO供应市场分析供应市场分析二、各区体量分析二、各
4、区体量分析区域区域朝阳朝阳海淀海淀昌平昌平丰台丰台宣武宣武总计总计面积（万）86.327113.767222.624926.03154.9152153.6660所占比例56.2%9%14.7%16.9%3.2%100%评析：评析：朝阳仍旧是供应量最多的地区。有些地块由于单位面积较小，所以项目虽多但开发体量较少。市场篇市场篇LOGO各区域小户型项目特征比较各区域小户型项目特征比较区域区域区域环境区域环境主要分布片区主要分布片区价格分布价格分布产品类型产品类型与周边非小户型与周边非小户型产品价格比较产品价格比较发展趋势发展趋势市中心（二环内）政治、金融、文化中心，商务集中地东四、西单，金融街、西直
5、门、东直门，广渠门，宣武门等25000元/平米多为酒店式及商务公寓周边楼盘开发多为高层，两者差异不大土地供应稀少，旧城改造逐步完成，小户型开发量少城东成熟经济中心，商务办公集中地建国门、CBD、朝阳公园、百子湾、朝阳路沿线14000元22000元/平米多为酒店式公寓及商务公寓价格一般略高于周边中档住宅产品成熟区域带动小户型需求，今后一段时期仍将是小户型开发热点城北成熟富人区，成熟生活氛围，奥运地铁经济热点板块亚运村、北四环沿线、北苑路沿线、望京等10000元18000元/平米一般电梯公寓价格一般略高于周边中档住宅产品开发热点地段，短期新增项目多，伴随5号线开通，升值潜力较大城西成熟社区、成熟科
6、技教育区、风景区西三环及其延长线、中关村10000元15000元/平米一般电梯公寓单价差异不大土地供应有限，开发量不大城南区域发展较晚，物流集散地南三环沿线，南四环内9000元13000元/平米住宅小区价格高于周边住宅产品随着南部区域发展及热点的增多，小户型开发将具有较大空间评析：城东、北的朝青、亚奥及仍将是小户型开发首选之地，但南城区域经济的逐步发展，评析：城东、北的朝青、亚奥及仍将是小户型开发首选之地，但南城区域经济的逐步发展，区内热点的逐步增多，将为小户型的开发提供机会。区内热点的逐步增多，将为小户型的开发提供机会。市场篇市场篇LOGO市场篇市场篇供应市场分析供应市场分析二、开发规模分析
7、二、开发规模分析评析：评析：56%的小户型项目体量在2万5万平方米，其中24万项目居多，占近三成比例。1万以下项目较少。LOGO供应市场分析供应市场分析二、个盘总户数分析二、个盘总户数分析评析：评析：户数集中在100500区域，占到总体的70%以上，主要分布在城北和城东较多。市场篇市场篇LOGO 综合分析可以看出，北京小户型体量以综合分析可以看出，北京小户型体量以2 2万万5 5万规模居多，万规模居多，这类项目多为小高层，户数在这类项目多为小高层，户数在300300500500左右，多分布在市中心、左右，多分布在市中心、城东和城北较繁华地段。但由于受到地块限制，只能小面积进行城东和城北较繁华地
8、段。但由于受到地块限制，只能小面积进行开发。虽然占地小，但其户数却与中等小区接近，表现为小户型开发。虽然占地小，但其户数却与中等小区接近，表现为小户型的高密度。由于受地价及造价等因素影响，开发成本太高，多采的高密度。由于受地价及造价等因素影响，开发成本太高，多采用底墒用底墒+住宅的，利用上铺收回成本。住宅的，利用上铺收回成本。供应市场分析供应市场分析二、综合分析二、综合分析市场篇市场篇LOGO市场需求分析市场需求分析 本篇的研究，需要对北京小户型市场进行一次详细市本篇的研究，需要对北京小户型市场进行一次详细市场调查，抽取有效样本进行数据分析。由于时间与精力的场调查，抽取有效样本进行数据分析。由
9、于时间与精力的关系，本篇只列出调查内容及分析结果框架，待调查后逐关系，本篇只列出调查内容及分析结果框架，待调查后逐步对内容进行补充，对结果进行讨论。步对内容进行补充，对结果进行讨论。市场篇市场篇LOGO一、需求客户分析一、需求客户分析 客户购房用途分析：客户购房用途分析：市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析LOGO自住型客户自住型客户特征特征a.刚就业或外地调入的年轻人经济实力弱但急需解决住房问题b.单身白领、漂一族手头积蓄不多，习惯超前消费，喜欢独立居所和个人空间c.中低收入阶层没有能力购买大户型，倾向于紧凑实用小户型d.老年客户子女不在身边不需太大空间投资型客户投资型客户特征特征a.本地投
10、资者小户型可以相对较低的投入获得较高的回报，相比储蓄、金融证券股票等投资，具有风险小，收益稳定，变现快等特点b.异地投资者由于工作关系暂居外地，选择小户型可租可售，还可获得一定会报市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析二、客户分类比较二、客户分类比较LOGO市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析三、客户背景分析三、客户背景分析1 1、性别、性别LOGO市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析三、客户背景分析三、客户背景分析LOGO市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析三、客户背景分析三、客户背景分析LOGO市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析三、客户背景分析三、客户背景分析LOGO市场篇市场篇市场需求分
11、析市场需求分析三、客户背景分析三、客户背景分析LOGO市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析四四、需求特征分析、需求特征分析LOGO市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析四四、需求特征分析、需求特征分析LOGO市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析四、需求特征分析四、需求特征分析LOGO市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析三、客户背景分析三、客户背景分析LOGO市场篇市场篇市场需求分析市场需求分析三、客户背景分析三、客户背景分析LOGO市场需求分析市场需求分析市场篇市场篇 购买区域购买区域第一购买区域第一购买区域第二购买区域第二购买区域第三购买区域第三购买区域市中心市中心（二环内）（二环内）城东城东
12、城南城南城西城西城北城北居住区域居住区域LOGO市场趋势及建议市场趋势及建议影响因素影响因素趋势趋势城市影响力城市影响力首都北京作为一级国际化大都市，外来及流动人口极多，对小户型的需求量也较大，式小户型发展的利好因素。市政规划市政规划北京旧城改造逐步推进，且对古都的保护使市内新建筑用地稀少，但日益扩大的人口流动性和郊区化发展趋势是小户型开发的重要影响因素。投资回报投资回报投资回报率较高，租金能够基本满足商贷月还。产品设计产品设计户型面积以4060平米一居为主要去划区间；精装产品最受青睐；功能全面。后续服务后续服务较为高端的物业服务、完全贷租约形式出售，后续酒店式经营。LOGO第二部分、产品篇第
13、二部分、产品篇LOGO产品篇产品篇内容结构树内容结构树产品外延产品外延内部环境内部环境建筑外观建筑外观配套设施配套设施物业管理物业管理产品内涵产品内涵面积分布面积分布户型结构户型结构产品概念产品概念规划设计规划设计LOGO产品篇产品篇规划设计规划设计作好尽端单元设计，增加住宅套数作好尽端单元设计，增加住宅套数设计原则设计原则选址选址通过规划布局提高小区容积率通过规划布局提高小区容积率保证良好的居住环境保证良好的居住环境以人为本搞好交通组织以人为本搞好交通组织创造良好的室外景观环境创造良好的室外景观环境关于生活设施配套关于生活设施配套LOGO产品篇产品篇内部环境内部环境小户型的环境多利用周边自然
14、环境进行建造，自身建设的园林景观及人造景观小户型的环境多利用周边自然环境进行建造，自身建设的园林景观及人造景观等较少。等较少。其环境综合为以下几方面：其环境综合为以下几方面：无成套大型绿化景观及人造景观，其楼盘宣传以及使用景观多为自然景观周边环境具有交通方便，办公环境好，知名景点或街区等特点周边商业气氛浓厚，人流量大，一般为临主要交通要道以及区域主要商圈等区内环境一般较好，开发小户型多与前期普通住宅或大型社区配套实现共享LOGO建筑外观建筑外观产品篇产品篇经调查，北京市场小户型项目建筑外观存在以下特点：经调查，北京市场小户型项目建筑外观存在以下特点：评析：随着城市现代化的发展，消费者住宅建筑外
15、观的审美要求越来越高，尤评析：随着城市现代化的发展，消费者住宅建筑外观的审美要求越来越高，尤其是以高档时尚自居的酒店式小户型公寓，建筑外观设计的美观与否，直接决其是以高档时尚自居的酒店式小户型公寓，建筑外观设计的美观与否，直接决定了项目的整体形象和档次定了项目的整体形象和档次。建筑外观因素建筑外观因素市场情况市场情况建筑造型多为单栋或裙楼+塔楼设计建筑色彩色彩较为跳跃，尤其商业项目建筑风格风格明快，现代感强建筑用材一般外墙多采用瓷砖贴面，酒店式公寓采用玻璃幕墙LOGO产品篇产品篇配套设施配套设施经调查，北京市场小户型项目配套方面存在以下特点：经调查，北京市场小户型项目配套方面存在以下特点：配套
16、因素配套因素市场情况市场情况会所半数小户型没有会所，一部分与开发商大型社区共享会所绿化区内只有部分人造景观，大部分根本无绿化商业设施90%以上小户型下层为商铺其他在配套中具有与其他社区共享的优势，比如城铁、公园、CBD等评析：小户型配套与非小户型住宅配套相比并不完善，这与需求特性有较大关系，评析：小户型配套与非小户型住宅配套相比并不完善，这与需求特性有较大关系，小户型客群更多是关注周边大环境的配套。小户型客群更多是关注周边大环境的配套。LOGO物业管理物业管理产品篇产品篇经调查，北京市场小户型物业管理方面存在以下特点：经调查，北京市场小户型物业管理方面存在以下特点：服务项目服务项目内容内容说明说明常规服务安全防护体系、公共环境维护、公共设施维护、车库、车辆管理、安防网络管理、邮件托收除常规服务外，酒店式及商务公寓更增加了商务服务内容商务服务代办国内外旅游、打印、复印、传真服务、承办商务会议、商务信息提供体贴服务代管房屋、车辆清洗、家庭保洁、送洗衣物、代管物品、订送餐服务、影碟租赁、代订票服务、报刊、杂志订阅、特色家政服务特色服务绿化服务、礼仪服务等LOGO第三部分、策略篇第三部分、策略
