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1、业主业主承包商承包商咨询合同咨询合同贷款合同贷款合同勘察勘察/设计合同设计合同监理委监理委托合同托合同采购供应采购供应合同合同工程保险工程保险合同合同材料设备材料设备运输合同运输合同科技开发科技开发合同合同材料设备材料设备采购合同采购合同流动资金流动资金贷款合同贷款合同保险合同保险合同仓储保管仓储保管合同合同设备租赁设备租赁合同合同工程分包工程分包合同合同国际工程国际工程承包合同承包合同FIDIC运输合同运输合同开发商开发商土地征用与出土地征用与出让让(成批成批/宗地宗地)合同合同拆迁安置及拆迁安置及拆迁承包合同拆迁承包合同供用水供用水/电电/气等合同气等合同房屋租赁与房屋租赁与销售合同销售合
2、同工程施工工程施工承包合同承包合同如果变成如果变成代理销售代理销售合同合同物业管理物业管理合同合同工程建设中的合同关系工程建设中的合同关系自学：自学：第四章第四章 建设工程合同体系建设工程合同体系第五章第五章 建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同第六章第六章 建设工程勘察、设计合同建设工程勘察、设计合同管理管理第七章第七章 建设工程施工合同管理建设工程施工合同管理第七章第七章 建设工程施工合同管理建设工程施工合同管理7.1 7.1 建设工程施工合同管理概述建设工程施工合同管理概述7.2 7.2 建设工程施工合同总体策划建设工程施工合同总体策划7.3 7.3 建设工程施工合同（示范文本）建设
3、工程施工合同（示范文本）7.17.1 建设工程施工合同管理概述建设工程施工合同管理概述7.1.1 7.1.1 建设工程施工合同（管理）的概念建设工程施工合同（管理）的概念7.1.2 7.1.2 建设工程施工合同建设工程施工合同（管理）（管理）的特点的特点7.1.3 7.1.3 建设工程施工合同的订立建设工程施工合同的订立7.1.4 7.1.4 施工合同管理的工作内容施工合同管理的工作内容7.1.1 7.1.1 建设工程施工合同（管理）的概念建设工程施工合同（管理）的概念建设工程施工合同建设工程施工合同 建筑安装工程承包合同，是发包人与承建筑安装工程承包合同，是发包人与承包人之间为完成商定的建设
4、工程项目，确定双方包人之间为完成商定的建设工程项目，确定双方权利合义务的协议。权利合义务的协议。 施工合同的当事人即发包人与承包人，施工合同的当事人即发包人与承包人，双方是平等的民事主体。双方是平等的民事主体。 建设工程施工合同管理建设工程施工合同管理是指各级工商行政管理机关、建设行政主管是指各级工商行政管理机关、建设行政主管机关以及建设单位、监理单位、承包单位依据机关以及建设单位、监理单位、承包单位依据法律法规，采取法律的、行政的手段，对施工法律法规，采取法律的、行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护施工合同当事人的合法权益，处理施
5、工合同纠施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同贯彻纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同贯彻实施的一系列活动。实施的一系列活动。7.1.2 7.1.2 建设工程施工合同（管理）的特点建设工程施工合同（管理）的特点 合同标的的特殊性合同标的的特殊性合同履行期限的长期性合同履行期限的长期性合同监督的严格性合同监督的严格性合同内容的多样性和复杂性合同内容的多样性和复杂性每个施工合同的标的都是特每个施工合同的标的都是特殊的，相互之间具有不可替殊的，相互之间具有不可替代性；代性；施工生产的流动性；施工生产的流动性；建筑产品是单体生产。建筑产品是单体生产。施工合同涉及的
6、主体多样性；施工合同涉及的主体多样性；施工合同的内容要详尽。施工合同的内容要详尽。合同主体监督的严格性；合同主体监督的严格性；合同签订监督的严格性；合同签订监督的严格性；对合同履行监督的严格性。对合同履行监督的严格性。施工合同管理的特点：施工合同管理的特点：施工合同管理周期长施工合同管理周期长施工合同管理与效益、风险密切相关施工合同管理与效益、风险密切相关施工合同管理的变量多施工合同管理的变量多施工合同管理是综合性的、全面的、高层次施工合同管理是综合性的、全面的、高层次的管理工作。的管理工作。目前，我国建设工程合同管理的现状如下：目前，我国建设工程合同管理的现状如下：合同意识薄弱、工程管理水平
7、较低、难以适合同意识薄弱、工程管理水平较低、难以适应现代工程建设的需要。应现代工程建设的需要。合同管理人才非常缺乏。合同管理人才非常缺乏。法制不很健全，有法不依，市场不规范，合法制不很健全，有法不依，市场不规范，合同约束力不强。同约束力不强。 7.1.3 7.1.3 建设工程施工合同的订立建设工程施工合同的订立 1.1.订立施工合同应具备的条件订立施工合同应具备的条件初步设计已经批准初步设计已经批准工程设计项目已经列入年度建设计划工程设计项目已经列入年度建设计划有能够满足施工需要的设计文件和有关技术有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资格资格建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实建设资金和主
8、要建筑材料设备来源已经落实招投标工程，中标通知书已经下达招投标工程，中标通知书已经下达2.2.订立施工合同应遵循的原则订立施工合同应遵循的原则遵守国家法律、行政法规和国家计划原则遵守国家法律、行政法规和国家计划原则平等、自愿、公平的原则平等、自愿、公平的原则诚实信用原则诚实信用原则3.3.订立施工合同的程序订立施工合同的程序要约要约承诺承诺合同订立示意图合同订立示意图形式形式合同的订立合同的订立内容内容程序程序一般条款一般条款必要条款必要条款口头形式口头形式书面形式书面形式承诺承诺要约要约合同成立合同成立订立过程订立过程中当事人中当事人双方的先双方的先合同义务合同义务缔约过失责任缔约过失责任1
9、.1.建设行政主管部门建设行政主管部门2.2.业主及监理工程师业主及监理工程师3.3.承包商承包商 7.1.4 7.1.4 施工合同管理的工作内容施工合同管理的工作内容从市场管理的角度对施从市场管理的角度对施工合同进行宏观管理。工合同进行宏观管理。2.2.业主及监理工程师业主及监理工程师1.1.业主的主要工作业主的主要工作 对合同进行总体策划和总体控制，对授标对合同进行总体策划和总体控制，对授标及合同的签订进行决策，为承包商的合同实及合同的签订进行决策，为承包商的合同实施提供必要的条件，委托监理工程师监督承施提供必要的条件，委托监理工程师监督承包商履行合同。包商履行合同。 2.2.监理工程师的
10、主要工作监理工程师的主要工作 可以涉及包括招标投标阶段和施工实施、可以涉及包括招标投标阶段和施工实施、结算的进度管理、质量管理、投资管理和组结算的进度管理、质量管理、投资管理和组织协调的全部或部分。织协调的全部或部分。3.3.承包商的主要工作承包商的主要工作（1 1）确定工程项目合同管理组织）确定工程项目合同管理组织（2 2）管理合同文件、资料）管理合同文件、资料（3 3）建立合同管理系统）建立合同管理系统 合同分析系统合同分析系统合同数据档案库合同数据档案库合同网络系统合同网络系统合同监督系统合同监督系统索赔管理系统索赔管理系统7.2 7.2 建设工程施工合同总体规划建设工程施工合同总体规划
11、7.2.1 7.2.1 业主的合同总体规划业主的合同总体规划确定与业主签约的承包商的数量确定与业主签约的承包商的数量招标方式的确定招标方式的确定合同种类的选择合同种类的选择合同条件的选择合同条件的选择重要合同条款的确定重要合同条款的确定其他战略问题其他战略问题7.2.2 7.2.2 承包商的合同总体规划承包商的合同总体规划投标方向的选择投标方向的选择合同风险的总评价合同风险的总评价合作形式的选择合作形式的选择7.2.1 业主的合同总体规划业主的合同总体规划发包形式发包形式1.1.分散平行发包分散平行发包需要大量的管理工作及多次招标需要大量的管理工作及多次招标合同争执和索赔多。合同争执和索赔多。
12、必须具备较强的项目管理能力。必须具备较强的项目管理能力。可以通过分阶段招标，加强对项目的干预。可以通过分阶段招标，加强对项目的干预。通常不能将项目分解太细。通常不能将项目分解太细。2.2.整体发包整体发包可以减少业主面对的承包商数量，合同争执和索赔较少。可以减少业主面对的承包商数量，合同争执和索赔较少。有利于施工现场的管理，减少中间检查和交接的环节和有利于施工现场的管理，减少中间检查和交接的环节和手续，工期大大缩短。手续，工期大大缩短。工程整体效益较高。工程整体效益较高。7.2.1 7.2.1 业主的合同总体规划业主的合同总体规划合同种类的选择合同种类的选择1.1.建设工程承包合同分类建设工程
13、承包合同分类 2.2.固定价固定价 3.3.可调价可调价4.4.成本加酬金成本加酬金 5.5.影响合同计价方式选择的因素影响合同计价方式选择的因素 固定价、可调价、成本加酬金固定价、可调价、成本加酬金总价合同、单价合同、成本加酬金合同总价合同、单价合同、成本加酬金合同 总价合同：总价合同： 以设计图纸和工程说明书为依据；以设计图纸和工程说明书为依据； 风险：对承包方具有一定的风险。风险：对承包方具有一定的风险。 适用：必须明确工程承包合同标的物的详细内容及其各种技适用：必须明确工程承包合同标的物的详细内容及其各种技术经济指标。术经济指标。 单价合同：单价合同： 以实际完成的工程量为依据。以实际
14、完成的工程量为依据。 分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。 单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。 单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。 固定单价、固定总价固定单价、固定总价 在合同约定的风险范围内不可调整。在合同约定的风险范围内不可调整。 固定总价合同：固定总价合同： 在约定的风险范围内价格不再调整的合同；在约定的风险范围内价格不再调整的合同； 风险：对承包方具有一定的风险，一般报价中风险费较
15、高。风险：对承包方具有一定的风险，一般报价中风险费较高。 总价优先总价优先。 固定单价合同：固定单价合同： 以实际完成的工程量为依据。分部分项工程量允许有上以实际完成的工程量为依据。分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。下浮动；但分部分项工程的单价不变。 单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。 单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。 单价优先。单价优先。价格计算：价格计算： 以工程量清单、工程单价表为基础和依据。以工程量清单、工程单价表为基础和依据。 风
16、险承担：风险承担： 双方承担风险。双方承担风险。适用条件：适用条件： 工期长、技术复杂、实施过程中各种不可预见因素工期长、技术复杂、实施过程中各种不可预见因素较多的建设工程。较多的建设工程。 在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时。术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时。 项目建设周期短，初步设计完成后拟进行施工招标项目建设周期短，初步设计完成后拟进行施工招标的工程。的工程。 价格计算：价格计算： 以设计图纸、工程量及规范等为依据。以设计图纸、工程量及规范等为依据。适用条件：适用条件： 招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切。图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切。规模较小，技术不太复杂的中小型工程。规模较小，技术不太复杂的中小型工程。合同工期较短。合同工期较短。工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。合同条件中双方的权利和义务十分清
