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1、产权式酒店分析1 .项目产品定位调整建议1.1 产品特性分析1.1.1 产权式酒店的起源“产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适介中产阶级的种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主潦,旅游业方兴未艾.隹旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（TimeShare.Hote1.）的概念,即出售转让或者交换.1976年,法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营,向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起,立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并
2、演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进Iftj买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出郸给投资者，投资者-股并不在酒店居住，而是将客房委托给泗店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团疗睐的投资方式。1.1.2 产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型： 时权酒店：将泗店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权： 养老型酒店，指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位
3、，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报，般情况卜该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售,收益归其家人所有; 有限自用的投资型酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报.一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权;本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者,投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统出租经营,获取年度利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，巧地拥仃充足的旅游客源,因此客
4、房年度利润分加通常足以抵消分期付款的费用，并仃客观的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期,就可不再投入，大约10-15年后取得产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或H行上市卖房，经海有方的泗店通常可以获得可观的增值回报，委托酒店管理公司统经营的业主将兼得70年产权利润分丸及多元化的投资收益；投资者在付清所投资产权酒店全款后，即可获得70年独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押，转让，转移，继承。投资者住酒店开业后，即可获得酒店部分年度利润分红，利润分红系数根据所投资单位首次交易总辙确定.113产权式酒店的流行趋势产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易
5、口岸城市迅速发展起来.据资料显示，全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，住全球500个旅游目的地仃15.5万个家庭购买了产权式酒店:到1995年,全球81个国家4000个旅游目的地35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游H的地的数量增长了6倍,90年代初,全球产权式酒店精售收入已达40亿美元,到2000年就飘升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭货昧的投资工具.在我国，“产权式酒店”已仃十多年的发展历史，I1.多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒店”已成为旅
6、游经营业里一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式.随着国内经济和旅游业的迅速发展,产权泗店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成爆原之势，近两年己仃儿十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店：在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”：倡导“e时代人性化商务空间”的限门悦华酒店：“10%投资回报+房屋产权”由新加坡开发的公寓式大泗店-青岛佳信大酒店：还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的:亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大一龙庆峡（假日乡村俱乐部、金色假日酒店等。在海南,自儿年前海口第家现代意义的产权酒店出现后，至今已仃尽10家不同规模、特点的产权式酒店
7、问世。如洵航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店,由“烂尾楼”改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好,特别是华发大厦产权酒店式公寓,创下了7天销/420多套的纪录，而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时,在项目运作前期叩与数百名投资者达成r订购投资意向。可以说随着海南旅游条件的进步成熟完善，产权使酒店的投资已经进入了一个商速发展的阶段.1.2产品定位调要建议1.2.1 项目定位I 产品件质定位：1.档次的产权式（分时式）度假酒店，由国外著名酒店管理集团经营管理,是亚龙湾唯i的产权酒店： 产品功能定位：丰富的热带滨
8、海旅游建筑元素及配套功能,可以收娥中国唯一热带海域的阳光、空气、沙滩、棕相 产品档次定位：每个建筑细甘精心设计，每处景观、植物、流水、雕塑匠心独具,提供广阔的想象空间，是华宇集团、WATG.EDSA,洲际集团等众多国际知名品牌公司联手打造的极品度假酒店： 产品投资定位，高回报低风险的享受型投资.1.2.2 分析将JM目定位于“高档次产权式度假酒店”的可行性本项目的定位基础是“产权式度假酒店”，下而我行将从产权式酒店在我国目前的发展基础和其作为新型的房地产投资方式与其他投资方式比较分析本项目定位于“产权式度锻泗店的可行性。1.2.2.1 产权式酒店的在我国的发展基础10年前，以海南为代表的产权式
9、酒店曾经遭遇败绩,给人们留下了深刻的印象。究其原因生要有三点：一是当初的开发商炒卖地皮的居多，没有多少人愿意切实的发展这个产业：是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成：三是产权式施店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受.回过头来分析时下中国产权式酒店发展的条件，我们可以看到：首先，原来制约产权式酒店发展的条件-旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；其次，近年来国内经济发展迅速，白电1阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机,再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富；
10、量后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费中逐渐得到认同.可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟.产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性,作为面向消费者的酒店,它是旅游业的配套产品，提供住宿、轻饮、娱乐、商务等服务项目：而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前国内的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变，开发商不再把迅速回笼资金作为开展产权式泗店业务的唯一目标，而是把其作为培养企业竞争力、发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过
11、近十年的大浪泡沙，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩、成熟的酒店经营管理经脸、良好形彖及较强实力的企业，因此短期行为的痕迹少得多。从开发商的属性看,目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体.辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的，这种方式契合了产权式酒店的木质，又迎合了消费者的投资利益。对产权或酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性.作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所阴买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎：类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介r投资者和消费者之间
12、：其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施,而这曲设施的日常管理逐渐成为单位的负担,购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱:其二是分时度假公司，式购买动机纯粹是业务需要.这:类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司爆关注的是产权或酒店可供休闱度假的利益点，侧重于泗店消费功能的体现：个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等：而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、
13、可投资性（升值能力）和投资的安全性是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式泗店的消费者多是具有较高素质的臼领人匕这些人一般都具备良好的教育背景，仃成功的经营管理经验，仃良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任.分析目前国内产权式酒店业的市场环境：其一，市场消费潜力开始薛放，这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念，其二，市场氛围已经形成，一方面旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受；其三，国内产权式酒
14、店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和帙序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此；其四,国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换，而我国产权或酒店、分时度假消费均不同于国外的先有需求后有市场，在国内酒店客房平均出租率仅50%出头、闲置客房很多的Ir最下，要由卖方推动市场需求：而且国内分时度假体系还很不成熟，即便全球显大的分时度假交换公司RC1.在中国的成狗酒店也不够多。此外，我国目前分时度假消费中存:在的最大问密恐怕就是曾经发生过的败茶件销售了，这使得分时度假交换体系赋广产权式酒
15、店的魅力没仃得到足够的体现。1.2.2.2 产权式酒店作为新型的房地产投资品种，与其他投资方式的比较1.2.2.2.1 产权式酒店与传统投资方式的比较产权式泗店作为新兴的一种投资方式，已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶U的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较:投资方式投资回报风险分析产权式酒店投资股票615%+免费度假天数+物业产权较好情况为：17%1.旅游业倒退：几乎不可能2.酒店公司经营不善：聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值股市涨跌难测，散户经常被套国债2.404.10%通货膨胀，风险很低储蓄购买保险0.992.88%遭遇不幸，才获赔偿通货膨胀，国家金融政策
16、，风险很低宇可希理健康平安，也不要嫡偿通过上表我们可以看到，产权式泗店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。1.2.2.2.2 产权式酒店与酒店式公离的比较酒店式公寓发展的时间比较K九投资者对其的广解也比较深入，作为房地产投资品种之,投资者必然要将产权式酒店与酒店式公寓进行对比0优势劣势.产权式酒店租客范围大。产权式酒A.经营风险大。投资产权式酒店的客户以观光游览的旅客为主，既可以做店的收益大小决定于酒店客房的出短期的散客出租，又可以做中长期包房的商租率和酒店管理公司的经营水平：务租赁：酒店式公寓只能做中、长期的出租:B.产权式酒店易受经营的淡B. 使用起来度假休闲、投资两相宜：旺季影晌：C. 产权式酒店的配套设施和服务水C.产
