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1、房屋及设备设施的维护及管理方案*项目房屋及公共设施、机电设备特点是设备设施齐全、智能化程度高、使用的时段性明显。a、重点时段*项目房屋及公共设施机电设备管理服务重点时段，是指节假日及高峰期时段，如一年中的五一、国庆、中秋、元旦、春节等重大节日，每周的周六、周日期间，每天的早上8：00:OOv下午6点到晚间10点等，这些时段我们进行重点维护，确保小区设施设备运转良好，以满足业主生活的便捷。b、重点设备*项目住宅区房屋及公共设施、机电设备管理服务的重点设备是指电梯、供配电、给排水、智能化、消防等。合理加强重点设备的维护工作，是本项目房屋及公共设施、机电设备管理服务的关键。1.1纳入物业服务费用范围
2、的房屋及设施设备维修管理与维护1.1.1 设施设备维修、公共部位管理与维护的种类及工作范围A.本类物业及设施设备维修管理与维护的种类包括：(a) *项目范围内房屋本体的零星小修；(b) *项目范围内的设施设备的日常保养和维护；(c)本项目不含经营性及单向收费项目的设施设备保养和维护。B.本类物业及设施设备维修管理与维护的工作范围包括：(a)物业共用部位的设施设备:物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防(对讲)系统、物业自动抄表系统等设备设施。(b)共用设施设备：公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统
3、、公共污水及雨水系统、公用天线系统、公共消防系统、楼宇防雷系统、车场道闸系统等设备设施。(c)包括：房屋本体及道路序号14567项目名称房屋主体承重结构部位外墙面屋面楼梯间、通道设备间、层、门厅沟渠、雨水收集系统、池、井、烟道道路/停车场文化娱乐及休闲场所配套设备设施（日常点检和日常保养的内容）2序号1日常点检和日常保养内容变压器（非用电高峰期）看、听、嗅变压器（用电高峰期）看、听、嗅高、低压配电柜（非用电高峰期）看、听、嗅2高、低压配电柜（用电高峰期）看、听、嗅345678公共照明（社区内的路灯）看、听、嗅、查、测910控制柜看、听、嗅设备房：设备及设备房间的清洁水泵看、听、嗅、摸、查、测消
4、防系统（火灾报警控制器、消防联动控制柜）看、听、嗅、查、测一次（二次）水箱看、查、测闭路监控系统看、听、嗅、查、测智能化（道闸）系统看、听、嗅、查、测公共照明（楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯）看、查机电设备日常管理和定期维修的内容序号设施名称内容1、运行是否正常2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内3、警示标识是否完好4、变压器分例行保养和预防性试验1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行2、检查断路器3、检查主回路的铜鼻子接触是否牢固4、检查电容器是否膨胀变形、变色5、柜内应备有控制原理图、接线图6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻1、观察是否有异常声响及异味2、检查柜内各类开关、接
5、触器有无损坏3、检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液5、检查所有指示标识及线头标志是否清洁1变压器2变配电室3低压控制柜系统3序号设施名称内容L观察有无异常2 .检查松紧是否适当3 .有无异常声响4 .各开关是否处于“自动”状态1、看各摄像机是否正常2、查看监视器显示屏显示情况3、检查视频线、电源线、控制线是否接触良好4、云台的旋转、支撑杆的固定、调焦、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况1、红外对射是否正常2、检查电源线、信号线是否接触良好3、支撑杆的固定、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况4、排除防区障碍物5、除尘、清洁管道标志、风机、消防广播检查阀门、管道处
6、的渗、漏、冒、跑水的情况。防锈、清洁。灭火器的压力、铅封、外观、有效期工程部负责组织实施巡查、维修和检验4风机5闭路监控系统6周界防范系统78消防系统消防管道轻便灭火器材等公共照明系统9101、修整挡车杆，反光膜2、转动部分加油3、线头紧固，限位开关、摄像及清晰度调整，防雨密封检查，清洁各部位智能停车场管理4、检查能否自动和手动开闸，车场收费系统是否正常，摄像图片存取是否正常，挡车杆压力波防砸车系统是否正常，地感试验是否正常，光纤电缆连接、紧固，测试进出口系统是否协调，网络连线是否正常11通讯网络有线1、天线：接收方向是否变动，变动后应及时调整，基座无松动，避雷针下引线与接地装置连接是否良好2
7、、线路放大器：检查主放大器、分配放大器有无电源(220V),接线插座有无松动，测量放大输出信号分贝数3、分配线，分配器：检查各层分配线安装完好无破损,断线无被乱接乱拉现象4、用户终端：定期抽查用户收视、通讯效果4序号设施名称内容1、每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换2、泵、阀门、压力表、管道等保养；均必须认真填写记录并存档3、各种水泵每周点动运行一次（能运转即可）4、检查、补充润滑油，泄漏检查，防锈措施、动作灵活,指示准确，表盘清晰，紧固良好5、整洁、干净工程部负责组织实施巡查、维修和检验工程部负责组织实施巡查、维修和检验12给排水系统13标识系统防避雷系统1.1.2定期维护、保养、
8、检修以及日常维修计划、方案、标准A.房屋维修计划房屋本体的日常养护主要依照房屋本体日常养护计划制定并实施，养护的周期参照房屋本体维修养护周期表中规定内容执行。房屋公用设施维修养护主要依照房屋公用设施日常养护计划制定并实施，养护的周期参照房屋公用设施维修养护范围周期表中规定内容执行。修缮完成后，房屋完损等级评定以建设部1985年制定并颁布的房屋完损等级评定标准为依据，房屋完损等级评定标准表为参考。房屋本体维修养护周期表部位房屋承重结构部位抗震结构部位房屋本体设备基础屋面梁柱墙体构造柱构造梁墙电梯消防外墙面3456年限/年89101215161820212425262728305楼梯间公共通道门厅
9、公共墙面本体上下水主管道智能系统水电气等项目注：中修，大修，更换房屋本体日常养护计划序号134567891011养护名称屋顶、梁、柱、内外墙体、外墙面楼梯间公共通道门厅供电设施排水设施供气设施消防系统智能系统电梯其他计划完成情况每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修两次每日巡查一次每年检修两次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次计划完成时间每年1月份完成每年2月份完成每年3月份完成每年3月份完成每年3-4月份完成每年5月份完成每年5月份完成每年3-4月份完成
10、每年9-10月份完成每年34月份完成每年9-11月份完成根据周期完成备注日查问题依照经济运行方案处理房屋公用设施维修养护范围周期表维修项目2345区内道路路灯沟、梁、池、井年限/年689101112151618202124252728306园林绿化、小品导示牌地下排水排污管道公共场所停车场屋面注：中修，大修，更换房屋公用设施日常养护计划序号234567891011养护名称区内道路路灯沟、渠、池、井园林绿化、小品上下水主管道停车场走廊自行车房导示牌娱乐场所其他计划完成情况每年检修一次每日巡查一次每年检修两次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修两次每日巡查一次每年检
11、修一次每日巡查一次每年检修两次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次每年检修一次每日巡查一次计划完成时间每年1月份完成每年2、8月份完成每年3月份完成每年3月份完成每年4、10月份完成每年7月份完成每年8月份完成每年9月份完成每年10月份完成每年12月份完成备注日查问题依照经济运行方案处理房屋完好程度评定标准表项目承重砌体结构混凝土构件基础完好房屋有承重载能力，无超过允许范围的不均匀沉降墙面平直牢固，无风化破损梁、板、柱和混凝土墙无损坏，无裂缝、下垂等7基本完好房屋有承重载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定外砖墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀个别构件有轻
12、微变形，细小裂缝，混凝土有轻微剥落，漏筋部分构件有轻微变形，细小裂缝，无表皮脱落屋架无变形，各结点焊接完好，表钢架屋架平直牢固，无倾斜变形面稍有锈斑预制混凝土隔墙结点安装牢固，砖墙预制混凝土隔墙面稍有破损，砖隔平直完好，加气块隔砖、板条、苇箔墙、加气板隔墙、苇箔、石膏板、非非承重墙等墙体完整，无破损，无裂缝板条等墙体基本完整，有轻度裂缝承重卷材防水层稍空鼓、翘边和封口不平面屋防水层无破损结屋严构面局部渗漏、渗漏房间占顶层房间的防水不漏雨10%以下水泥楼面和面层平整、牢固，局部缝隙、空鼓、平整、牢固、无损地面起砂，个别块料面层空鼓、磨损完整无损，玻璃、五金、窗纱齐全，个别变形，开关稍不灵，玻璃、
13、五门窗个别钢门窗轻度锈蚀，油漆良好金、窗纱少量残缺，油漆无光装完整、牢固、无破损少量空鼓、裂缝、剥落修内抹灰部完整、牢固、无空鼓剥落、勾缝密实；少量空鼓、裂缝、风化、剥落，勾外装修分外墙板缝不渗漏无损坏缝砂浆有脱落；个别外墙板缝渗无明显变形、下垂、裂缝；个别脱顶棚完整、牢固、无破损；油漆完好钉、翘角、压条脱落细木装修完整、牢固、油漆完好个别松动、残缺、油漆退色失光管道基本畅通、少量零件损坏，个水卫管道畅通、零件齐全，无损坏别部位锈蚀设设备齐全、完整无损、绝缘良好个别零件有损坏备电照部设备无损坏，管道畅通，无堵、冒、管道基本畅通，个别零件有损坏，暖气分漏，使用正常基本能正常使用特种设备状态良好，
14、使用正常现状基本良好，能正常使用无损坏、裂缝、下垂等项目一般损坏房屋严重损坏房屋加气混凝土板基础承砌体重结单纯混凝土构构件加气混凝土板钢屋架承载能力不足，有明显不均匀沉降局部承载能力不足，有超过允许范围或明显滑动、压碎、折断、冻酥、的不均匀沉降，对上部结构稍有影响腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响强度和稳定性严重不足，有严重裂砖墙有裂缝、风化、酥碱、灰缝酥松、缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰局部倾斜，鼓闪、强度减弱缝严重酥松损坏构件局部变形，裂缝值稍超过设计规构件明显变形、裂缝,其值超过设范的规定，混凝土碳化，钢筋稍有锈计规范规定，混凝土严重碳化，钢蚀、局部保护层剥落筋锈蚀、保护层剥落较多大部分构件变形，裂缝明显，个别构大部分构件明显变形、裂缝严重，
