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1、2023-2-18房地产市场与房地产供求理论房地产市场与房地产供房地产市场与房地产供求理论求理论2023-2-18房地产市场与房地产供求理论2.2.中国房地产市场体系中国房地产市场体系 2023-2-18房地产市场与房地产供求理论房地产市场结构可以从不同的角度进行划分：房地产市场结构可以从不同的角度进行划分：（1 1）按市场运行层次划分：层次结构）按市场运行层次划分：层次结构一级市场：一级市场： 具有国家垄断经营的性质，该产品呈纵向流通。具有国家垄断经营的性质，该产品呈纵向流通。二级市场：二级市场： 具有经营性质，房地产呈横向流通。具有经营性质，房地产呈横向流通。三级市场：三级市场： 具有消费
2、和经营性质，房地产呈横向流通。具有消费和经营性质，房地产呈横向流通。 政府开发商消费者消费者一级市场二级市场三级市场土地出让出租 转让出租 转让房地产市场的层次结构房地产市场的层次结构2023-2-18房地产市场与房地产供求理论 （2 2）按市场交易客体划分）按市场交易客体划分 可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。地产中介服务市场等。 房地产中介服务市场又包括房地产评估、房地产经纪房地产中介服务市场又包括房地产评估、房地产经纪、房地产咨询、房地产信息服务市场等。、房地产咨询、房地产信息服务市场等。 （3 3）按物业类型
3、划分）按物业类型划分 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、特殊物业市场等。业物业市场、特殊物业市场等。 每一类又可以进一步细分，如住宅市场可细分为普通每一类又可以进一步细分，如住宅市场可细分为普通住宅市场、公寓市场、别墅市场，写字楼市场可细分为甲级住宅市场、公寓市场、别墅市场，写字楼市场可细分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场等。写字楼市场、乙级写字楼市场等。2023-2-18房地产市场与房地产供求理论（4 4）按覆盖）按覆盖( (影响影响) )范围划分。范围划分。 分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地分为国际性、
4、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖产的覆盖( (影响影响) )空间范围是有差别的。一般来讲，房地产的档空间范围是有差别的。一般来讲，房地产的档次越高，市场空间范围就越大。次越高，市场空间范围就越大。 （5 5）按供货方式划分。）按供货方式划分。 分为现房市场、期房分为现房市场、期房( (楼花楼花) )市场；市场； (6)(6)按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、联营、入股等房地产市场；、联营、入股等房地产市场； （8 8）按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产）按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地
5、产交易市场交易市场( (隐形市场隐形市场) )；（8 8）按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。）按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。 2023-2-18房地产市场与房地产供求理论3房地产市场的特点和功能房地产市场的特点和功能 与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点：与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点：（1 1）区域性）区域性 房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性和性房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性和性能差异性所决定的。能差异性所决定的。 房地产市场具有强烈的区域性特点，不同区域的房地产房地产市场具有强烈的区域性特点，不同区域的房地产市场之间相互影响也
6、较小。市场之间相互影响也较小。（2 2）竞争的不充分性）竞争的不充分性房地产市场参与者较少，房地产交易价格及交易信息多为非房地产市场参与者较少，房地产交易价格及交易信息多为非公开的。公开的。房地产市场属于区域性市场，同一用途不同区域的房地产具房地产市场属于区域性市场，同一用途不同区域的房地产具有较小的替代性。有较小的替代性。房地产投资决策受价格以外的因素影响也较大，交易效率较房地产投资决策受价格以外的因素影响也较大，交易效率较低。低。2023-2-18房地产市场与房地产供求理论（3 3）供给调节的滞后性）供给调节的滞后性土地的自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小；土地的自然供给无弹性，土地的
7、经济供给弹性较小； 土地的用途一旦确定就难以改变；土地的用途一旦确定就难以改变；当市场出现供不应求时，供给的增加往往需要相当长当市场出现供不应求时，供给的增加往往需要相当长 的时间；而由于房地产使用的耐久性，又决定在市场的时间；而由于房地产使用的耐久性，又决定在市场 供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被市供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被市 场消化。场消化。 （4 4）交易的复杂性）交易的复杂性房地产交易形式多样；房地产交易形式多样；房地产交易持续时间较长；房地产交易持续时间较长；房地产市场的交易复杂，交易费用高。房地产市场的交易复杂，交易费用高。 2023-2-18房地产市
8、场与房地产供求理论（5 5）与金融的关联度高）与金融的关联度高 房地产的投资者、开发者、房地产的消费者，对于信贷的房地产的投资者、开发者、房地产的消费者，对于信贷的依赖性都很强。金融政策、市场利率的变动，也会对房地产交易依赖性都很强。金融政策、市场利率的变动，也会对房地产交易的数量、价格等产生很大影响。的数量、价格等产生很大影响。（6 6）政府干预性强）政府干预性强各国政府都对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制。各国政府都对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制。房地产市场的不完全性，竞争性较弱而垄断性较强，并且涉及房地产市场的不完全性，竞争性较弱而垄断性较强，并且涉及 社会福利和社会保障
9、等，也成为政府倾向于对房地产市场多加社会福利和社会保障等，也成为政府倾向于对房地产市场多加 干预的理由。干预的理由。政府一般通过金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划政府一般通过金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划 以及环境保护等手段，来鼓励或限制房地产开发，对房地产市以及环境保护等手段，来鼓励或限制房地产开发，对房地产市 场进行干预和调节。场进行干预和调节。2023-2-18房地产市场与房地产供求理论 二、政府对房地产市场的干预二、政府对房地产市场的干预 1政府制定干预房地产市场政策的原则政府制定干预房地产市场政策的原则 政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系政府政策应具
10、有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。统、协调、前瞻性和引导性。 （1 1）目标的确定性）目标的确定性 政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。 这些目标通常包括：这些目标通常包括： 使存量房地产资源得到最有效的使用。使存量房地产资源得到最有效的使用。 保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。 引导新建项目的位置选择。引导新建项目的位置选择。 满足特殊群体的需要。满足特殊群体的需要。2023-2-18房地产市场与房地产供求理论 （2 2）政策的连续性与协调性）政策的连续性与协调性 体
11、现新旧政策的衔接；体现新旧政策的衔接； 体现与相关政策的衔接配套；体现与相关政策的衔接配套； 体现多元性与系统性的统一。体现多元性与系统性的统一。 （3 3）政策的针对性和导向性）政策的针对性和导向性 制定宏观的调控政策；制定宏观的调控政策； 针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具 有针对性的具体政策；有针对性的具体政策； 政策要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确政策要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确 把握自己的行为取向。把握自己的行为取向。2023-2-18房地产市场与房地产供求理论（4 4）政策的公平性和效率）政策的公平性和效
12、率公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。 政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平 分配来维持社会的稳定；又要通过资源的优化配置来分配来维持社会的稳定；又要通过资源的优化配置来 推动社会的进步和发展。推动社会的进步和发展。公平和效率常常是矛盾的：如何处理好其相互关系，公平和效率常常是矛盾的：如何处理好其相互关系， 是政府制定政策的重点和难点。是政府制定政策的重点和难点。2023-2-18房地产市场与房地产供求理论 2房地产市场的宏观调控房地产市场的宏观调控 宏观调控房地产市场的手段包括土地
13、供应计划、宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。价格、税收政策等。 （1 1）土地供应计划的调控）土地供应计划的调控 政府供应土地的数量和质量直接控制房地产开政府供应土地的数量和质量直接控制房地产开发的规模和结构。发的规模和结构。 科学的计划指导有利于市场的发展。科学的计划指导有利于市场的发展。 科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。 实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。府拥有足
14、够的土地储备。 尽量减少用地单位的土地存量，是增强土地供尽量减少用地单位的土地存量，是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。应计划调节有效性必不可少的措施。2023-2-18房地产市场与房地产供求理论 （2 2）城市规划的指导）城市规划的指导 城市规划的作用：合理利用土地、协调城市结构空间城市规划的作用：合理利用土地、协调城市结构空间 整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。 社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划对土地配置社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划对土地配置、房地产市场的运行起重要作用。、房地产市场的运行起重要作用。
15、 政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。划的过程。 三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，必须相三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，必须相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。2023-2-18房地产市场与房地产供求理论 （3 3）地价的杠杆作用）地价的杠杆作用 政府可以用地价对房地产市场进行调控。政府可以用地价对房地产市场进行调控。 地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资 利润、税金等因素
16、极大地影响着房地产市场上的供给价格。利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。 在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用 、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来 间接调控房地产价格，经常是十分有效的。间接调控房地产价格，经常是十分有效的。 政府通过调整土地供应数量，调整与土地开发相关的税费政政府通过调整土地供应数量，调整与土地开发相关的税费政 策等经济手段，灵活运用划拨、招标、拍卖出让方式，策等经济手段，灵活运用划拨、招标、拍卖出让方式， 以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的 调控。调控。2023-2-18房地产市场与房地产供求理论（4 4）税收的功能）税收的功能房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地 收益，还可以通过税赋
