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1、合同法第二百八十六条成都精英律师团都燕果律师律师解读合同法第：百八十六条建筑工程价款支付的优先受偿权【法律依据】合同法第百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。【法条解读】本条规定了承包人的优先受偿权。建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。但必承包人行使其优先受偿权时除必须享有确定的工程价款这一债权之外，还受到以下两方面的限制:1、承包人的优先受偿权不得对抗消费者
2、作为商品房买受人的权利。“消费者”仅指“为生活消费需要购买”商品房的消费者，不包括为经营目的而购买商品房的消费者。消费者购买商品房与承包人的优先受偿权的关系可以分为以卜两种情形乂1）房屋的（来自:写论文网:合同法第二百八十六条）所有权未转移给买受人，也即尚未竣工或者虽已竣工但尚未交付房屋或者虽已交付但尚未办理过户登记时,消费者交付了购买商品房的全部或者大部分款项的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人.商品房的所有权已转移给消费者时，承包人的优先受偿权不得对抗消费者的房屋所有权。依据本条规定，承包人的优先受偿权只能存在于发包人人所有的建筑物或者建设工程上，商品房的所有权转移，优
3、先受偿权即告不存在。2、承包人行使其优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，但不包括承包人因发包人违约所造成的损失。?合同法第二百八十六条【工程价款的支付】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。?承包人按照本条规定行使优先受偿权，应当注意以下几点：1.发包人不支
4、付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖,而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内，发包人已经支付了价款，承包人只能要求发包人承担支付约定的违约金或者支付逾期的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。2 .承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序.发包人对工程折价的，应当与发包人达成协议，参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的，应当申请人民法院依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公
5、司或者闩行将工程予以拍卖。3 .工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有;如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的，承包人可以请求发包人支付不足部分。4 .根据本条规定，按照工程的性质不宜折价、拍卖的承包人不能将该工程折价或者拍卖。如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。如国家重点工程、具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。?最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其
6、他债权.:、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，臼建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之F1.起计算论合同法第二百八卜六条的权利性质及适用作者:毛舒舟摘要本文针对合同法第二百八十六条存在的争议和不足，通过明确建设工程价款优先受偿权的权利性质，对建设工程价款优先受偿权司法实践中存在的权利主体不清、担保的债券范围不明、与消费者权利位序模糊、“不宜折价、拍卖”的标的范
7、围不定以及权利实现途径不明确等问题进行探讨，提出可行且合理的解决对策。关健词建设工程价款优先受偿权权利性质司法适用我国合同法第二百八十六条规定：”发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价拍卖的以外，承包人U以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿J该条款的出台确立了建筑工程承包人工程价款的优先受偿权，在一定程度上矫正了建设单位与建筑企业不平等的地位，为建筑企业解决工程款拖欠这一老大难问题提供了一条重要途径。但同时该规定在司法实践中也由于该规定过于原
8、则化，缺乏配套的法律措施而导致出现“有法难依”的尴尬情况。因而在XX年6月11日最高人民法院以批复的形式对合同法第二百八卜六条作出了司法解稀，但由于最高院的这一司法解释只是针对上海市高院的请示所作答，并不完备。如何贯彻合同法第百八十六条规定，操作难度仍然很大。一、合同法第二百八卜六条的权利性质合同法第二百八十六条所规定的优先受偿权是依法律直接规定用于担保承包人的主债权即工程价款请求权，该优先受偿权是承包人享有的一种法定担保物权，对此点学界已有共识，但对于其究竟属于何种法定担保物权，则存在三种不同观点:一种认为是不动产留置权，一种认为是法定抵押权，还有一种认为是不动产优先权。第一种观点即认为该优
9、先受偿权为不动产留置权。但这一观点已遭一致否认，其主要理由为:第一，传统物权法理论认为留置权仅适用于动产，我国民法通则和担保法也都明确了这一点，而承包人优先受偿权的标的物却是不动产;第二，留置权以债权人对标的物的占有为成立要件和存续要件，留置权因债权人丧失对标的物的占有而归于消灭而从合同法第二百八十六条的规定来看，承包人在交付工程后，其虽已不占有标的物，但仍享有该优先受偿权。第二种观点即认为该优先受偿权为法定抵押权。因为承包人的优先受偿权符合抵押权的主要特征，与一般抵押权的区别就在于它的成立原因是由法律直接规定的。我国著名学者梁慧星先生也从立法的过程来说明此项权利的性质，认为从该条款设计、起草、修改、审议直至正。
