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1、（别墅类）调研模板前期定位探讨服务纲要服务内容第一阶段：提交项目市场及产品定位报告一、项目界定1.项目所在区域及地理位置D分析项目所处区域的城市功能分区，产业特征及人口分布等等；2）项目周边的主要公建设施，特定历史文化条件等；2.项目经济技术指标1）明确项目土地性质和相关限制条件；3.项目交通网络（车行、人行条件考察）1）调查分析项目的车行道路状况及车流进入项目的动线是否顺畅；2）调查分析项目周边的公交系统并考察人流进入项目的路途是否顺畅；4.地块状况、周边环境及配套1）地块内状况、项目四至状况、周边环境、区域认知等；2）主要具有哪些配套，包括商业、医疗、教化等相关配套；5.项目所处区域发展定
2、位1）项目所处区域规划（包括人口、商业、交通等方面的规划）以及重大建设项目的影响；6.企业追求目标1）现有初步开发目标的理解2）树立并体现开发商开发理念3）充分利用甲方现有资源项目界定目的：初步界定项目的优劣势，处于何种市场类型。为市场探讨产品定位供应基础方向。二、房地产市场概况1.市场板块划分及各板块特征概述配图，板块特征包含但不限于产品特征、购房者特征等。2.土地市场概况近年来（至少3年）全市及各板块土地市场、及其中住宅用地市场主要指标（包含但不限于供应量、成交量、平均容积率、平均地价、平均楼面价、成交价相比底价的涨幅等）。将来（一年半内）土地供应预料（如将来供应量、价格、区域分布）3.房
3、产市场概况1）开发投资：近年来（至少3年）全市及各板块房地产、及其中住宅开发投资状况（包含但不限于投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、空置率等指标）。2）市场供求：近年来（至少3年）全市及各板块房地产、及其中住宅市场供应量、销售量、供求比、价格等。对住宅市场进行细分统计（如一般公寓、别墅、花园洋房等）3）将来趋势预料：结合土地供应预料结果、供求状况趋势等，预料将来（一年半内）市场走势（如供应、需求、价格、板块特征）。三、区域房产市场分析1.区域概况（一）区域土地利用及配套现状D区域现状描述，配土地利用现状图2）区域交通和生活配套现状：配图标示配套要素，交通包括区域内交通和连接市中心区及周边
4、区域的交通，生活配套包括但不限于商业、医疗、教化、休闲消遣、景观环境等。（图上标出本项目所在地）（二）区域总体规划1）区域发展定位和发展方向2）区域规划图（主要是功能分区和布局），说明规划期，并对规划实现的可能性进行肯定的评估。（三）区域交通及生活配套规划配图标示配套要素，交通包括区域内交通和连接市中心区及周边区域的交通，生活配套包括但不限于商业、医疗、教化、休闲消遣、景观环境等。（图上标出本项目所在地）说明规划期，并对规划实现的可能性进行肯定的评估。2.区域房地产市场探讨（一）供应量探讨1）区域房地产市场综述2）在全市的地位分析区域市场在市内各项指标（包括但不限于供应面积、套数，成交面积、金
5、额、套数，供求比，成交价、成交平均套面积、平均套总价等）的排名状况及发展趋势。3）区域项目状况逐一介绍区域目前在售楼盘的规模、开发总量、产品类型、售价、销售状况等；并进行统计。4）分析区域的潜在供应分别统计处在定位阶段（即较长时间后上市）的项目与处于销售打算期（即较短时间内上市）的项目，预料将来短期和中长期的区域供应量及产品形态。（二）产品探讨1）按类型分析分析区域内目前在售各类型产品（如酒店式公寓、多层一般住宅、高层小高层一般住宅、花园洋房、联排别墅、独立别墅等）的特点、供应状况、售价、销售状况等，对适于本项目的产品类型进行具体分析。2）按档次分析分析区域内目前在售各档次产品（依据区域实际状
6、况，将项目区分为若干档次）的供应状况、销售状况、售价、和特点，重点分析与本案拟开发档次相近的产品市场状况。（）竞品案例分析D本案的主要竞品项目状况类别项目1项目2项目3项目4平均售价目前售价价格改变过程开发规模产品形式平均容积率首次开盘时间目前消化率（按套数和按面积）平均消化速度（以月为单位的消化面积和套数）成交客户分析2）区域内表现最好个案具体状况包括但不限于项目基本状况、产品状况、销售状况、客户状况等。（配图）3）附图项目周边楼盘个案分布图，其中将来主要竞争楼盘要配置现场图片。（四）区域客层探讨（此部分为报告第一大重点，在调研中结合各类访谈形式）1）区域客层探讨a）探讨市场竞品客群的基本特
7、征：包含但不限于客户来源、家庭结构、置业类型、购房用途、年龄、身份、收入状况及价格承受力等。b）探讨市场竞品客群的需求特征：包含但不限于购房关注点排序、产品力偏好、车位和配套偏好、主要消化户型及面积、购买竞争项目缘由等。c）各档次产品目标客层特征及辐射范围（建立在竞品项目的探讨及全市的趋势特征上）。d）各类型产品目标客层特征及辐射范围（建立在竞品项目的探讨及全市的趋势特征上）。2）典型项目客层探讨a）客群的基本特征:包含但不限于客户来源、家庭结构、置业类型、购房用途、年龄、身份、收入状况及价格承受力等。b）客群的需求特征：包含但不限于购房关注点排序、产品力偏好、车位和配套偏好、主要消化户型及面
8、积、购买竞争项目缘由等。（五）结论1）区域市场在整体市场的地位及发展态势2）区域市场发展趋势从将来（短期和中长期）产品供应量、产品形态、预期售价、客群构成等角度对区域市场的发展趋势作出预料。3）本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价限制4）本案在区域内开发市场潜力服务内容其次阶段：提交项目物业发展规划建议书报告1.本项目在区域市场内的SWOT分析重点是分析在区域市场内的机会点和威逼点2.目标客户定位D目标客群的基本特征：包含但不限于客户来源、家庭结构、置业类型、购房用途、年龄、身份、收入状况及价格承受力等。2）客群的需求特征：包含但不限于购房关注点、产品力偏好、购买方式、主要诉求
9、点等。3 .产品配比建议提出对户型类型、面积标准、不同类型产品的比例的建议，并进行多方案比较分析。某一方案结论如下表格形式：产品类型占地（万M2）容积率建筑面积户型（M2）套数面M2)所占比例套所占比例合计注：某一产品类型可能包含若干个户型，则会分别列出；户型会说明面积和几房。4 .价格定位建议价格定位与分析，包括总价与单价，并与周边项目进行比较。本项目价格建议参考如下表格形式：产品类型户型（M2）建筑面积（万M2）均价（元/M2）总销（亿元）合计5.项目定位建议结论项目定位建议的结论综合，可参考如下表格形式：类别产品类型A产品类型B产品类型C产品类型D对应客户客户要求主力面积段（平米）建议户型及比例四、产品其他建议1.项目规划分析与建议规划指导原则整体配比与功能分区规划排布2.建筑风格分析建议1）风格选择分析色调立面处理其他细微环节2）相关建议针对提出的建议，供应参考图片和简要说明。5 .景观环境建议1）结合基地与周边进行景观环境资源分析2）项目景观环境营造的目标分析3）方案分析与建议边界场所出入口通道标记周边4.健康节能方面的建议建筑节能的市场需求分析相关标准分析常见建筑节能材料与技术介绍本项目健康节能方面的卖点建议5.硬件配置与智能化建议安防系统建议信息网络与信息管理建议6.小区配套建议不同物业类型（产品类型）的配比建议7.物业管理建议服务方式建议服务内容建议
