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1、项目可行性研究报告第一章综述第一节项目总论星海游泳馆是一个定位于休闲、XX、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之一，一期项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子XX中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有口本料理、口式酒吧等配套功能。第二节项目背景XX产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属的体育产业公司，作为XX产业股份的下属公司，以XX产业为主营业务和发展目标的XX投资管理有限公司是XXXX产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务
2、中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民XX的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名XX品牌、资金和管理体系，是XXXX迅速发展的重要举措。与美国连锁XX知名品牌包公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的XX俱乐部管理体系，成功打造r“XXXX”XX品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。苏州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，位于苏州工业园区星海街苏春西路口，正处于苏州工业园中央CBD的核心地带，一期XX项目以游泳馆为主，占地面积12000平方米，建筑面积6350
3、F方米。馆内设有一个50m25m的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区商旅集团公司全面经营管理。开设项目有一楼的游泳，二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有3块羽毛球以及器械、空手道项目。苏州工业园区星海大近群楼位于星海游泳以东10米，并和星海游泳馆有过道相连。包括四、五层的XX会馆，以及四层2300平方米的洗浴中心，4片羽毛球场，4片壁球场。双方就星海大厦群楼四、五层XX会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层的1594平方米加上五层的1684平方米，总共3278平方米。经双方协商，星海大厦项目由XXXX投资管理有限公司和苏州工业
4、园区星海游泳馆有限公司合作开发,合作方式以XXXX投资管理有限公司为主，并采用mxxxxmXX俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。第四节项目主要财务指标投资建设XXXXXX俱乐部苏州星海大厦项目的主要财务预测指标如下：投资估算人民币1109万元年均经营收入估算人民币1008.91万元年均经营成本估算人民币656.21万元年均利润估算人民币214万元静态投资回收期3.43年投资利润率28.8%财务净现值(1=10%)2388.49万元内部收益率38.7%动态投资回收期3.84年第二章市场研究第一节经济环境分析从经济环境上来看，
5、上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。就长江三角洲来15个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这15个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。步入小康的市民更加注市生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集XX和娱乐为体的多功能成套XX器材开始搬入家中。2003年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售1.86亿元，同比增长1.5倍，可见，体育XX市场潜力巨大。第二节项目周边环境分析一、项目周边环境
6、分析苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作项h1.,于1994年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。苏州工业园区紧邻上海，位于苏州白城以东金鸡湖畔，行政辖区面积260平方公里，其中，中心开发区规划面积70平方公里,规划居住人口50万，计划吸引各类投资100O亿美元。工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业同、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到2003年，全区固定资产投资超过200亿元，实际利
7、用外资1亿美元，主要经济指标年均增幅超过40%。实现国内生产总值365亿元，进出口总额达到143亿美元。1 .写字楼目前，工业园内已投产的高新技术企业有近200多家，其中包括属世界500强企业中的46家，在苏州高新区首期的30多平方公里范围内，已形成三个功能区。中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大胆、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。南北两个科技工业区集中了一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的“一区多园”的发展格局。就世界500强企业来看，就有如下的企业：No.
8、五百强名称No.项目名称1德国西门子集团1德利多富信息系统（苏州）有限公司2力斯顿听力技术（苏州）有限公司2韩国三星电子3三星电了（苏州）半导体仃限公司4苏州三星电子有限公司5苏州：星电子液晶显示泯有限公司6三星半导体（中国）研究开发仃限公司7苏州三星电子电脑有限公司3日本富士通8富士通多媒体部品（苏州）有限公司9苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司4美国高特利集团10纳贝斯克食品（苏州）仃限公司5英国BOC集团11比欧西气体（，苏州）有限公司6美国礼来制药公司12礼来（万州）制药有限公司7美国百得集团13百得（苏州）电动工具有限公司8美国百特公司14苏州百特医疗用品有限公司9日本国株式会社日
9、立制作所15瑞萨半导体（苏州）有限公司16日立仪器（苏州）有限公司17日立显示器件（苏州）有限公司18日立金属（苏州）电子有限公司19日京创业（苏州）食品有限公司20日立汽车部件（苏州）有限公司21日立工程建设（苏州）有限公司22日立医疗系统（苏州）有限公司10日本住友株式会社23苏州住友电木有限公司24住友制药（苏州）有限公司11美国褥尼韦尔国际集团25费尼韦尔特殊化学品（苏州）有限公司26德联覆铜板（万州）有限公司27凯联航空发动机（苏州）有限公司12美国艾默生电气公司28艾默生电气（，苏州）有限公司29艾默生环境优化技术（苏州）研发有限公司13法国莱雅集团30苏州尚美国际化妆品有限公司3
10、1美宝莲（苏州）化妆品有限公司14英国葛兰泰斯密斯克林公司32茗兰素史克制药（苏州）有限公司15日本久保田株式会社33久保田农业机械（苏州）有限公司16日本丸红株式会社17日本81麟集团34狮王啤酒饮料（苏州）有限公司18德国戴姆勃-克莱斯勒集团35安特优发动机工程（苏州）有限公司19美国德尔福公司36德尔福德科电子系统（耳州有限公司37彼尔福电子（苏州）有限公司20英国BP公司38苏州碧辟液化石油气有限公司21荷兰皇家匕利浦电子股份有限公司39飞利浦半导体（苏州）有限公司22美国杜邦公司40杜邦光掩膜（苏州）有限公司23芬兰诺基亚电信公司41诺基亚（苏州）电信有限公司24德国ZF集团42采埃
11、孚传动技术（苏州）有限公司25瑞士迅达控股集团43迅达电子（，苏州）有限公司26法国阿尔卡特集团44阿尔卡特通讯设备（苏州）有限公司27荷兰阿克苏-诺贝尔集团45依卡化学品（苏州）有限公司28法国道达尔集团46乐骏密封件（苏州）有限公司29美国伊顿公司47卡特拉-汉莫（苏州）电器仃限公司30日本三井金属矿业株式会社48三井铜箔（苏州）有限公司31德国博世控股公司49博世汽车部件（苏州）有限公司32法国索迪斯联合公司50索迪斯（苏州）餐饮服务有限公司33法国欧尚集团51苏州欧尚超市有限公司52苏州工业园区颐莫尚置业有限公司34英国翠丰集团53苏州百安居装饰建材超市有限公司35美国旭电公司54旭电
12、（苏州）科技有限公司36松卜电涔产业株式会社55松卜电器研究开发（苏州）有限公司37日本旭化成株式会社56旭化成电子材料（苏州）有限公司38法国家乐福57苏州悦家超市有限公司39日本三菱株式会社58华菱科技（苏州）有限公司40三井物产株式会社59三井电子薄膜（苏州）有限公司60苏州三井国际物流贸易有限公司41达能集团61达能食品（苏州）有限公司42新日本制铁株式会社62苏州日铁金属制品有限公司43挪威海德鲁公司63海德鲁铝业（苏州）有限公司44日本新日（T公司64苏州日矿材料仃限公司65苏州日矿宇精密加工有限公司45诬国巴斯夫公司66巴赛尔聚烯堤工程塑料（苏州）有限公司46皇家壳牌集团（荷兰）
13、小计46家五百强企业在园区注册了66家企业如此规模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，新区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是其它项目无法比拟优势。2 .高档住宅小区星海大厦XX会馆项目处苏州工业园的中心地带，苏州工业园环中心生活区建有普通居住区、别堂区、外商公寓及商业、文化、体育、公共娱乐等一批配套设施，形成环中心生活带。其中最大的高档小区有硒逃园一位于园区的中央商贸区与中央花玩）的附近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。都市花园共分五期项目，首期一一兰华苑，二期一一茗华苑，三期一一菁华苑，四期一一英华苑，五期一一银色贵族”。项目总占地44公顷，
14、建筑面积：66万m:容积率：1.5。此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。湖左岸高档住宅区占地面积16.4万平方米，东邻金鸡湖，北竟中央CBD和城市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区,占地119.1公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。逊域主要是由独栋别里所构成的高级住宅小区，设施完善，H成一体。占地约59.4公顷。水巷邻里总面积为38.5公顷，是配有商业设施的中、高密度住宅区。高尔夫花园共开出320000平方米的园际公寓和半岛别生，第一期将推出300套公寓。乔丽晶公寓位于园M独晶湖与金鸡湖之间,星港街延伸段东（暂名），占地3公顷，总投资1.6亿元，共有4幢楼,分别为四、六、七、八层，共有160多套房。以上高档的楼盘的每平米的均价都在5000元以上,而且分布十分密集，尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。3 .商业中心以及其他娱乐场所情况：苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面
