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1、HF公司房地产项目创业计划书目录一、项目概述1二、前期调研2(一)购房意向调查2(二)调研对象4三、项目市场分析及定位4()项目市场分析4(二)项目市场定位5四、项目介绍5五、运营模式6六、项目营销策略6(一)产品策略6(二)价格策略6()渠道策略7(四)促销策略7七、财务分析7(一)投资计划7(二)财务预算7八、团队介绍10九、项目完成预期成果H十、其他说明Il一、项目概述本项目位于威宁县民政宾馆片区，威宁草海的边沿，区位优势突出。规划范围为威宁县金岭蓝湾居住小区，该区域东西长约630米，南北长约227米，总用地面积约210亩。规划用地面积：140267.9平方米，地块基本呈矩形；规划范围内
2、均为建设用地，有少许农居，该地块地势高差起伏很大，最大高差约32米。由于项目地理位置的稀缺性，项目规划主要为高端住户提供格调高雅、环境优美、设施完善、品质优良的住宅小区。利用项目为坡地，规划中显山露水，依山就势，让更多的景观面留给了住户。规划充分依据原有地形地貌，避免大面积开挖对原有生态的破环，同时依据地形坡地，设计让更多的住户能看到草海。坡地有高差，做到户户有景的机会，比平地来做设计就更加理想。户型多样，满足各类人员需求。从87-146平米的平层、154-240平米的花园洋房到240经典居家到五房的豁达奢华均有设置。二、前期调研为了更好地迸行市场调查，项目开发商聘请了专业的市场调研机构，对不
3、同的客户采取了不同的调查方式。在整个调查中采用访谈和问卷相结合的方式，问卷的编制和访谈提纲都经过开发商审核。对于高端客户，调研机构通过跟受访者深入交谈的而力争获取最为全面、最为真实的调研信息。(一)购房意向调查1.若您在两年内有购房计划，请问您会选择什么样的产品？图2-1项目产品类型产品类型的选择方面,多层成为受访者们的首选,其实是洋房,再次是高层。而别墅在威宁关注度较弱。根据调查了解，高层在威宁不易受购房者所接受的原因主要是因为担心电力不稳而影响居住。此外，较高收入的购房者普遍多会选择洋房，但从威宁现有市场产品来看，洋房产品较少。因此，建议在本项目开发建设可引进洋房产品类型，填补这一市场空白
4、的同时，进而增强项目的品质感及居住的舒适度。2 .您希望您居住的社区内，园林环境以什么为主？图22配套园林环境配套园林环境从以上数据来看，树木、草皮为主的园林景观被普遍接受。相对来讲，大众通常喜爱的水景却不被受众看好。主要原因在于：一是大众普遍认为威宁的水质较差；二是威宁现有市场上，物业管理的服务品质跟不上，而致使大众担心水景后期的维护问题。结合项目自身情况及市场情况来看,建议本项在园林的打造上,以树木、草皮、水景及小品等要素综合考虑，但水景面不宜太大，以小型的旱地喷泉的形式来衬托园林的整个氛围。3 .若您居住的社区内配备幼儿园，比周边项目高出200元11?您能接受吗？图2-3配套幼儿园据了解
5、,表示不能接受的受访者主要基于以下考虑:第一,随着新区的发展，教育等配套设施将会更加完善。第二，幼儿园基本都有接送服务，即使不在社区幼儿园也不必担心孩子的接送问题。第三，也有部分表示不接受的受访者反映如果比周边项目高出200元/平米不太合理，如果100元/平米不可以接受。因此，在社区内配备幼儿园是购肉者所需。而40万方的大社区也应该配备这个的配套设施。4.影响您选择底子的因素有哪些？影响因素图2-4住居的影响因素调查数据显示：影响购房者选房的四大因素依次为：周边配套、价格、社区景观、交通，而对开发商的实力、口碑的关注度较低。这也印证了威宁楼市正处于起步期，购买者的购房素质整体还有待提高。因此，
6、本项目在开发建设中要着重考虑社区配套的合理配备及社区景观环境的打造，才能进一步实现项目的溢价。(二)调研对象此次调研过程中，由于受到目标访谈单位/企业性质的限制，受访者多为男性，占总人数的79%;女性受访者仅在总人数的21%。26-30岁的受访者为本次调研的主要群体，其次为年龄段在31-35岁的受访者。由此可见，26-35岁之间的受访者占到本次调研总人数的65%。而这一群体又是社区的中竖力量，也是目标购用群体的主力军。因此，本次调研的结果更趋于本项目标客户的真实心理预期，也将为本项的开发建设提供更为合理的建设意见。三、项目市场分析及定位(一)项目市场分析1.市场发展趋势光电显示、1.ED和光伏
7、产业初步形成集群，新能源汽车及配件研发制造初具基础，获“国家新型工业化产业示范基地”称号。JX产业经济强劲，居民消费能力居全市前列，但传统住宅消费偏向中大户型。因此，在JX房价近两年持续上升的背景下，JX区域中大户型仍保持较高销售率。根据顺德区统计资料显示，目前该区域的私营业主达到了3万多家，按照每家企业锁定高管3人计算，有9万高端的需求，如果按40%的需求量计算的话,约有4.8万套的住宅需求，而截至2015年底，JX区域总建筑面积不足400万平方米,总套数不足8万套,结合公务员群体,该市场存在的改善型的住房等因素，故该市场的存在供不应求的空间。2 .市场需求分析JX商品住宅市场早期发展缓慢，
8、产品舒适度低，导致大量高端消费群体外流。未来，只要将HF公司的绿色理念在佛山的大背景下，强力在JX地区推进，将会带来一大批的佛山忠实客户为先锋，带动当地企业主，白领，JX当地居民的热捧。在品牌开发商进驻及产品素质提升的环境下，JX高端消费力将受到激发。3 .竞争对手分析由于威宁市场较小，故选取威宁具有代表性的项目进行分析，并以此来寻找市场的空白点。选取标准：第一，地理位置相近，资源优势相同。第二，目前威宁的中高端项目。第三，威宁市场反映较好的项目。第四，老城区的代表项目。第五，主要以商业为主的项目。基于上述的标准，最后选择了高原明珠项目。该项目是JX项目最直接的竞争对手，除地段相近外，中高楼层
9、可直观草海，目前一期基本售罄,二期高层预计7,8月份开售。该项目除占据直观草海的优势外，主动城市化，打造完善的社区配套及领先威宁市场的园林景观分流客户。规划叠水作为社区主入口景观，且可通过景观轴直达草海。社区临近草海一面，规划蝶式局层，最大限度。（二）项目市场定位1.项目的总体定位JX房地产市场变革背景下，区域住宅产品升级将会成为未来最显著的变化，高品质居住性住宅产品将会获得更大的发展空间。本项目致力于开发高品质住宅精品，这与JX房地产项目的使命和发展目标也是相吻合的。4 .住宅项目的定位本住宅项目定位于高端精品公寓。从入户门禁、公寓大堂，到室内家具、直营水系统等，本项目致力于打造一个以“高品
10、质居住物业”为目标的高端社区，会所功能以更好的服务于业主的生活为核心目标，同时以完善业主生活需求为根本O5 .商业项目的定位商业项目的目标主要是建立符合社会生活对应的商业街区。因新区人气不旺,基础设施不完善，缺乏商业氛围，较难引进商家入驻。大型商业或集中性商业对资金和项目住宅区会有较大的影响。加上项目附近的大型商业已能基本满足住户需求，而休闲类的风情街在附近还是一个空白。为减少对住宅住户的影响，将通过打造两层的风情商业街，把项目住宅和沿街商业结合在一起。四、项目介绍工程规划用地面积140267.9平方米，区域东西长约630米，南北长约227米，总用地面积约210亩。项目容积率3.5,规划面积5
11、4万平米，居住户数3962户，约1.4万人，绿地率35.8%建筑密度只有23.8%,停车位1352个，是威宁房地产开发项目中最大的楼盘之一。项目北临威双大道、东临凤山路，南临著名风景区草海，项目整体面向草海，是威宁新区中唯一可平地观海的房地产项目。在威宁新区中是大家公认的风水宝地。项目内设立有两个公交车站，大大方便了业主出行。本项目开发商HF房地产开发有限责任公司发展历程长，在HF房地产市场耕耘多年，熟悉当地政策。公司通过一系列楼盘的开发，取得了社会的认可。同时该公司组织结构完善,人员结构合理,公司拥有一批经验丰富的技术和营销人员,战斗力强，这些都是项目能够成功的基本条件。五、运营模式JX房地
12、产项目的基本运营模式为：住户、写字楼统一租赁、统一服务、统一宣传、统一管理。为了保证资金的快速回笼,本项目拟采取租售结合的经营模式，按照商铺销售与出租2：8的最佳比例进行规划。不过，项目的运营收入主要还是来自于商铺和写字楼的出租收入。该项目将1F/F物业定价以竞争对手6折左右的水平定价；为了全面提升高楼层(2-6F)商业物业的物业价值，经营上确定楼层分割经营业态，相互之间不得竞争。六、项目营销策略(一)产品策略本期主推高层公寓楼盘。我们已经了解到真实的客户需求，但未来市场的风险在逐渐增大，只有控制总价，才能比对手更经得住市场的波动。主要户型包括2房、3房和4房，同时，居者也可以招部分2房的房型
13、进行拼接，定制大于90平米的房型，以满足个性化需求。(二)价格策略价格策略上采取进取型销售定价的方式，在开盘之前先进行三轮价钱检测以此得到最后的售价，达成顾客可以接受的最大金额。高举高打、志在必得的市场雄心，也决定了本项目的操盘策略：高开稳走，稳中求畅；而不适合采用“平均、跟随”的市场惯用的成式化套路。项目整体由别墅及公寓两种产品组成，本项目之前力推别墅，本项目主推公寓楼盘，在推盘策略上将通过放量别墅、控制公寓的手法进一步的提升产品整体项目形象拉高项目公寓产品的价格从而高调入市打开市场。JX房地产销售价格在约10500元/平方。参考前面两期的价格，在第三期同样的楼盘构成的基础上，四期建筑即本项
14、目建筑暂定销售价格在约9500元/平方米。（最终价格还要根据当时市场数据再确定）。（三）渠道策略由于本项目主要分布于绿地大道南侧，本案已落入以绿地为首的项目包围群之中，因此必须采取主动式销售的方法。直击市区客户的“走出去”动态坐销策略，形成内外互动。将销售卡位设在长三角，并以威宁为主力突破点。对于重要场所路演巡展直销，形成跨区域覆盖直销；同时采取拦截竞争项目客户的手段,专门运用“金鹰队”，对周边各竞争楼盘展开游击式直销拦截，做到对手打广告开盘。（四）促销策略首先于项目进入到样板区公开阶段，对意向客户收取VIP意向金，达到排摸及锁定客户的目的。开盘当日给于购买VlP卡客户以适当的优惠,同时开展团
15、购,以促进成交；小量推盘，形成客户争抢，利于迅速去化；同时易产生热销口碑;可以逐渐提升价格，利于达到利润最大化。计划在执行的过程当中，随着销售率的变化，可能会发生一些细微的调整，例如前期蓄水情况较好，开盘较为热销，则可立即考虑加推医源等等。七、财务分析（一）投资计划房地产项目投资主要包括项目启动所需资金和项目建设所需资金等。JX房地产项目初始投资为90000万元，由公司自行筹集。（二）财务预算1.项目投资测算土地费用是直接根据招拍挂的投标价格是确定的，前期的工程费用包括设计、钻探、三通一平和报建是根据以往的开发经验同类型的项目进行的估算。表7-1项目总投资估算汇总表序号项目总投资金额备注1土地费用42250.00投标价2前期工程费1410.00设计、钻探、三通一平和报建3基础设施建设费587.50外水电、道路、排水、绿化4建筑安装工程费36425.003100元每平方米5公共配套设施建设费728.50政府部门收取，按62元一平方6管理费用1628.021-5项之和的2%计入7销售费用2400.00按销售收入的2%计入8维修基金及其他费用1628.021-5项之和的2%计入9不可预见费1000.0010财务费用0.007.5
