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1、骏景南苑相关项目可行性研究报告（东区）广州合生畋景房地产有F艮公司二OO二年十月目录相关项目名称二、相关项目地点3三、相关项目背景3四、相关项目开发企业概况3(一)3发展商简介（二）4（一）5投总资商五、相关项目规划设计5体简规介划（二）5主要经济技术指标（三）6形态结构规划（四）住宅基本户型7六、市场分析及发展前景7（一）2001年广州市房地产市场前景分析7（二）相关项目市场分析101、 优越的地理位置112、 配套完善，生活便利113、 周边楼盘分析124、 相关项目的发展前景12七、相关项目资金筹集12说据数础基、九划十14相关项目开发与销售相关计财务分析（一）销售收益估算表14（二）利
2、润估算表14（三）现金流量表15卜一、相关项目评估结果16骏景南苑（东区）可行性研究报告一相关项目名称骏景南苑二相关项目地点广州市天河区中山大道南面、车陂路西面地段。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1997）第136号。相关项目东侧为车陂路；南面为规划住宅区，距黄浦大道约500米；西侧为规划住宅区；北面是成熟住宅小区“骏景花园”，紧临中山大道。三相关项目背景第一、广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。广州市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。第二、广州市区东移，使天河区成为新的市中心区，“骏景南苑”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。“九运”主会场建
3、于东浦，使东浦板块成为房地产的热炒之地。第三、“骏景花园”的成功开发，为“骏景南苑”开发奠定了良good的基础。可以说“骏景南苑”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。第四、“骏景南苑”的开发商为“广州合生骏景房地产有限公司”，与“骏景花园”开发商“广州合生科技园房地产有限公司”是一套人马，有较高的房地产开发技术力量，在小区规划、建筑安装、销售策划、物业管理管控等方面有着丰厚的基础和丰富的经验。四相关项目开发企业概况（一）发展商简况广州合生骏景房地产有限公司是由广州天河科技园实业发展有限公司和（英属处女岛）南博置业有限公司合作成立的中外合作公司,经广州市工商行政管理管控局批准于二00一年六
4、月四日注册登记，注册资金为22167万元，合作经营期限为30年。合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经广州市规划局编号为：穗规地证字（1997）第136号建设用地规划许可证同意使用的位于天河区中山大道南面、车陂路西面地段土地的开发、建设、销售、出租以及管理管控自建的商业住宅楼宇。合作相关项目规划总用地面积为253965平方米，相关项目相关计划分期分批进行开发，建筑总面积约为45万平方米。合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长肖燕霞系由南博置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司
5、的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、销售部等部门。公司员工共30人，其中大专以上学历20人，中级职称10人，高级职称2人，聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。（二）投资商简况中方广州天河科技园实业发展有限公司。该公司提供相关项目已三通一平的用地开发权及5%注册资本。外方南博置业有限公司（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产相关项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元,总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万
6、元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计合适的方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理管控模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良good的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑在广州市各具特色、灿
7、烂一方，堪称典范，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出销售住宅的销售率达90%以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良good的信用关系,取得了良good的社会信誉和广泛的社会支持。目前正在全面展开开发的楼盘有:华南新城（占地3000亩，设计总建筑面积260万平方米）；珠江帝景（占地1000亩，设计总建筑面积156万平方米）；逸景翠园（占地580亩，设计总建筑面积90万平方米）；骏景南苑（占地375亩，设计总建筑面积45万平方米）；愉景南苑（占地4.8万平方米，设计总建筑面积15.7万平方米），这些新盘的顺利开发，将更显“合生”气势，稳固龙头地位。五相关项目规划设
8、计骏景南苑将建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理管控，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。（一）、总体规划骏景南苑相关项目占地面积约25万平方米,总建筑面积约49万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造13-19层低密度、高尚的大规模住宅小区。骏景南苑东区，占地面积81000多平方米,规划建筑面积约275774平方米，由37栋13-19层住宅楼组成。1、 规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动合适的内容，精心组织住宅组群。2、 以大面积
9、的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。3、 住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。4、 小区以东部40米规划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。（二）、骏景南苑主要经济技术指标1、规划用地平衡表：项I面积（M2）比例（）人均IM?）居住区总用地16200010012.8其中住宅用地76140476公建用地159909.91.3道路广场5404033.44.3公共绿地156809.71.22、主要经济技术指本R表：项目数量单
10、位总征用地253965平方米总规划用地162000平方米总建筑面积4940905平方米其中：1、住宅建筑面积466008平方米2、其中公建面积28082平方米绿地面积15680平方米道路面积54040平方米绿地率33.9%容积率3.05建筑密度25%居住总户数3628户居住总人口12698人人口毛密度783.8人/公顷（三）、形态结构规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。住宅设计一健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良good的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具
11、有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。（四）、住宅基本户型小区设计有三种住宅类型，共63栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95-140平方米（套内面积）。六市场分析及发展前景（一）2001年市场分析广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障1、近几年，广州市的GDP保持了持续平稳增长，从1998年以来，增长速度分别为13%、13.3
12、%、13.6%,2000年创近5年来最大增幅。从而带来广州居民收入的持续增长：城市居民人均可支配收入11683.39元,人均消费性支出9546.23元，同比分别增长16.9%和17.4%,2001年，市政府预计增长速度仍会达到12%,如果按国际上通行的年收入价格比来考核居民的购房负担,1998年广州的这一比例超过了9,高于国际上较为合理水平3-6的范围，目前，这一比例则下降到7.5-8,居民的有效购房能力大大提高。2、房地产投资资金充裕。2000年全市房地产开发企业资金来源合计546亿元，比前年同期增长13.74%,房地产资金来源与实际完成开发投资的比例为1.5：1,房地产投资资金来源充裕，投
13、资增长潜力较大。3、买房者平均月收入提高,房价承受能力提高。根据统计，2000年44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，显示经济环境进一步改善。当中20-40岁的年轻家庭受教育程度越高，月收入明显高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为3000-5000元/平方米的住房最易接受,平均单价为4039元/MP,与上半年3807元/M2相比，他们对商品房价承受能力有所提高。政府政策与市政配套建设，有利于房产业的发展1、政府出台新政策，使房产市场完备化、秩序化，一方面继续刺激消费，另一方面保护消费者。例如：、金融界推出“零首期”业
14、务，二手楼按揭业务，建立二手楼交易中心等，在信贷资金上更有力地支持购房者,在市场信息上更充分地提供给求购者，从而使集团购买力退出市场后，个人购房时期平稳过渡。根据市国土房管局对市属八区的房地产交易统计，2000年，二手房屋交易面积增长99%,达到125.47万平方米。、“交通年票制”，带动海珠、芳村、白云楼市；、“提高预售政策门槛”,“实行套内面积制”，回收闲置土地”等政策的出台，用有形之手大清场，使有实力的发展商占领市场，从而保护消费者利益,保证市场运作更规范更有效。2、市政配套建设上新台阶，带旺新板块地产开发。、新世纪广州城市总体规划拟定“西调、南拓、东移、北抑”八字方针，番禺、花都撒市改
15、区，广州将向国际化大都市发展。花都发展“空港产业”，番禺建成广州的休闲居住旅游区，各卫星城与旧城区相连，各功能区生态环境更趋于合理。此举使广州成为真正的山水海滨城市，并使广州房地产开发格局产生重大变化。、地铁二号线动工兴建、新港东路的竣工、会展中心的建设等将使琶洲板块炙手可热；三号线规划出台、带旺了番禺、河南楼市，番禺区新一年数个巨无霸楼盘几乎同时有所动作；举办九运会，东圃板块有突出表现；花都区新机场建设亦带动楼市兴旺。市政建设的配套和完善，使新一轮的房地产快速发展势头已开始出现。3、发展商积极储备土地，对房地产业持乐观态度。2000年,全市开发企业购置土地面积742.52万平方米，比1999年同期增长72.6%o土地购置费达到52.82亿元，增长46.33%o说明开发企业正在积极增加土地储备及前
