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1、12知识要求 通过本章学习，掌握：l 零售店的选址的重要性、理论、步骤、流程；l 我国零售企业选址上存在的问题、选址需要考虑的因素、选址策略；l 商圈的概念、选商圈时需要考虑的因素。能力要求 通过本章学习，能够：l 学会选址；l 学会选商圈。3补充案例什么是新零售什么是新零售4【目录】这是一个大型购物中心的平面图，并根据实际人流计算，标出了人流的主要流动方向。如图中黑线部分。人流有主人流和次要人流，线条有粗有细。沿人流线路两边开店才是明智之举，哪怕租金高一点都可以接受。所以，A区的东北一条线上的几家店、B区、F区的东北方向、E区的东北方向、D区的西边、C区的西边，这几个区域的店铺生意要明显好于
2、其它地方的生意。往往开餐饮的，主人流线路上的店门口排队，而背离人流通道的地方，甚至于门可罗雀。在图中可见，肯德基是明显的聚客点，所以，肯德基周边的店生意要比别的店生意好得多。从图中可见，肯德基对面的那几家店的位置最好。而且这几家店和肯德基最靠近广场。广场上人最容易聚集，给那几家店提供了客源。所以，这几家店从开设以来，无论是卖什么的，没一家倒闭的。课堂探讨请同学找寻零售选址成功或者失败的案例，自己组织好语言后给大家讲述。 201010Part 1【零售店选址的重要性】1 影响顾客的购买便利性2 直接决定了商店以后经营成本的大小目标顾客群体的确定3 是企业的核心竞争力战略位置店址位置的好坏，可以影
3、响它是否成功因素的60%。1111Part 2【选址策略】零售店选址需要考虑哪些因素零售企业的选址策略有哪些12零售店选址需要考虑哪些因素人口购买力和需求成本核算每种零售业态不同性质交通未来10年以上的持续经营力13零售店选址需要考虑哪些因素（人口）侧重对预投资区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及职业构成等方面的状况和发展趋势做调研。例：沃尔玛在选址时的要求（1）在项目1.5公里范围内人口要达到10万以上，2公里范围内常住人口要达到12万-15万人。（2）须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带、立交桥、河流、山川等明显阻隔为佳。（3）商圈内人口年龄结
4、构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平。（4）项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅地进出停车场。（5）核心商圈内（距离项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。购买力指数=A.50%+B.30%+C.20%发现潜在市场p7014零售店选址需要考虑哪些因素（购买力和需求）从经济学的角度来看，连锁门店的成功之道在于利用规模经济的边际效益。比如，有些连锁店面的位置距离公司总部或者物流中心很远，可能就要另外增加一笔运输费用；再比如如果两个连锁店面距离不是很远，有很多资源就可以共享等，诸如此类的因素都应该在开店选址的时候仔细考虑清楚。15零售店选址需要考虑哪些因
5、素（成本核算）不同零售业态的性质决定它在选址上的要求也有所不同：l适合集中布店的：如百货店周围聚集的服装专业店、饰品专业店、鞋帽专业店、快餐店等，它们提供了互相补充的、更加全面的商品种类，能共同吸引客流。l不需要集中布店的：如大型综合超市和仓储式超市等。这类商店经营商品种类齐全，价格低，顾客“一次购足”的购买量较大，需要较多的停车位以满足开车购物者。这类业态多数独立选址，分布在城乡结合部的交通方便地点。16零售店选址需要考虑哪些因素（每种零售业态不同性质）l 避免交通管制街道，如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等。l 尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店，因为这样会限制对面的人流过来。还
6、要避免狭窄的道路。17零售店选址需要考虑哪些因素（交通）在交通方面做得最好的是家乐福。家乐福的发文是CARREROUR，它的意思是“十字路口”。事实上，家乐福的第一家点就开在法国巴黎南郊一个小镇的十字路口。在欧洲，家乐福超市的选址一般是在城市边缘的城乡结合部，为了靠近城区的大型居住区，因此通常开在十字路口。然而在中国，这个“十字路口”的含义更多是意味着居住人口众多，相对成熟的商圈。根据一份资料统计，家乐福顾客中有60%的顾客在34岁以下，70%是女性，28%的人走路，45%通过公共汽车而来。所以家乐福的选址地区都有多路公交直达，而且能比较均匀、全面地覆盖整个市区。18零售店选址需要考虑哪些因素
7、（未来10年以上的持续经营力）交通条件在改善，竞争越来越激烈，周围环境更是在不断变化和发展。19零售企业的选址策略有哪些？距离、避免狭窄、狭长的地方便捷策略在商业区或大商场旁边设店在专业街开店人气分析策略聚合策略研究客流路过的目的分析客流特点2020Part 3【】零售店开设地区的选择21零售店开设地区的选择一、需求测量零售商通过对一个地区的人口规模、收入、可支配收入等情况进行分析，可以大致地判断出这一地区潜在的购买力水平，从而估计需求。注意：还需要进行目标顾客群分析！案例:美资REEL时尚百货上海 VS 深圳22二、购买力指数 =1/消费价格指数零售店开设地区的选择概念：测量市场购买能力，反
8、应市场对商品、服务有支付能力的需求的重要指标日常生活费用价格水平变动程度货币购买力指数，受商品或服务价格变动的影响。23零售店开设地区的选择三、零售店的饱和程度：P70IRS（饱和指数）=CRE/RF其中：IRS：某地区某类商品零售饱和指数C：某地区购买某类商品的潜在顾客数量RE：某地区每一顾客平均每周购买额RF：某地区经营同类商品商店营业总面积24零售店开设地区的选择25零售店开设地区的选择对比后结果，IRS越高，表明市场未饱和，成功的可能性越大。26零售店开设地区的选择四个省的商业圈商店饱和指数分析HUANGXIAOYU GXSDXY 201327零售店开设地区的选择四 市场发展潜力五 可
9、能开设的商店数量六 其他因素与零售商营销能力密切相关（本地外地）地区的吸引力仓库系统、商品配送广告、劳动力成本及有效性地方政府针对新商店的政策和法律. .2828Part 4【】区域位置选择29零售店区域位置选择日常生活必需品 最大限度接近顾客的居住地区，设在居民区商业街中 辐射范围以半径300m以内，步行至多10分钟为宜周期性需求的商品 选择再商业网点相对集中的地区 地区性的商业中心或交通要道、交通枢纽的商业街耐用消费品及顾客特殊性需求的商品 商圈范围要求大 设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道3030Part 5【】商圈概念商圈设定的方法31商圈是指商店吸引顾客的地理区域，即来店
10、顾客所居住的地理范围。它是以商店为中心，向四周扩展，构成一定的辐射范围，形成商业圈32案例欣赏案例欣赏全球十大商业步行街全球十大商业步行街商业步行街是城市形象的代表，是城市的名片。理念设计是商业步行街策划的灵魂，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。33案例欣赏案例欣赏全球十大商业步行街全球十大商业步行街美国纽约第五大道 FIFTH AVENUE 关键词：时尚大气地理位置：美国纽约曼哈顿历史：1907年成立了第五大街协会。地产所有者，经济承租人，和零售商在一年间大约集资了180万来提
11、供商业区需要和政府服务的空项。协会雇佣了相当于城市警力5倍的社区安全员来保障治安。衍生：是以第五大道对纽约经济的贡献来做到这一点的。举一个去年的例子来说，仅零售商的私人投资就高于500万美元。这些投资造就了成千上万份工作的诞生，同时，私人和公司的收入也为政府创造了高额的税收。另外，雇工又把资金返还于临近商业部门，从而帮助了当地经济的繁荣发展。34案例欣赏案例欣赏全球十大商业步行街全球十大商业步行街2.法国巴黎香榭丽舍大街 CHAMPS-ELYSEES概况：香榭丽舍大街是巴黎之魂，大街的东半部分是700米长的林荫大道。西段长1100米，原是贵族住宅区，后来资产阶级兴起，逐渐发展成为向国内外富翁开
12、放的商业区。节日和娱乐：西段约80米，是热闹的商业街，中间能并行10辆汽车，每天在香榭丽舍大街上往来者不下10万之众。商业：香榭丽舍大街西段长约1180米，是商家云集之地。35案例欣赏案例欣赏全球十大商业步行街全球十大商业步行街3.英国伦敦牛津街 Oxford Street关键词：古典优雅地理位置：牛津街是英国首要的购物街，每年吸引了来自全球的3千万游客到此观光购物。它是伦敦西区购物的中心，长1.25英里的街道上云集超过300家的世界大型商场。36案例欣赏案例欣赏全球十大商业步行街全球十大商业步行街4.日本东京都新宿大街关键词：魅力活力地理位置：新宿购物街位于东京的中心新宿。37案例欣赏案例欣
13、赏全球十大商业步行街全球十大商业步行街5.韩国首尔明洞大街商业：明洞实际上就是一段街道，长约1.5公里，街道两旁布满了百货公司、商场、餐厅、酒店、戏院。另外还有一批超现代大型购物广场和商场、观光酒店、金融机构。乐天百货公司、新世界百货公司等主要大商场的总部设在此地，形成了一个大型购物休闲娱乐区。38案例欣赏案例欣赏全球十大商业步行街全球十大商业步行街6.新加坡乌节路关键词：浪漫地理位置：乌节路位于新加坡的中心位置，在中心商业区上方。起源：不同于新加坡的其他街道，乌节路并不是因为某位特别的人物而命名的。相反，它的名字来自于19世纪40年代沿街道种植的肉豆蔻和辣椒。39案例欣赏案例欣赏全球十大商业
14、步行街全球十大商业步行街40案例欣赏案例欣赏全球十大商业步行街全球十大商业步行街7.德国柏林KUDamm大街(库达姆大街)19世纪80年代到90年代，沿西南方向盖起了很多富丽堂皇的住宅。大街很快发展成为一个重要的购物大道，并且伴随着很多的艺术咖啡屋、剧场、戏院、和电影院。它的吸引力集中体现了繁荣20年代充满活力的文化生活。41案例欣赏案例欣赏全球十大商业步行街全球十大商业步行街8.奥地利维也纳克恩顿大街关键词：建筑音乐地理位置：这个维也纳最着名的步行区坐落在该市第一行政区，位于市中心。由于它的形状很特殊，像个U字，在维也纳又拥有独一无二的地理位置，所以也被称为金色的U字。42案例欣赏案例欣赏全
15、球十大商业步行街全球十大商业步行街9.俄国莫斯科市阿尔巴特大街商业：在1917年革命以前，在阿尔巴特大街有203家商店和食品店，那时阿尔巴特大街也是莫斯科的文化中心，拥有50000人口的阿尔巴特大街有四家电影院，华丽的瓦可堂果夫戏剧院及其戏剧学校和音乐学校，如今阿尔巴特地区有大型的超市、娱乐中心、饭馆以及游乐市场。而书店、古玩店、珠宝店集中在老阿尔巴特街。43案例欣赏案例欣赏全球十大商业步行街全球十大商业步行街10.加拿大蒙特利尔地下城关键词：综合地下背景：蒙利特利尔因为它每年4到5个月的冬季而闻名。由于有了地下城，商业区已经扩展了一年12个月中的商业和社会文化活动。4445商圈概念46商圈概
16、念 p53商圈轴心点是店铺所在位置，目标市场的有效范围是以店铺位置为轴心，通过半径准备地画出各层商圈，这个半径就是商圈半径。图图- - 商圈示意图商圈示意图47商圈概念什么是基本商圈？48商圈设定的方法商圈经验设定法(略)商圈测量法49传统商圈传统商圈传统的商圈的画法有10分钟理论，把商圈的三个层次界定在步行10分钟、自行车10分钟、开车10分钟的范围内。这是比较粗糙的一个分法，这种方法没有考虑商圈之间的互相影响的因素。确定商圈大小的方法有如下几种：1、雷利法则（零售引力法则）确定两个城市或社区之间的无差异点，进而分别确定商圈50商圈设定的方法商圈测量法A区 区B公式见P671、雷利法则（零售引力法则）缺陷： 距离计算依靠主干道，没有考虑小路 实际距离与心理距离51商圈设定的方法商圈测量法例题：如图试计算A地区在B、C、D方向上的商圈半径并画出A地区的大概商圈范围。其中，a城市人口为20万，b城市人口为2万，c为4万，d为5万。kmDAPBPABDAB1 . 9200000200001121kmDAPCPACDAC9 .6200000400001101kmDAPDPADDAD22000
